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如果要解除商品房买卖合同该怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-31 15:15

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                   李文超上诉请求:撤销原审判决,发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一审法院认定事实不清,被上诉人无合法证据证明其名为买卖实为借款的主张。被上诉人与淄博龙城金服企业管理有限公司恶意串通,意图侵害上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人之间形成了合法的买卖关系,有买卖合同和商品房预售登记为证,一审法院查明的证据不能推翻房屋买卖合同。

被上诉人辩称

                 淄博广成房地产开发有限公司辩称,上诉人明知这是一个毫无争议的名为买卖实为担保的客观事实。在一审起诉之前,上诉人曾经跟他们原来的公司淄博龙城投资有限公司的负责人提出过条件。当时他们答应每人补偿他们几万元,包括在一审庭审结束后,龙城公司还是愿意每人补偿给他们2万元,但上诉人并不答应要求龙城公司支付每人60万元,以补偿这几年占用他们的名额进行网签登记所带来的损失。上诉人在庭上说购房款是龙城公司的陈同锋借给他们的。但陈同锋在一审出庭作证时,双方竟然互不认识,陈同锋也否认借给上诉人钱,一审法院认定事实无误,适用法律完全正确,切实维护了被上诉人的合法权益,请求依法驳回上诉人的上诉请求。

                原告淄博广成公司向一审法院提出诉讼请求:1、依法确认原、被告签订的商品房买卖合同无效;2、判令被告协助原告撤销商品房买卖合同的网上不动产备案登记,并恢复原告的所有权人登记。事实与理由:2015年5月14日,原告因工程施工需要资金,遂向淄博龙城金服企业管理有限公司(以下简称淄博龙城金服公司)借款300万元。因签订借款合同时淄博龙城金服公司尚没有正式成立,没有公章,于是淄博龙城金服公司就分别以包括被告在内的三名员工的名义分三笔向原告转款。为了保证出借资金的安全,淄博龙城金服公司要求原告用九套房产进行担保,具体操作方式就是由包括被告在内的三名员工以个人名义与原告签订商品房买卖合同,每人在形式上购买原告开发建设的位于博山区的三套房产。原告遂与被告就位于博山区山城明珠西区1号楼的三套房产签订了编号分别为20150514CGDGB6LDMBHM、20150514MGUS10LRM069、201505148UI82FB9XUFZ的三份商品房买卖合同,约定三套房产价格均为326662.00元,并将三份商品房买卖合同中的房产进行了网签备案登记。此后,原、被告因该三套房产发生纠纷,原告此前曾于2018年5月向人民法院提起诉讼,要求撤销原、被告签订的商品房买卖合同,后因案情需要又于2018年7月17日自愿撤回起诉。现原告认为,原、被告签订的合同并非真正意义上的商品房买卖合同,签订该合同仅是为借款合同提供担保,双方之间没有实质性的交易存在,系名为买卖实为担保。根据相关的法律规定及最高人民法院判例,此种合同为无效合同。原告为此再提起诉讼,望判如所请。

