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当房屋出现买卖合同纠纷时该怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-29 22:35

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                判后,王晓哲不服原审判决,上诉至本院称:原审查明事实不清,证据不足,适用法律错误,具体理由如下:一、原审查明事实错误。1、对于办理按揭贷款手续期限问题。合同附件第2条第(2)项“买方应在签订本合同后100天内办妥按揭贷款手续并于按揭贷款手续办妥后3天内……办理交易过户递件手续”的约定与主合同第十八条第3点“所相关按揭贷款手续及二手房交易手续等须在购房资格满足后三个工作天内办理”约定存在明显冲突,两者不可能同时成立。前者关于“100天+3天”的期限约定属于格式合同内容。我在广州市区工作,赶到位于番禺区的中介所在地时已经是晚上7点半,此时中介和卖家黎毅真才知道我还不具备购房资格,为促成本次交易,双方才约定了后一合同条款即“在2013年10月份后王晓哲具备购房资格后的3个工作日内办妥按揭贷款手续及二手房交易手续”,该约定是对合同附件第2条第(2)项约定的“100天+3天”的有效变更和补充。故双方关于办理按揭贷款手续期限的真实意思表示并非“lOO天”,而是合同第十八条第3点约定的“购房资格满足后的三个工作天”。原审法院按照签约后的100天作为判案依据错误。2、关于我具备购房资格的时间。根据广州市限购政策即穗府办(2013)14号文,要求非本市户籍居民家庭购买住房必须连续在本市购买社会保险一年以上,这里的“一年以上”并非“一年及以上”或“一年以上(含一年)”,原审法院认定“须连续缴纳社会保险至2013年10月才具备购房资格”没有依据。从我在原审中提供的证据光盘中可见中介方称我需买齐13个月社会保险才具备购房资格,我和黎毅真的代理人颜某对此均予以确认。由此证明买卖双方及中介方均认为需要交满13个月社保我才具备购房资格。而我于2012年11月起在广州购买社会保险,至2013年11月15日后才交足13个月的社保,符合合同约定的“卖方知悉买方购房资格到2013年10月份后才满足”。原审判决没有提到该视频光盘,脱离双方真实意思表示作出错误判决,故意偏袒黎毅真。3、关于黎毅真何时知道我符合购房资格时间问题。由于缴交社会保险必须由用人单位完成,作为劳动者的我是无法控制的。卖家黎毅真明知我购买社会保险的情况,但其在2013年11月18日前从未提示我办理按揭贷款手续,甚至在2013年11月30日前都认为我不具备购房资格。我在2013年10月14日打印社保缴费记录显示我连续购买社会保险记录才11个月,距离双方共同确认的13个月尚有两个月差距。而2013年11月20日打印的社会保险记录显示我已经有13个月缴费记录。如按照之前的限购政策,我已具备购房资格,但如果按照2013年11月18日“新穗六条”,则我因没有达到3年连续购买社会保险记录的条件而不具备购房资格。买卖双方以及中介方为此曾共同商讨解决对策,并均表示需前往番禺区房管局询问此时可否交易。我于2013年11月下旬将购房合同以及定金转账记录交给房管局审查我是否具备购房资格,这足以证明我正在积极促成涉案房屋买卖事宜。番禺房管局于2013年12月9日才最终确认我可按照旧政策执行,即符合购房资格。随即我和中介方将该情形告知黎毅真的代理人颜某并约定次日即2013年12月10日前往按揭公司办理按揭合同签署事宜,但颜某并未前往签署按揭合同。由此可见,我在2013年12月9日才得知我具备购房资格是事实,我曾于举证期限内申请原审法院前往番禺区房管局调查取证,但原审法院没有对以上事实调查核实,黎毅真对此也没有提供任何反证。二、原审法院以我未能在2013年10月30日前办妥按揭贷款手续为由,认定我违约错误。(一)、我没有违约行为,无需承担违约责任。1、我分别于2013年10月、11月去社会保险基金中心打印社保缴费记录,并前往内蒙古办理无结婚登记、无购房记录之证明资料,且我在新穗六条出台后积极与卖方、中介方商讨对策,还与中介方一同前往番禺区房管局递交资料以便其审查我是否有购房资格。在得知我具备购房资格后,我就约卖家代理人颜某次日一起前往按揭机构签署按揭贷款协议,并支付了按揭费,因卖方没有去签字才导致按揭手续未办妥。以上事实均反映我是想购买涉案房屋,没有任何违约行为。2、广州市限购政策的变化并非我能够控制,这属于合同约定的政策或不可抗力情形,由此导致的迟延不应归责于我。3、在番禺区房管局回复我是否具备购房资格之前不能算作我迟延办理按揭贷款手续。4、即使按原审法院认定的买卖双方应于2013年10月30日应办妥按揭贷款手续,我也有30日的宽限期,超过宽限期黎毅真才有权解除合同。但在宽限期届满前的2013年11月18日颁布了限购新政,我的社保缴费记录不符合该文件要求的连续3年,此时无法办理按揭贷款手续,更不可能成功递件、交易过户。由此所导致的按揭贷款手续、递交过户手续迟延,显然不是我违约。5、本案交易无法完成是黎毅真解除合同导致,与我无关。在限购新政公布后,黎毅真的代理人多次发信息认为我不具备购房资格想退回定金、解除合同并于2013年12月17日书面通知解除合同,该违约解除合同行为直接导致本次交易无法完成,与我无关。(二)、黎毅真应承担违约责任。1、黎毅真知道我在签约时不具备购房资格。2、黎毅真知道我在2013年11月20日办妥了全部证明文件(无房、未结婚的证明),如果没有限购新政,本次房屋交易照样可以正常进行,黎毅真无权解除合同。3、在房管部门于2013年12月9日告知我具备购房资格时,黎毅真拒不配合办理按揭贷款手续的行为属于违约,应承担违约赔偿责任。三、原审法院适用法律错误。1、涉诉合同签订时效力待定。由于我签约时并不具备购房资格,故涉诉合同在签约时效力待定,原审法院认为该合同合法有效属于适用法律错误。2、涉诉合同在2013年11月15日我单位为我连续购买了超过1年的社会保险方才生效,但很快广州市政府公布了限购新政,再次导致涉诉合同效力待定,因为按照该文件,我再次不符合购房条件(3年连续购买社会保险缴费记录),原审法院认为该合同合法有效属于适用法律错误。3、涉诉合同效力待定状态直至2013年12月9日番禺区房管局审查我的购房合同、定金缴费单据后答复我符合外地人购房条件后消除,我自该日具备购房条件,合同开始生效。由此可见,涉诉购房合同经历了两次“效力待定”法律状态,并非一开始就属于合法有效合同。综上,我上诉请求:1、撤销原审判决第三项,改判驳回黎毅真的全部反诉请求;2、撤销原审判决第四项,改判黎毅真赔偿我实际损失17200元,并支付违约金93000元;3、本案的一审、二审诉讼费用全部由黎毅真承担。

