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当签订商品房买卖合同作为借款合同时怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-01 19:29

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称
孔维英上诉请求:一、撤销原判第一项,依法驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审判决对基本事实认定错误,导致所作判决错误。首先,被上诉人与第三人在本案中的法律关系是民间娃娃关系,不是商品房买卖关系,被上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》的真实目的是以物抵债,属于债务清偿行为,明显不属于购买房屋以居住或消费的行为。本案中,被上诉人于2013年2月4日向李飞账户打的200万元、于2013年6月27日向陶用红账户打的60万元、于2013年7月5日向马忠华账户打的910万元,共计1170万元均是被上诉人向第三人提供的借款。对此事实,被上诉人和第三人都没有任何异议。被上诉人和第三人于2014年8月11日签订的《商品房买卖合同》根本没有支付任何购房款,该《商品房买卖合同》签订的目的是用本案争议房屋抵偿1170万元借款,即是一种债务清偿行为,被上诉人因此取得的是对作为物的房屋的债权请求权。因双方并不具有商品房买卖的真实意思表示,故被上诉人不具有买受人的物权期待权;其次,“网签”≠“备案登记”,“网签”≠“预告登记”。“网签”是房地产销售过程中,在买卖双方之间发生的一种商品房买卖合同的签约形式,即“网签”是合同签订的一种方式。“备案登记”则是依据我国城市房地产管理办法和城市商品房预售管理办法所规定,在出卖人与买受人签订商品房预售合同后,出卖人应当自《商品房买卖合同》签订之日起三十日内将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的制度。而“预告登记”则是依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”及《房屋登记管理办法》第六十八条“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。”所规定的一种物权登记。故,“网签”只是商品房买卖合同签订的一种方式,不能产生对抗第三人的物权效力,“备案登记”则可以对抗第三人就同一房屋签订相同的《商品房买卖合同》,而“预告登记”则会发生物权变动的效力,未经预告登记权利人同意,任何处分该不动产的行为均不产生物权变动的效力。可见,被上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》后,既未向行政主管机关办理商品房买卖合同备案登记,又未向房屋产权登记机关办理预告登记,被上诉人显然没有取得能够对抗他人的物权期待权,获得的仅仅是合同之债权而已;第三,被上诉人并没有向第三人支付过任何具有购房款性质的款项。被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》中所约定的12012650元房款,被上诉人一分钱都没有实际支付。被上诉人打给陶用红、马忠华的970万元都是借款,且该款究竟是个人借款不是第三人借款并未真正查明;被上诉人打给李飞的款系将华与李飞之间的煤款,与本案借款应无关联,且以物抵债后被上诉人应当支付给第三人的余款312650元,也未实际支付;第四,本案诉争房屋至今未竣工验收,完全不具备交房条件,被上诉人占有本案争议房屋并不属于合法占有,而属于非法占有。本案经一二审及发回重审,均查明本案诉争房屋至今未能竣工验收,显然不具备交房条件,被上诉人占有本案诉争房屋系非法占有。被上诉人基于非法占有而对本案诉争房屋进行任何处分行为均应属于违法行为;第五,本案诉争房屋未办理产权转移手续确实不是被上诉人的过错,但被上诉人既未办理商品房买卖合同备案登记,又未按照《商品房买卖合同》的约定在60日内办理房屋预告登记,因此导致被上诉人未能取得本案诉争房屋,被上诉人显然具有重大过错。因本案诉争房屋一直未竣工验收,被上诉人未能办理产权转移手续确实不是上扩人的过错,但被上诉人应当知道《商品房买卖合同》签订后应该办理备案登记,只有办理了商品房买卖合同备案登记,所签的《商品房买卖合同》才能对抗第三人就同一房屋再行签订《商品房买卖合同,如果被上诉人能按照《商品房买卖合同》明确约定的60日之内办理房屋预告登记,则被上诉人就取得了对抗他人的物权期待权,被上诉人怠于行使《商品房买卖合同》约定的权利,导致被上诉人未能取得本案诉争房屋的物权期待权,责任完全在于被上诉人,被上诉人应当自行承担不利的法律后果。