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如果有房屋出售委托协议纠纷怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-29 22:40

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                  原告诉称,2018年1月8日,原告与被告李义签署《房屋出售委托协议》,原告接受被告李义的委托,为被告李义出售郑州市郑东新区龙湖外××楼××单元××号的房屋提供寻找房屋买受人、进行销售推广、协助房屋买卖合同的签署等服务。合同签订后,原告积极的为出售该房屋而努力。2018年04月25日,经原、被告三方协商一致同意签署《郑州市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易代办服务合同》等三份合同,约定被告李义将位于郑州市郑东新区龙湖外××楼××单元××号的房屋出售给被告刘亚南,原告作为交易居间人提供居间服务。由被告刘亚南按照约定支付居间代理费等服务费用100600元给原告,原、被告三方均按照合同约定履行各自义务。随后被告刘亚南多次以资金不到位为由前往原告处要求解除上述3份合同,退回已支付的定金和居间代理费、服务费等。原告出于对被告刘亚南的同情,同意协助办理解除合同的相关手续,退还全部居间代理费和服务费用。2018年7月6日,原告与二被告达成和解,签订《解约协议》及《声明书》各一份,原告于2018年7月23日分2笔将100600元费用退还给被告刘亚南。后原告偶然发现,二被告仍在进行上述房屋的交易行为,且将房屋已过户至被告刘亚南名下。根据约定,经原告与二被告协商,二被告拒不承认其行为违反了《居间服务合同》及《声明书》的约定,拒不履行合同义务。故为维护原告合法权益,诉至法院,请求依法判令:被告支付居间代理费、服务费用等共计100600元;本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

                    被告刘亚南辩称,原告的起诉不符合事实及法律规定,应当依法驳回其诉讼请求。1、被告刘亚南自己名下原有一套一套44平方的房屋,按照郑州市限购政策是不允许购买第二套房屋。被告刘亚南找原告咨询,还能否再购买第二套房屋,原告答复在他们的客户当中有客源,原告允诺3到5天把被告刘亚南的小房子卖掉就有购房资格了。且原告称可以将被告刘亚南价值100万元的房子卖出120万元到130万元,但要求被告刘亚南必须先签订购买李义名下的大套房屋的合同,在这种情况下被告刘亚南与原告及被告李义签订了房屋买卖合同。该合同因违反限购政策,应系无效合同。而原告承诺以120万至130万元的高价卖出被告刘亚男的房屋,是欺诈行为,同样导致合同无效;2、原告和刘亚南签订中介合同后,虽然原告给被告刘亚南介绍了被告李义使二人之间达成了二手房买卖合同,但由于原告没有履行诺言,迟迟没有将刘亚南名下的小房子卖出,造成被告刘亚南和被告李义之间的二手房交易由于违法不能过户,二手房交易的目的不能实现,在几个月后,被告李义向原告提出中止本次二手房交易,经过三方协商,在被告李义同意不再追究原告和刘亚南的违约责任时,三方解除了原来的房屋中介合同、二手房交易合同等一系列合同。合同解除原告应当返还被告刘亚南已经缴纳的居间服务费,原告也根据解除协议全额退还刘亚南已经缴纳的服务费用,因此,原告、刘亚南和李义之间已经不存在纠纷,原告起诉没有事实及法律依据;3、原合同违反国家禁止性规定、原告没有按照承诺完成先行出售刘亚南名下小房子,且原被告三方已经签订解除协定、原告书面承诺返还刘亚南前期所交费用的情况下,原告应当按约定退还刘亚南的全部费用,但是原告利用房地产中介机构且刘亚南服务费已经缴纳完毕的优势,威胁被告刘亚南如果不签订声明将不退服务费,刘亚南被迫签订了声明才拿到了全部的服务费。原告利用垄断地位强制被告刘亚南进行消费,使被告刘亚南在违背自己意愿的情况下签订的声明是无效的;4、即使所谓的声明有效,但是也有两个前提才能成立,原告应当帮助刘亚南把小房屋卖出,达到符合郑州市购房条件的局面,原告应当完成全部的中介服务工作,而不是仅仅介绍刘亚南和李义认识,由于原告的过失,原告无权再主张中介服务费;5、根据原告和被告刘亚南签订的中介服务,原告收取服务费100600元,而刘亚南通过另一中介购买李义名下的同一套房屋,缴纳的服务费是20000元整。即使原告的所有合同都是有效的,从收费上讲,也是有失公平,不应受到法律保护;6、房屋中介服务不仅是介绍出卖方认识,中介公司还要承担一系列其他工作,而其他工作从工作量、工作性质上来讲应当占据总工作量的95%,退一步讲,即使被告刘亚南违约了,截止今天,原告为被告提供的已经成功的服务仅仅是介绍了李义,其他都没有做,按照权利义务相一致原则,原告仅仅提供了不足5%的服务,也只能收取5%的服务费;7、在原、被告三方解约后被告刘亚南通过郑州都铎房地产营销策划有限公司在十几天之内就把刘亚南名下的小房子卖出,达到了购房条件,后刘亚南又在网上看到李义出卖房子的信息,刘亚南又通过郑州古美房地产营销策划有限公司重新联系上了李义,被告李亚男又和该公司重新签订了二手房合同和中介合同,这次的二手房交易中介服务行为和原告的交易服务行为是两个不相干的民事法律责任。综上,原、被告之间签订的所有书面协议,违反国家强制性、禁止性规定,包含有欺诈和垄断性经营强迫交易的因素,因此都是无效的,不应当受到法律保护的。二被告之间重新进行的二手房交易,是在原合同届满,原告在原合同中没有履行自己义务,而且合同到期的情况下重新进行的,与原合同无关的民事法律行为,和原告没有任何关系,因此,人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。

