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如果有职工二手房交易合同出现问题怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-29 22:21

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                徐秀芝上诉请求:1.依法撤销原审判决,改判解除上诉人与被上诉人之间的《职工二手房交易合同》;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:(一)在本案中,一审法院认定被上诉人与二被上诉人之间签订的《职工二手房交易合同》系赠与合同,该认定明显有误。一审判决认定,因被上诉人与二被上诉人之间签订的《职工二手房交易合同》约定支付金额明显不是转让房屋的对价,并认为“上述转让合同的主要目的是徐秀芝将房屋所有权转让给被上诉人……该合同的特征大致符合赠与合同的法律特征。”故认为“赠与人可请求受赠人继续履行附设义务”,而驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求。根据我国《合同法》规定,房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。在本案中,上诉人与被上诉人双方于2015年8月12日签订《职工二手房交易合同》,明确约定上诉人将其在滨南社区华滨新村小区014号楼01单元04层08号、建筑面积72.3平米的住房一套转让给二被上诉人,房屋价款为5万元,房款支付方式为合同签订后立即支付。后根据合同约定到胜利石油管理局住房交易中心签署了“二手房交易成交确认书”,将住房过户至二被上诉人名下。上述行为,无论是从形式上还是实质上,都符合房屋买卖合同的法定要件。至于房屋价格明显低于市场价,也是上诉人出于母子关系,对被上诉人的照顾,目的在于帮助儿女渡过经济困窘期,而不是无偿赠与。一审判决置上述事实于不顾,在被上诉人方无证据证明上诉人有赠与给儿子儿媳的明确意思表示的情况下,主观推定被上诉人与二被上诉人之间签订的《职工二手房交易合同》系赠与合同,既无法律依据,又无事实依据。(二)即使本案所涉合同为赠与合同,一审判决也是错误的。一审判决认为“合同约定支付少许的金钱,可以认定合同为受让附设的义务即整个合同属于附设义务的赠与合同……赠与人可请求受赠人继续履行附设义务。”我国《合同法》第一百九十条规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。但是,根据我国《合同法》第一百九十二条规定,受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:其一,严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;其二,对赠与人有赡养义务而不履行;其三,不履行赠与合同约定的义务。第一百九十四条规定,撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此,在二被上诉人未按合同履行合同约定的附设义务时,上诉人也有权要求撤销合同,而不是要求受赠人继续履行附设义务。一审法院判决上诉人“请求受赠人继续履行附设义务”显然违背法律规定,严重损害上诉人的合法权益。(三)一审判决驳回上诉人的诉讼请求严重损害了上诉人的合法权益,有违我国尊老爱老的传统道德准则。在本案中,已经查明,上诉人与被上诉人双方签订《职工二手房交易合同》,将其所有的房屋低价转让给儿子、儿媳。但是,在房屋过户后,其儿子、儿媳不仅不按约定支付老人少量的房款,还将老人赶出家门,不尽赡养义务。××住院催要房款遭拒的情况下,提起诉讼,却被一审法院以“赠与”为由驳回诉讼请求,导致上诉人既无人赡养,又无处可住。因此,一审判决严重损害老年人的合法权益,违背了我国的传统美德。综上所述,原审判决主观认定错误,无法律和事实依据,严重损害老年人合法权益,请二审法院撤销该判决,依法改判。

被上诉人辩称

                 谭卫辩称:一审判决不符合事实,我同意上诉人上诉请求,撤销合同,我没有履行赡养义务,房屋买卖合同是买卖合同并不是赠与合同,不存在赠与关系,孙业红比较强势,我两离婚主要是针对房子,孙业红多次闹事已离婚为要挟,想把我母亲的房子占为己有,我母亲为了不让我们离婚就把房子以很低的价格过户到我俩的名下,我没有经济收入且身体不好,我母亲就管我们要了5万块钱,但是一直没给我母亲,而且孙业红在房子过户后就赶我母亲出去,我母亲2015年腊月二十三重病住院,我们没付一分钱,2016年正月十五我母亲脑梗再次住院,我们也没有付过钱,2017年11月19日我母亲一只眼睛失明,视网膜脱落,我们仍然没有尽到赡养义务,没付一分钱;2017年12月12日晚上8:09,孙业红让靳滨和她老公去我家闹事吓唬我母亲,要求要回房子;孙业红把攒的钱都寄给了她母亲,她哥哥和姐姐都在城里买了楼房,在不知道孙业红出轨前我去过她家一次,她母亲很明白的告诉我他们在城里买了楼,通过她母亲可证明孙业红并不是想与我正儿八经过日子,而是居心叵测,想把我母亲的财产占为己有。