2、一审判决适用法律错误。被上诉人根本不享有物权期待权,不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定享有权利。首先,被上诉人享有的只是债权请求权,根本不享有物权期待权,不具备成为第二十九条规定的合格的商品房买受人的资格。被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》是属于以物抵债性质的合同,不是真正的以购买商品房居住或以消费为目的的商品房买卖合同。被上诉人通过以物抵债合同取得的仅仅是要求给付用于抵债的房屋的债权请求权,被上诉人仅仅具有债权人资格。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的主体是作为真正的房屋买受人,取得的是请求房屋所有权的主体资格,取得的是物权期待权;其次,被上诉人不具有合法占有性质。本案诉争的房屋至今未竣工验收,不具备交房条件,被上诉人占有本案诉争房屋并不属于合法占有;第三,被上诉人提供的是借款,抵偿的是债务,并没有真正支付购房款。所有1170万元款项均是借款,并不是真正用于购房的购房款,且被上诉人应当支付给第三人的余款321650元也未实际支付;第四,被上诉人既未办理商品房买卖合同备案登记,又怠于办理商品房预告登记,因此导致被上诉人不能取得排除法院强制执行的权利,责任完全在于被上诉人。3、被上诉人对第三人所享有的债权属于一般债权,就第三人的财产而言,只能与其它债权人平等受偿,不能获得比其它债权人更优先的受偿权。被上诉人基于以物抵债性质的《商品房买卖合同》只能对第三人主张合同债权,且是一般债权,被上诉人只能与其它债权人平等受偿。截止目前在钟区人民法院执行局,针对第三人的执行案件总金额高达5419.5811万元,一审判决将本案被上诉人取得的债权请求权错误地认定为物权期待权,以此判决被上诉人有优先于其它债权人的受偿权,严重损害了包括上诉人在内的广大债权人利益,所作的判决显然是错误的,应当依法予以撤销。综上所述,一审判决认定事实和适用法律严重错误,请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人辩称
被上诉人邓兴华答辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,应当依法予以维持。1、关于本案的法律关系,是民间借贷还是商品房买卖的法律关系,根据《最高人民法院关于当前民事审判工作中若干具体问题》中,关于审理商品房买卖合同中,第二点“先签订借款合同,借款到期后无力偿还,双方又签订房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,就不应再定性为借款法律关系”,根据此精神,本案中原告与第三人签订买卖合同将前期的借款转化为购房款后,双方的法律关系就应当是商品房买卖合同关系;2、关于网签,网签不等于备案登记,但是网签也表明了被上诉人与第三人之间商品房买卖合同的真实意思表示,通过网签,锁定了买卖双方及标的物,如果不撤销网签,该房屋是不能再买卖的,这是房屋买卖行政机关的规定;3、如果说将借款转化为购房款的这种行为没有违反法律规定,那么支付购房款的行为就应当是成立的,应该合法有效;4、房屋未竣工验收,只是行政部门对不动产的一种行政管理,第三人有合法的商品房预售许可,因此第三人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效,同时,被上诉人对房屋的占有也就不存在所谓的非法占有;5、本案争议的房屋没有进行备案,是事实,但是被上诉人没有任何过错,因为被上诉人与第三人是2014年8月11日签订的商品房买卖合同,而在2014年8月20日,也就是双方签订买卖合同后仅仅9天,因为第三人与案外人黄玉芬的民事纠纷,钟山区人民法院作出(2014)黔钟民保字3号民事裁定书,对本案争议的房屋进行了查封,查封一直到2016年1月8日,钟山区法院才作出(2014)黔钟民保字3-1号民事裁定书解除了对本案争议房屋的查封,上诉人是于2015年12月1日申请钟山区人民法院对本案争议的房屋进行查封至今,本案所争议的房屋从被上诉人与第三人签订商品房买卖合同后9天至今,一直是处于人民法院查封的状态,所以被上诉人实际上不可能对该房屋进行备案登记,也就不存在任何过错。综上,根据《最高人民法院民事执行查封扣押冻结的司法解释》第十七条,足以对抗人民法院的执行,以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的解释》第二十八条,被上诉人完全符合这四条,以及同解释的第三十条第二段,本案中,如果解除了对该房屋的查封,被上诉人对房屋进行过户登记,完全符合条件,没有任何障碍。且本案通过一审、二审、再审都查明了事实,第三人将该房屋在签订商品房买卖合同之后,交付给被上诉人,被上诉人对该房屋进行了装修,缴纳了物管费,且还对外出租,长达两三年之久,因此,我们认为被上诉人完全有理由和权利排除上诉人对该房屋的执行。