被上诉人辩称

                  被上诉人黎毅真答辩称:一、原审法院适用法律正确,《房屋买卖合同》合法有效。虽然王晓哲在签订《房屋买卖合同》及附件时暂未具备购房资格,但其于签合同时已确切预见自己能在约定限期内具备购房资格且不影响合同履行与目的实现。故王晓哲在签订合同当时是否具备购房资格并不影响其作为合同签订一方的主体资格,更不影响合同的生效。办理按揭贷款手续及交易过户手续是合同义务,并非合同生效所附的条件或期限。王晓哲上诉主张《房屋买卖合同》效力待定,认为原审法院适用法律错误没有事实和法律依据。二、原审法院查明事实清楚,王晓哲存在严重违约行为。1、涉案《房屋买卖合同》附件中第二条第二款明确约定“买方应在签订本合同后1OO天内办妥按揭贷款手续”,即王晓哲依约应于2013年10月30日前办妥按揭贷款手续。且合同第十八条第3点约定“相关按揭贷款手续及二手房交易手续等须在购房资格满足后三个工作天内办理”,而《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》【穗府办(2013)14号】第二条规定:“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。”,故买卖双方对于当时非广州市户籍居民的购房政策以及买方王晓哲的购房条件是明确清楚的,即王晓哲须连续缴纳社会保险至2013年10月份才具备购房资格。所以王晓哲应在购房资格满足后三个工作天内办理相关按揭贷款手续及二手房交易手续,该时间是明显可发生于2013年7月23日至2013年10月30日期间内(即签订合同后100天内)。故上述约定与王晓哲取得购房资格的时间相符,上述两项约定并不存在明显冲突并且完全可以同时成立,我与王晓哲均应依约履行。2、关于王晓哲购房资格满足的时间。根据签约时的限购政策,从王晓哲一审提交的关于其个人社保缴纳情况的相关证据可证实其于2013年10月15日起即完全满足当时非广州市户籍居民的购房条件。至于王晓哲在上诉状中坚持将限购政策中的“一年以上”理解为13个月,且其主观上认为房地产中介是专业机构便相信其所述的“购房资格需要连续购买13个月”,进而主张其满足购房时间应为2013年11月15日后,这是王晓哲对于政策的单方错误理解。众所周知,我国法律法规和政策中“以上”“以下”的用语,在语义上的解释均包括本数。同时,只要前往房管局、房产交易中心等相关机构咨询,也会被告知依当时的政策只要连续缴纳12个月社保即符合购房资格,也可以在相关网站上查询。3、王晓哲逾期办理按揭贷款手续构成严重违约。王晓哲于2013年10月即完全满足当时非广州市户籍居民的购房条件。根据广州市社会保险基金管理中心(下称社保中心)的相关规定,只要用人单位按期为劳动者缴付当月的社保费用后,劳动者即可自行前往社保中心打印本人当月的社保缴纳证明,而且劳动者最迟在每月的20日起便随时可打印当月的社保缴纳证明。王晓哲并未举证证明其在2013年10月15日至10月30日期间其社会保险缴纳记录未连续满12个月。王晓哲虽依约支付定金伍万元整,但其于约定限期内怠于准备一切购房相关的所有证明材料,直到同年12月10日才着手办理按揭贷款及二手房交易手续。而王晓哲与我从未就合同履行期限达成变更的合意。因此,王晓哲超期履行合同并不构成其不承担违约责任的抗辩。王晓哲逾期办理按揭贷款手续及二手房交易手续,确实构成严重的违约。