                孙业红辩称:我方不同意解除合同,徐秀芝将房屋过户给我方,实际是将房屋赠与,而非以五万元卖给我方。徐秀芝与我及谭卫所签订的《胜利油田职工二手房交易合同》第三条付款方式及付款时间,第四条办理住房交接托付的期限、第六条违约责任、第七条其他约定等处均为空白,可见双方并非真正的买卖,而是赠与。是在办理过户手续时,应胜利油田管理局住房交易中心的要求签订了合同,走了一下程序。如果存在真实的房屋交易,以当时的房屋价值,上诉人不会以五万元的价格卖给两被上诉人,五万元的房屋款远远低于2015年的市场价格。且自合同签订后至起诉日,徐秀芝从未向被上诉人追要过这五万元。徐秀芝在诉状中称房款的支付方式是合同签订后立即支付,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,对方当事人未催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。可见,上诉人的解除权已消灭。综上,请求法院驳回上诉人的上诉请求。

               徐秀芝向一审法院起诉请求:1.判决解除徐秀芝与谭卫、孙业红间设立的房屋买卖合同;2.诉讼费用由谭卫、孙业红负担。

               一审法院查明,徐秀芝系被告谭卫的母亲,谭卫和孙业红系夫妻关系。位于滨州市滨南社区华滨新村小区014号楼01单元04层08号住宅为徐秀芝个人所有的房屋,建筑面积72.3平方米。2015年5月,孙业红、谭卫向徐秀芝提议转让徐秀芝居住的房屋,随后经协商,双方达成一致,徐秀芝同意将所居住房屋转让给孙业红、谭卫。2015年8月12日,徐秀芝与孙业红、谭卫到胜利石油管理局住房交易中心办理房屋过户交易和确认手续。当日,双方签署由住房交易中心提供的《胜利油田职工二手房交易合同》,随即,住房交易中心向双方出具《胜利油田职工二手房交易成交确认书》。

              《胜利油田职工二手房交易合同》约定:“出售方:徐秀芝,购买方:孙业红、谭卫;房屋基本情况:房屋位于滨南社区华滨新村小区014号楼01单元04层08号,建筑面积72.3平方米;房屋成交价为人民币50000元;价款于合同签订后立即支付;双方约定自签订本合同之日起日内凭合同和成交确认书到房屋所在小区的物业、水、电、气、暖管理部门办理住房交接手续;乙方所购住房仅作住宅使用,乙方应合理使用并不得改变其用途。乙方的使用和装修,不得改变房屋主体结构和承重结构。因违反以上约定所造成的所有后果及相关法律责任,由乙方承担;违约责任;其他约定;本合同履行期间,如发生争议,双方应协商解决;本合同自双方签字之日起生效”。

             《胜利油田职工二手房交易成交确认书》载明“孙业红、谭卫购买徐秀芝的二手房一套,该套住房位于滨南社区华滨新村014幢01单元0408号,建筑面积72.3平方米,房屋总成交价为人民币50000元。二手房交易合同已签订,住房已过户其名下,交易手续全部完成。”

                此前,徐秀芝、谭卫、孙业红及孙业红的儿子均居住在案涉滨南社区华滨新村小区014号楼01单元04层08号住宅内。双方签订合同并经胜利石油管理局住房交易中心确认过户之后,房屋居住占有状况未发生变化。2015年11月,徐秀芝搬回山东莱州老家居住。2017年8月,孙业红和谭卫出现感情危机,孙业红提起离婚诉讼。期间,孙业红和谭卫就财产共有和分割事宜出现争议分歧。