原审第三人泰鸿源房开二审未作陈述。
原告邓兴华向一审法院起诉请求:1、判决不得执行“金都知苑”501号房产;2、确认“金都知苑”501号房产为原告所有(价值1201.265万元);3、本案诉讼费由被告承担。
一审判决认定事实:2013年第三人泰鸿源公司向原告邓兴华借款,同年2月4日,受邓兴华委托,其亲属蒋华通过中国银行股份有限公司六盘水市广场支行向泰鸿源公司指定的收款人李飞账户汇款200万元。2013年6月27日,邓兴华妻子李富容通过中国建设银行股份有限公司网上银行向泰鸿源公司法定代表人陶用红的账户转款汇款60万元。2013年7月5日邓兴华妻子李富容通过中国农业银行股份有限公司分两次向泰鸿源公司股东马忠华账户转账910万元,以上共计1170万元。2014年8月11日,原告邓兴华与第三人泰鸿源公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:泰鸿源公司将其开发的位于六盘水市钟山区向阳北路与建设路交叉处西北侧金都知苑501号房屋出售给邓兴华,楼层5层,建筑面积2402.53平方米,套内建筑面积2056.79平方米,按照套内建筑面积计算价款,每平方米5840.48元,总价款12012650元。商品房预售许可证号为(2013)商房预字第24号,用途为商业。同日,第三人泰鸿源公司向原告邓兴华出具购房付款确认书,内容为:“购房人邓兴华于2013年6月27日向陶用红(我公司法定代表人)账户支付60万元、于2013年7月5日向马忠华(我公司股东)账户支付910万元、于2013年2月4日向李飞(项目施工方)账户支付200万元,均是预付我公司开发之金都知苑501号房屋的购房款,我公司确认购房人邓兴华已付清前述房屋购买房款,并已向购买人出具了收款收据”。同时,向原告邓兴华出具收款收据,今收到邓兴华购房款1201.265万元。事后,泰鸿源公司将金都知苑501号房屋交付给原告,原告对该房屋进行装修和出租。
泰鸿源公司“金都知苑”项目房屋建设工程现尚未验收,亦未办理房屋产权证。六盘水市房地产信息网查询体现,“金都知苑”许可证号为(2013)商房预字第24号,501号房屋已签约备案。陶用红已于2016年8月22日因病死亡。
另查明,2014年8月26日,本院立案受理孔维英与陶用红、泰鸿源公司民间借贷纠纷两案。2015年2月20日,本院分别作出(2014)黔钟民初字第2934号、第2935号民事判决,第2934号判决陶用红偿还孔维英借款本金100万元及逾期利息2347元,泰鸿源公司对上述款项承担连带偿还责任;第2935号判决陶用红偿还孔维英借款本金95万元及逾期利息13152元。在诉讼中,孔维英申请财产保全,请求查封泰鸿源公司位于钟山区人民中路××、××室,面积539.01㎡,产权证号:0082269号。本院查封登记在陶用红名下位于六××水市××区××单元××室(房产证号:水颁字××号,面积:53.82㎡)房屋一套及登记在泰鸿源公司名下位于钟山区人民中路××、××室(产权证号:0082269号)房屋。2015年4月28日,孔维英就两案向本院申请强制执行,本院于2015年12月1日作出(2015)黔钟执字第795-2号执行裁定,在执行过程中查明,以本案被执行人为被执行人的案件尚有八件,执行标的总额为14998609元,裁定冻结、划拨、提取被执行人陶用红、泰鸿源公司银行存款人民币14998609元,不足部分则查封、扣押、拍卖变卖等值财产。同日,本院查封登记在泰鸿源公司名下位于六盘水市钟山区向阳北路与建设路交叉处西北角金都知苑5层01号(本案争议房屋)、2层227号、4层407号、3层夹64号房屋。
执行过程中,邓兴华对执行标的物提出书面异议,本院受理后于2016年2月23日作出(2016)黔钟执异字第5号执行裁定,认为从案外人提交的证明支付款项的证据上来看,付款方与收款方户名、用途、备注信息记载的情形来看,以购买本案执行标的物无关联性,仅仅有泰鸿源房开出具的一份《购房款确认书》不能佐证其已经支付完毕购房款。案外人邓兴华对上述房产不享有足以排除强制执行的权益,其所提异议理由不成立,驳回案外人邓兴华的异议。邓兴华不服裁定,在法律规定期限内向本院提起诉讼。
本院认为