               一审法院认定事实如下:2015年5月14日,原告淄博广成公司作为出卖人、被告李文超及高国庆、吕鲁波(淄博广成公司对该两人均以相同诉讼请求及事实和理由另案提起诉讼)作为买受人,共计签订商品房买卖合同九份,根据该九份商品房买卖合同约定,李文超、高国庆、吕鲁波各购买淄博广成公司开发建设的位于博山区,其中李文超购买山城明珠东区3号楼2单元701号、西区1号楼2单元1102号、西区1号楼4单元1101号房产三套,三套房产总价款979986.00元;高国庆购买山城明珠东区2号楼3单元1001号、西区1号楼2单元1101号、西区1号楼3单元1102号房产三套,三套房产总价款1040808.00元;吕鲁波购买山城明珠西区1号楼1单元1102号、西区1号楼3单元1101号、西区1号楼4单元1102号房产三套,三套房产总价款979986.00元。同时,该九份商品房买卖合同均约定购房款采用一次性支付方式,淄博广成公司应于2015年5月30日前交付九套房产。淄博广成公司与李文超、高国庆、吕鲁波签订九份商品房买卖合同后,到不动产管理部门办理了上述合同项下九套房产的备案登记,其中李文超名下三套房产备案合同编号分别为20150514CGDGB6LDMBHM、20150514MGUS10LRM069、201505148UI82FB9XUFZ;高国庆名下三套房产备案合同编号分别为20150514HHAPL43M9N0E、20150514TM987E9A6FVQ、20150514LFISIMY0BM83;吕鲁波名下三套房产备案合同编号分别为20150514UHLCJ5I9Y2I4、20150514NU8NMXQN750A、20150514J82BQACMSG7S。淄博广成公司主张,其与李文超、高国庆、吕鲁波之间就上述九套备案房产并不存在真实的商品房买卖合同关系,签订商品房买卖合同并办理备案登记系因其在2015年5月份向李文超、高国庆、吕鲁波所在的淄博龙城金服公司借款300万元,淄博龙城金服公司当时尚未正式成立,为保障出借资金的安全,淄博龙城金服公司采取了通过公司该三名员工个人账户转账交付出借资金,同时由该三名员工分别与淄博广成公司签订各三份商品房买卖合同并办理备案登记的形式,其实质是以备案登记的九套房产作为300万元借款的抵押担保,其与李文超、高国庆、吕鲁波之间并不存在商品房买卖的真实意思表示,签订的商品房买卖合同名为买卖实为担保,均应为无效合同,且现其与该300万元款项的债权人已达成还款协议,而李文超却拒绝配合撤销上述房产的备案登记手续。淄博广成公司为此诉来本院要求处理。李文超认可与高国庆、吕鲁波原系淄博龙城金服公司员工,但否认与淄博广成公司签订三份商品房买卖合同系为公司出借款项安全提供抵押担保,主张系个人从淄博龙城金服公司借款后向淄博广成公司购买涉案位于博山区产用于投资,与淄博广成公司之间商品房买卖合同关系真实存在,且其已足额支付三套房产全部购房款,故商品房买卖合同合法有效,不同意协助淄博广成公司撤销涉案房产的备案登记。另查明,被告李文超虽主张与原告淄博广成公司之间存在客观真实的商品房买卖合同关系,并已足额支付三套房产全部购房款,但却并不能提供正常房产买受人所应持有的三份商品房买卖合同原件,亦不能提供淄博广成公司就涉案三套房产开具的购房发票。现李文超、高国庆、吕鲁波与淄博广成公司所签订的全部九套房产的商品房买卖合同原件均由作为淄博广成公司证人出庭作证的300万元款项还款协议约定的新债权人张某持有。且李文超、高国庆、吕鲁波与淄博广成公司所签订的九份商品房买卖合同与正常商品房买卖合同相比,均缺少正常商品房买卖合同所应附有的房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修标准等必备合同附件部分。淄博广成公司主张因当时并非真实的商品房买卖合同关系,故仅签订了商品房买卖合同用于办理备案登记,而未附有上述附件部分。李文超、高国庆对上述与正常商品房买卖不符情况均无法作出合理解释。再查明,被告李文超及高国庆、吕鲁波与原告淄博广成公司签订九份商品房买卖合同后,三人于2015年5月18日分别通过个人名下尾号为7510、0365、0318的中国建设银行账户向淄博广成公司财务人员高爱群个人名下尾号为5232的中国建设银行账户转账979986.00元,高国庆再于2015年5月20日又通过个人上述银行账户向高爱群个人上述银行账户转账60042.00元。据此,上述转账款项共计300万元(979986.00元×3人+60042.00元),而非九套商品房买卖合同所约定的购房款总额3000780.00元(979986.00元+1040808.00元+979986.00元)。李文超、高国庆对此亦无法作出合理解释。李文超主张其银行账户向高爱群银行账户的转账款项即所支付的购房款,该部分购房款系其从淄博龙城金服公司借款,但李文超对其所持向淄博龙城金服公司借款后购买涉案三套房产的主张未提供相关证据证实。