三、我依法解除合同,并不存在违约行为。从2013年1O月底起至11月底,王晓哲逾期未办理按揭贷款及二手房交易手续已超过30天。根据《房屋买卖合同》第十二条约定,我有权不再出售涉案房屋并向王晓哲主张涉案房屋成交价的10%作为违约金。至于王晓哲所提及的“穗六条”是于2013年11月15日出台的,在王晓哲应办理按揭贷款及二手房交易手续的期限之后,与王晓哲的上述违约行为不存在因果关系,不能成为王晓哲逾期履约的理由。故王晓哲因自身的违约行为所导致的实际损失亦与我无关,应由其自行承担。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,王晓哲的上诉没有任何事实和法律依据,请求驳回上诉,维持原判。

本院查明

                   双方当事人对原审判决查明的事实没有异议,本院予以确认。二审中,双方当事人均表示同意解除合同,并均确认如下事实:1、办理按揭贷款手续必须以王晓哲具备购房资格为前提;2、本市于2013年11月18日公布了新的限购政策。

                  二审另查明,广州市好宜佳地产中介有限公司于2014年3月28日向原审法院出具《关于王晓哲购房经过的证明》,其中载明如下主要内容:1、我司经计算,买方王晓哲需缴纳2013年10月的社保才满足12个月的社保,基于不能明确其当月社保的缴费日期,为避免买卖双方在时间上的分歧,故在合同第十八条加入了4点补充条款,其中第3点写明“卖家知悉买家要到2013年10月份后才符合购房资格”,当时大家都认为需到2013年11月份才符合购房资格及办理相关手续,所以在“2013年10月份”的后面加了一个“后”字。2、王晓哲于2013年11月15日拿到婚姻和无购房记录证明后致电我司,要求我司联系卖家办理按揭手续,但广州市政府于2013年11月18日公布了“穗六条”,要求外地户口人士需在广州连续购买3年社会保险记录方可在广州购置商品房。卖家当时建议用公证方式交易,让王晓哲一次性付款同时交付房屋,王晓哲不同意。我司为此与王晓哲前往番禺区房管局询问王晓哲这种情况是否受“穗六条”限制,该局工作人员让我们留下资料审查并称请示领导后再答复。在等待答复过程中,卖方代理人颜某不断催促要求解除合同、退回定金,但王晓哲不同意。2013年12月9日,番禺区房管局工作人员致电王晓哲称其可以购房,我司立即告知卖方代理人颜某,但颜某不相信,为慎重,我司于次日陪同王晓哲前往番禺区房管局当面询问,得到答复一样,即王晓哲签约及支付定金时间早于“穗六条”,故可按旧政策执行。我司遂联系颜某,颜某称其在外地,下午才回番禺,让王晓哲先签,于是我司安排王晓哲到按揭公司办理相关手续,王晓哲为此交了按揭服务费并开立了银行账户。其后,我司不断致电颜某,颜某都称忙没有去签字,导致按揭贷款手续迟迟办理不了。我司于2013年12月15日发函给颜某催促其履约,但颜某收到函件后说其已解除与王晓哲的三方协议,并要求我司通知王晓哲收回定金。我司将此情况告知王晓哲,王晓哲不同意退回定金、解除合同。对该证明,王晓哲表示没有异议。黎毅真表示其无法确认该证明上公章的真实性,但不申请鉴定,由法院认定;对于证明内容中关于其于2013年11月30日要求解除合同、退回定金的情况属实,其余均不属实;其坚持认为王晓哲至2013年10月份就满足购房资格,限购新政与本案无关。