               另查明,涉案位于滨南社区华滨新村小区014号楼01单元04层08号住宅,在2015年8月办理交易手续时的市场价值超过200000元。

               一审法院认为,徐秀芝与孙业红、谭卫之间设立的民事法律关系具备以下特征,即一方转移房屋所有权给相对方,相对方支付占房屋价值少许比例的款项。相较转让双方在合同中约定支付的50000元款项,所转让房屋超过200000元的市场价值,约定支付金额明显不是转让房屋的对价。考虑转让方徐秀芝和受让方谭卫、孙业红之间存在的母子、婆媳关系,一审法院认为,上述转让合同的主要目的是徐秀芝将房屋所有权转让给谭卫、孙业红,而转让同时约定由谭卫、孙业红支付少许钱款,该合同的特征大致符合赠与合同的法律特性。合同约定支付少许的金钱,可以认定为合同为受让方附设的义务,即整个合同属于附设义务的赠与合同。赠与合同内容系缔约双方的真实意思表示,未有阻却合同效力的因素发生,赠与合同自成立时随即发生效力。上述合同成立后,赠与人徐秀芝协助受赠人谭卫、孙业红在胜利石油管理局住房交易中心办理了房屋的转让手续,并且该中心对房屋转让行为出具确认书予以确认,实现了房屋所有权的转移登记。谭卫、孙业红在转让行为发生前即实际占有居住案涉房屋,则其取得房屋控制权的行为属于“占有改定”,即二人自合同成立时取得房屋占有控制权,构成法律规定的交付。综合以上两项,在赠与合同成立后,赠与人实际履行合同义务,使得受赠人取得对房屋的占有控制,取得房屋所有权登记(依国有企业内部房屋权属变更登记规则和交易习惯认定),赠与义务全部履行,此时赠与合同的主要目的已经实现。而对于赠与合同设定的义务,受赠人应当按照约定履行义务。由于受赠人没有履行附设义务,或履行附设义务内容不符合约定,应当承担民事责任。赠与人可请求受赠人继续履行附设义务,支付赠与合同约定50000元款项。但附设合同义务系赠与合同设定的次要义务,受赠与人未履行附设义务时,赠与人可以行使对受赠人请求权的方式救济其财产利益,行使该项请求权即可兑现附设义务内容。赠与人以附设义务未履行,其合同目的不能实现、催告后合理期限内未履行等理由请求解除合同的诉讼请求,与法律规定的合同法定解除条件不符。徐秀芝提出的解除合同诉讼请求缺乏法律根据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百八十五条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定,判决:驳回原告徐秀芝对被告孙业红、谭卫的诉讼请求。案件受理费100元,减半收取计50元,由徐秀芝负担。

                二审期间,徐秀芝向本院提交了2018年8月10日、2018年8月14日的催告函一份,2018年8月11日发给孙业红的快递邮寄单一份,8月15日徐秀芝发给孙业红、谭卫的短信,证实其通知孙业红、谭卫于2018年8月18日前缴纳房款5万元,逾期不交,有权解除合同。孙业红、谭卫在收到徐秀芝的短信后,未向徐秀芝交纳房款5万元。对此,谭卫、孙业红予以认可。孙业红另称,徐秀芝将其卖出租车的钱存在了兴邦科技公司,致使其无钱买房,才将涉案房屋转让,如果徐秀芝要求其支付这5万元,应先还清欠款。

本院认为

                本院认为,徐秀芝与孙业红、谭卫签订的《胜利油田职工二手房交易合同》,是双方当事人真实自愿的意思表示,虽然双方约定的房屋价款明显低于市场价格,但考虑到双方之间的亲属关系,并不能因此否认该交易合同约定了房屋对价,因此应认定双方之间的房屋买卖合同合法有效。在合同签订后,徐秀芝履行了合同义务,将房屋交付并办理了约定的手续,但孙业红、谭卫并未按合同约定支付价款,本案二审期间,经徐秀芝催告,孙业红、谭卫仍未履行,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行……”规定,徐秀芝有权解除合同。孙业红答辩称徐秀芝并未向其催要过房款,其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,徐秀芝的解除权消灭,本院认为,双方当事人之间的房屋买卖并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规制的范畴,故对其该答辩理由不予采纳。孙业红辩称的徐秀芝欠款不能核实,亦与本案无关联性,因此徐秀芝解除合同的诉讼请求应当得到支持。鉴于二审期间出现了新的事实与证据,一审判决应予变更。依照

              《中华人民共和国合同法》第94条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定,判决如下:

二审裁判结果

                一、撤销滨州市滨城区人民法院(2017)鲁1602民初3480号民事判决;

               二、解除徐秀芝与孙业红、谭卫签订的《胜利油田职工二手房交易合同》。

               一审案件受理费50元,二审案件受理费100元,由孙业红、谭卫承担。

               本判决为终审判决。

                审判人员
                审判长杨斯勇
                审判员赵慧莲
                审判员高立俊
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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