                      诉讼过程中,淄博广成公司证人张某向本院提交的证据陈同锋中国建设银行账户历史明细清单显示,李文超、高国庆、吕鲁波转账给高爱群的共计300万元款项均系从陈同锋尾号为0300的中国建设银行账户转入,陈同锋该中国建设银行账户在向李文超、高国庆、吕鲁波三人上述中国建设银行账户转账时并明确注明“对接高殿成资金”、“对接高殿成300万”字样。且张某当庭陈述及提供的陈同锋中国建设银行账户历史明细清单显示款项支取情况与淄博广成公司所述事件经过及提供的高爱群中国建设银行账户历史明细清单显示款项支取情况吻合。陈同锋本案中亦作为淄博广成公司证人出庭作证称,其系原淄博龙城投资公司工作人员,其名下该尾号为0300的中国建设银行账户在开立后即一直由淄博龙城投资公司使用,其个人不存在出借款项给李文超、高国庆、吕鲁波向淄博广成公司购买涉案房产情况。此外,在2018年10月10日本院一并受理的淄博广成公司以相同诉讼请求及事实和理由诉吕鲁波(2018)鲁0304民初3460号案件中,本院依职权对吕鲁波作调查笔录一份,吕鲁波亦陈述,其本人及李文超、高国庆原系淄博龙城金服公司员工,三人系按照公司要求向淄博广成公司转账给付借款及签订商品房买卖合同,三人与淄博广成公司之间不存在真实的商品房买卖合同意思表示,签订商品房买卖合同及办理备案登记系为公司借款提供抵押担保。还查明,淄博龙城金服公司已于2018年1月8日注销,其工商登记显示的股东及原法定代表人均为李传文。淄博龙城投资公司亦于2015年10月14日注销,其工商登记显示的股东及原法定代表人为高永松。诉讼过程中,李传文亦作为原告淄博广成公司证人出庭作证称,淄博龙城金服公司与淄博龙城投资公司实为同一人投资设立的公司。此外,作为淄博广成公司证人出庭作证的张某还向本院提交了协议书一份,该协议书载明,2015年5月18日,高殿成、高爱群、高坤及淄博广成公司曾共同作为借款人向淄博龙城投资公司借款300万元,借款期限为12个月的,利息每月2分;借款系通过陈同锋、李文超、高国庆、吕鲁波实际给付;为确保出借资金安全,淄博龙城投资公司指定李文超、高国庆、吕鲁波与淄博广成公司于2015年5月14日签订九份商品房买卖合同。该协议书系2018年8月28日由高永松与高殿成、高爱群、高坤、淄博广成公司及张某共同签订。在该协议书中,高永松并以淄博龙城投资公司股东及清算组负责人身份,将该公司对高殿成、高爱群、高坤、淄博广成公司所享有的债权转让给张某。该协议书中关于300万元借款的相关情况亦能够与陈同锋中国建设银行账户历史明细清单显示的款项支取情况及淄博广成公司提供的借款合同复印件、高爱群中国建设银行账户历史明细清单显示的款项支取情况相互印证。又查明,虽然九份商品房买卖合同均约定应于2015年5月30日前交付九套房产,但被告李文超及高国庆、吕鲁波至今并未实际占有使用过商品房买卖合同中约定的房产,李文超、高国庆虽主张此前曾向原告淄博广成公司催要交房,但亦无证据证实其主张。