                  被告李义辩称,在与被告刘亚南签订房屋买卖合同时,其不知刘亚南没有购房资格,在知道刘亚南无购房资格后,立即联系经办人,经办人表明其已辞职。后原告的员工告知被告李义,刘亚南名下房屋过段时间将降价,到时几个人凑钱买下。这期间拖了很长时间,直到合同到期。原告方要求被告李义签了《声明》后将房本还给李义。两个月后,刘亚南与李义联系,称自己仍希望购买李义的房屋,且其已经具备购房资格。刘亚南负责办手续,通过一个中介服务公司,与李义签订了房屋买卖合同。

本院查明

                经审理查明,2018年1月8日,被告李义与原告万源地产公司签订房屋出售委托协议一份,约定就被告李义名下位于郑州市郑东新区龙湖外××楼××单元××号的房屋为被告李义提供销售推广、寻找买受人、协助看房、保管资料等各项服务。在交易房屋成功出售(即签订《郑州市存量房买卖合同》)之时,由《居间服务合同》约定的付款方,按出售房屋总价款2%向万源地产公司支付代理费。

               2018年4月25日,原告与二被告签订《居间服务合同》,约定二被告共同委托原告作为交易居间人,由原告为其提供居间服务。在二被告签订买卖合同时,居间行为完成,二被告应当向原告支付合同约定的居间代理费。居间代理费为84000元,由被告刘亚南承担。二被告利用原告所提供的信息、条件、机会等,私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》的,二被告应当承担违约责任。原告有权要求二被告支付合同约定的全部居间代理费。同日,二被告签订《郑州市存量房买卖合同》,约定,被告李义将位于郑州市龙湖外××楼××单元××号的房屋出卖给被告刘亚南,房屋成交总价为420万元。被告刘亚南于核房后一个工作日向被告李义支付房屋定金100000元。合同
另对剩余房款的支付、双方的权利、义务等内容进行了明确约定。当日,被告刘亚南向原告支付居间代理费84000元,向被告李义支付购房定金100000元。

              2018年7月6日,二被告签订《解约协议》,约定经协商双方同意解除合同,互不承担责任。双方一致同意,原刘亚南支付给李义的购房定金10万元及首付款10万元,合计20万元,由李义退还给刘亚南。同日,原告与被告刘亚南共同出具《声明书》一份,载明,原刘亚南交至公司的中介费、过户费、代办费、评估费,由原告明天开始走程序,退还给刘亚南。刘亚南已确认与李义解约,解约后不再购买李义此房,若私下成交,则刘亚南补齐以上需退还的中介费、过户费、代办费及评估费。

              2018年7月8日,原告向被告李义退还了房产证、维修基金发票、契税发票等资料。被告李义于2018年7月9日退还刘亚南200000元。

              2018年7月19日,原告与二被告共同签订解约协议书一份,确认之前签订的有关房屋买卖、代理及相关协议均告解除。协议约定,二被告自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及或通过任何渠道就上述房屋达成交易,二被告及利害关系人若违反约定,相关方应向原告全额返还已退还的全部服务费。

              后原告分别于2018年7月23日、7月24日退还刘亚南代办费16600元、居间服务费84000元。

             2018年7月20日,被告刘亚南通过郑州都铎房地产营销策划有限公司出卖了其名下位于郑州市郑东新区××外××楼××号的房屋。

              2018年9月11日,二被告就被告李义名下坐落于龙湖外××楼××单元××号的房屋达成买卖合同,由被告刘亚南购买被告李义的上述房产,房屋成交总价为2000000元。2018年10月16日,郑州市不动产登记中心查询结果证明,原属于被告李义所有的坐落于龙湖外××楼××单元××号的房屋产权变更到被告刘亚南名下。

              以上事实由原告提交的《房屋出售委托协议》、《房屋买卖业务签订文件合订本》、二被告达成的《解约协议》、原告与被告刘亚南共同作出的《声明书》、被告李义作出的《声明》、原、被告签订的《解约协议书》、收据、退款凭证、《郑州市存量房买卖合同》(合同编号2018135351)及《不动产登记资料查询结果证明》,被告刘亚南提供的《房屋买卖合同》(合同编号1610468)、收据、收条及本案庭审笔录在案佐证。

本院认为

                本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,在原告的居间服务下,二被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同,原告的居间服务已告完成,被告刘亚南应当按照合同约定向原告支付居间费用。经各方协商一致三方签订了解约协议,解约协议签订协议后,原告已履行退款义务,二被告违反协议约定就涉案房屋再次签订了房屋买卖合同并办理过户登记,根据原告与被告刘亚南签订的声明及原被告三方签订的解约协议,被告刘亚南应当向原告支付已退还的服务费用,故对原告要求被告刘亚南支付居间服务费84000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的过户费、代办费、评估费,因原告并未实际为二被告办理评估、过户等事项,对该费用被告不应支付。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第四百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

裁判结果

               一、被告刘亚南于本判决生效后十日内支付原告郑州万源房地产营销策划有限公司居间服务费84000元;

               二、驳回原告郑州万源房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。

               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               案件受理费2312元,减半收取计1156元,由原告郑州万源房地产营销策划有限公司负担191元,由被告刘亚南负担965元。

               如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。

               审判人员
                审判员刘红丽
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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