一审法院认为,本案争议焦点是:1、邓兴华主张不得执行“金都知苑”501号房产,该主张是否享有足以排除强制执行的民事权益。因泰鸿源公司于2013年2月、6月、7月向邓兴华借款未偿还,泰鸿源公司于2014年8月将该借款转为购房款,并与邓兴华签订《商品房买卖合同》,将其“金都知苑”501号(第五层)房屋抵卖给邓兴华,双方约定的房屋价款并未低于市场价,且泰鸿源公司确认购房款已付清,并对该房屋办理网签备案。双方签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效,予以确认。合同签订后,泰鸿源公司将“金都知苑”501号房屋交付邓兴华,邓兴华对该房屋进行装修和出租。法院于2015年12月1日对该房屋进行查封。泰鸿源公司“金都知苑”项目房屋工程现尚未验收,不具备办理房屋产权证条件,501号房屋未办理过户登记在邓兴华名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此,邓兴华的主张符合第二十八条规定,就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,故对邓兴华主张不得执行“金都知苑”501号房产的诉请予以支持。被告孔维英辩称,邓兴华没有对诉争房屋办理产权转移登记手续,不具有物权变动的效力,无权享有对诉争房屋的所有权;邓兴华与泰鸿源公司签订的《商品房买卖合同》是基于双方之间的民间借贷关系而签订,虽名为商品房买卖合同,但实为以物抵债协议,必须按民间借贷法律关系另行诉讼;邓兴华与泰鸿源公司签订的《商品房买卖合同》不具备排除法院强制执行的条件。因泰鸿源公司“金都知苑”项目房屋建设工程现尚未验收,不具备办理房屋产权证的条件,邓兴华没有办理产权转移登记手续,不是邓兴华自身原因;邓兴华与泰鸿源公司签订的《商品房买卖合同》,并不是在借款时签订,是因泰鸿源公司已不能偿还邓兴华借款,将借款转为购房款,签订合同后,泰鸿源公司已将房屋交付邓兴华,邓兴华已将房屋装修和出租,邓兴华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,故被告孔维英的辩称理由不能成立,不予采纳。2、对邓兴华主张确认“金都知苑”501号房产为原告所有的诉请是否予以支持。因泰鸿源公司的“金都知苑”项目房屋建设工程现尚未验收,不具备办理房屋产权证的条件,故对该主张不予支持。本案案件受理费,邓兴华书面承诺由其自行承担,对此予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、第二款规定,判决:一、不得执行“金都知苑”501号房产;二、驳回原告邓兴华的其他诉讼请求。案件受理费93876元,原告邓兴华自愿负担(原告已预交)。
二审裁判结果
二审中上诉人向本院提交了网签信息,用以证明被上诉人对本案房屋不具有物权。被上诉人质证认为该证据是真实的,但不能达到上诉人的证明目的。被上诉人向本院提交了(2014)黔钟民保字3、3-1号民事裁定书,用以证明其未能办理过户的原因是因房屋被人民法院一直查封。上诉人质证认为该民事裁定系复印件,不予认可,即使该裁定是真实的,也不能达到被上诉人的证明目的。
对证据的分析认定:上诉人提交的证据,不能达到上诉人的证明目的,被上诉人是否可以取得该房屋的物权,不能只限于网签登记。对于被上诉人提交的民事裁定书,由于未提交原件核对,不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,本案二审争议的焦点是:一、被上诉人是否具有排除“金都知苑”501号房产强制执行的民事权利;二、“金都知苑”501号房产是否可以执行。本案房屋被上诉人与第三人签订了购房确认书、商品房买卖合同,从支付房屋价款的情况来看,被上诉人提供了支付款项的凭证(借款转为购房款),被上诉人也对本案的房屋进行了装修、出租、管理使用,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,邓兴华与泰鸿源房开公司签订的商品房买卖合同是有效的,邓兴华已合法占有该房屋,支付了价款。因此,邓兴华享有足以排除执行本案房屋的民事权益。
综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费93876元,由上诉人孔维英负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长周元军
审判员蒙彩虹
审判员杨梅
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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