                 一审法院认为,根据法律规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,原告淄博广成公司提供的借款合同、协议书、高爱群中国建设银行账户历史明细清单、证人证言等证据与其证人张某提供的证据、本院依职权对吕鲁波所作调查笔录相互印证,能够证实淄博广成公司与被告李文超及高国庆、吕鲁波虽然签订了九份商品房买卖合同,并对商品房买卖合同中载明的房产均办理了备案登记,但淄博广成公司与李文超、高国庆、吕鲁波之间对该九套房产并不存在真实的商品房买卖意思表示,签订九份商品房买卖合同,并对房产办理备案登记仅系作为高殿成、高爱群、高坤、淄博广成公司对外300万元借款的抵押担保。故淄博广成公司与李文超、高国庆、吕鲁波签订商品房买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为,所签订的商品房买卖合同名为买卖实为担保。李文超抗辩称与淄博广成公司之间存在真实的商品房买卖合同关系,但未提供任何证据证实其主张,且如其所述,则其作为涉案三套房产买受人在签订商品房买卖合同并支付近百万购房款后手中却既不持有商品房买卖合同原件,亦不持有交纳购房款后开具的购房发票,与正常交易习惯明显不符,再结合涉案三份商品房买卖合同与正常商品房买卖合同相比缺乏必备附件,商品房买卖合同约定的交房时间早已届满,李文超亦不向淄博广成公司催要房产,至今不占有使用涉案三套房产等有悖常理情况,对李文超所持抗辩主张不予采信。意思表示真实系有效民事法律行为需具备三个要件之一,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效。现原、被告系基于虚假的意思表示签订三份商品房买卖合同,故该三份商品房买卖合同均属无效合同。合同无效,因该合同所取得的财产应予返还。基于无效的该三份商品房买卖合同,位于博山区山城明珠东区3号楼2单元701号、西区1号楼2单元1102号、西区1号楼4单元1101号三套房产已备案登记在李文超名下,故李文超负有协助淄博广成公司撤销上述备案登记,将该三套房产恢复登记到淄博广成公司名下的义务。淄博广成公司诉讼请求,于法有据,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定,判决如下:一、确认2015年5月14日原告淄博广成房地产开发有限公司与被告李文超就位于博山区山城明珠东区3号楼2单元701号、西区1号楼2单元1102号、西区1号楼4单元1101号三套房产所签订的三份商品房买卖合同均无效(合同编号分别为20150514CGDGB6LDMBHM、20150514MGUS10LRM069、201505148UI82FB9XUFZ)。二、被告李文超于本判决生效之日起十日内协助原告淄博广成房地产开发有限公司到不动产登记部门将三份商品房买卖合同(合同编号分别为20150514CGDGB6LDMBHM、20150514MGUS10LRM069、201505148UI82FB9XUFZ)中载明的位于博山区山城明珠东区3号楼2单元701号、西区1号楼2单元1102号、西区1号楼4单元1101号三套房产的备案登记予以撤销,并将该三套房产恢复登记至原告淄博广成房地产开发有限公司名下。案件受理费100.00元,由被告李文超负担。

                     本院二审期间,被上诉人淄博广成房地产开发有限公司提交民事调解书一份,拟证明在一审时与两上诉人一并作为被告的案件已经调解结案,并且法庭已经查明本案双方的商品房买卖合同是不真实的;被上诉人提交上诉人李文超与被上诉人的代理人通话记录。在通话记录中,上诉人李文超承认案涉的房产并不是他本人真实购买,而是他原所在的公司为了确保借出去的300万元资金的安全以他们三人的名义购买,被上诉人开发的房产作为担保,拟证明上诉人的上诉请求不成立。上诉人质证对证据真实性无异议,但对其证明内容有异议。上诉人辩称,电话记录中提到的赔偿是指被上诉人想要收回房子,上诉人要求的损失是由房屋差价得出。且被上诉人提交的借款抵押协议没有上诉人的签字,日期在购房合同后,属于虚假捏造抵押事件,侵犯合法购房权益。

本院查明

                   二审查明的其他事实与一审查明的一致,本院予以确认。
本院认为

                    本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人李文超主张龙城公司财务人员借款给其购买涉案房产,但未能举证证明其主张。且一审过程中,案外人陈同锋向上诉人银行账户转账的建设银行账户在转账时明确注明“对接高殿成资金”、“对接高殿成300万”字样,陈同锋一审中出庭作证亦认可其开立账户给淄博龙城投资公司使用,同时否认借款给上诉人购买涉案房产,故上诉人关于其向龙城公司财务人员借款购买涉案房产的上诉理由不能成立,依法不予支持。上诉人主张被上诉人与龙城金服相互串通,制造伪证损害其合法权益,亦未能举证证明,依法不予采信。

                  综上所述,上诉人李文超的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

                 驳回上诉,维持原判。

                 二审案件受理费200.00元,由上诉人李文超负担。

                 本判决为终审判决。

                审判人员
                审判长吕桂欣
                审判员翟雪利
                审判员郭鹏
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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