本院认为

                  本院认为:原审对于涉案《房屋买卖合同》的效力认定准确,论理清晰,本院不再赘述。对于原审判决解除合同及返还定金50000元,双方当事人均无异议,本院对此予以维持。

                  针对王晓哲的上诉,二审争议焦点是双方当事人没有继续履行合同的原因及责任。对此,黎毅真主张是王晓哲逾期办理按揭贷款手续构成违约,王晓哲对此不予认可,认为是黎毅真单方解约。本院认为:对于办理按揭贷款手续的时间,虽然双方在涉案合同附件中约定买方应在签订合同后100天办妥按揭贷款手续,即王晓哲应在2013年10月30日前办妥按揭贷款手续,但根据涉案合同有关“三方约定的其他事项(对合同条款及附件内容的修改和补充)”条款中明确约定了“卖方知悉买方购房资格到2013年10月份后才满足,所相关按揭贷款手续须在购房资格满足后三个工作天内办理”,即黎毅真确认王晓哲到2013年10月份后才满足购房资格,且办理按揭贷款手续的时间是在王晓哲满足购房资格后三个工作日,而双方当事人在二审中均确认办理按揭贷款手续必须以王晓哲具备购房资格为前提,故该条款实际上将合同附件约定的办理按揭贷款手续的时间变更为最早在2013年11月、且王晓哲满足购房资格后的三个工作日,这与广州市好宜佳房地产中介有限公司于2014年3月28日出具的《关于王晓哲购房经过的证明》所记载的相关内容一致。鉴于王晓哲对该证明没有异议,而黎毅真虽对该证明上的公章真实性不予确认,但表示不申请鉴定,亦未举证推翻该证明,故对于该证明的真实性,本院予以确认。至于王晓哲满足购房资格的具体时间,以及由谁来确定王晓哲何时满足购房资格等具体细节,合同中并未明确约定,按常理,该时间取决于王晓哲单位为其成功缴交社保费用的时间,并非王晓哲个人能够决定,且应以向有关部门查询到的社保缴纳记录为准,结合合同约定,王晓哲应及时向社保部门查询其缴交社保情况,并将查询结果及时反馈至卖方,以便双方继续履行合同;又根据社保部门先后于2013年10月14日、2013年11月20日出具的《缴费历史明细表》记载,王晓哲在2013年10月14日时只有2012年11月至2013年9月的连续缴纳社保记录,在2013年11月20日时已有2012年11月至2013年11月的连续缴纳社保记录,而双方均确认本市于2013年11月18日出台了新的限购政策,上述事实导致双方对于涉案合同能否继续履行、如何履行等问题产生争议,在双方最终不能达成协商一致意见的情况下,双方当事人均表示同意解除合同并无不可,但对于合同解除的后果应由双方各自承担。据此,原审认定王晓哲迟延办理贷款手续、单方违约,并据此判令王晓哲承担违约责任不当,本院予以纠正;王晓哲认为其无需承担违约责任的上诉主张成立,本院予以支持;王晓哲主张黎毅真违约,要求黎毅真支付违约金、赔偿损失的上诉意见,缺乏理据,本院不予支持。

                  综上,审查原审判决查明事实基本清楚,但处理不当,应当纠正。王晓哲的部分上诉意见成立,本院依法对原审相应判项予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

二审裁判结果

                  一、维持广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第30号民事判决第一项、第二项、第四项;
 
                 二、撤销广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第30号民事判决第三项;

                 三、驳回黎毅真其余反诉请求。

                 本案一审案件本诉受理费3504元由王晓哲负担2410元,由黎毅真负担1094元;反诉受理费1063元,由黎毅真负担。本案二审案件受理费4348元,由上诉人王晓哲负担2358元,被上诉人黎毅真负担1990元。

                 本判决为终审判决。

                 审判人员
                 审判长韩志军
                 审判员郭东升
                  代理审判员刘卉
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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