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当个人二手房向政府申请赔偿怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-29 22:07

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

被告辩称

               被告辩称,一、原告的案涉房屋已在5·12大地震中严重损毁,经房屋安全鉴定机构鉴定为危房需要拆除,因此已经没有价值可言,故对原告诉讼要求的房屋损失,不应当得到支持;二、原告的案涉房屋在自改委进行排危拆除前屋内已没有物品,故对原告诉讼主张的其他经济损失,不应当得到支持;三、原告诉讼主张的营业损失等其他间接损失,依法不应当得到支持;四、原告案涉房屋的拆除主体是彭州市龙门山镇白水河社区场镇危旧房自行改造委员会(以下简称自改委)不是被告。

               被告为支持其主张,向本院提交了以下证据材料:

               1、《彭州市灾后房屋安全性评估汇总表》。证明案涉房屋因5·12大地震受损,经被告评估认为案涉房屋已严重损毁不能入住。

               2、2014年4月28日四川省建筑科学研究院作出的《建设工程质量鉴定报告》及2017年9月5日四川省建筑科学研究院补充作出的《情况说明》。证明原告案涉房屋在5·12大地震中严重损坏,经鉴定为危房,已不能居住需要拆除。

               3、案涉房屋在拆除前工作人员录制的视频、照片。证明案涉房屋在实施排危拆除前已经严重损坏,屋内无人居住、屋内已无财物。

               4、2011年9月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积65㎡、成交总价17.5万元,均价2692元㎡)、2011年10月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积80㎡、成交总价20万元,均价2500元㎡)、2014年8月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积65㎡、成交总价13万元,均价2000元㎡)、2016年4月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积80㎡、成交总价20万元,均价2062元㎡)、2016年9月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积65㎡、成交总价13万元,均价2000元㎡)、2017年4月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积65㎡、成交总价18.6万元,均价2861元㎡)、2017年8月龙门山镇山水生态小区砖混结构二手房交易合同一份(房屋面积80㎡、成交总价22万元,均价2750元㎡)。证明2011年至今龙门山镇砖混结构二手房交易价格变化情况(2017年之后当地没有砖混结构二手住宅交易记录)。

               5、2012年8月龙门山镇宝兴街商铺转让协议一份(商铺面积67.32㎡,成交总价20万元,均价2970元㎡)、2013年6月龙门山镇老场镇自建房商铺转让协议一份(商铺面积24.74㎡,成交总价86590元,均价3500元㎡)、2014年1月龙门山镇老场镇自建房商铺转让协议一份(商铺面积80㎡,成交总价24万元,均价3000元㎡)、2015年1月龙门山镇宝兴街商铺转让协议一份(商铺面积45.77㎡,成交总价16万元,均价3495元㎡)、2015年1月龙门山镇宝兴街商铺转让协议一份(商铺面积16㎡,成交总价64000元,均价4000元㎡)。证明2012年至今龙门山镇发生的商铺交易价格变化情况(2015年之后当地没有砖混结构二手商铺交易记录)。
6、2017年6月27日四川坤绅房地产土地评估有限公司针对龙门山镇场镇大宝镇街村陈加玲户商业用房及分摊土地使用权价值评估《房地产估价报告》一份。证明龙门山镇商业同房的评估单价在709元㎡-1446元㎡之间,商业出让土地评估单价为218元㎡。

               庭审中,原告对被告提交的彭州市灾后房屋安全性评估汇总表的三性均不予认可;对建设工程质量鉴定报告、情况说明的真实性无异议,但对合法性有异议,认为不能作为证据使用;对案涉房屋在拆除前工作人员录制的视频、照片,认为证据的取得方式违法;对龙门山镇二手房交易合同、房地产估价报告,真实性不予认可。

               庭审中,被告申请证人杨某、张建立、姚某、牟治俊出庭作证。杨某系自改委副组长,牟治俊系自改委委员,姚某系自改委聘请的搬运工,张建立系自改委聘请的治安员。杨某、张建立、姚某、牟治俊证明,在拆除案涉房屋前经自改委工作人员查看确认,案涉房屋内没有物品。

                根据以上有效证据及当事人的当庭陈述,本院确认如下案件事实:

               原告钟光钧在彭州市龙门山镇白水河社区宝兴街拥有私有房三处。2013年8月20日,被告在镇政府成立“场镇危旧房改造领导小组”,在社区成立自改委,以推进场镇危旧房改造工程。2015年12月自改委对已签订《危旧房改造协议书》的房屋进行拆除,并于2016年1月6日对未签订《危旧房改造协议书》的原告案涉房屋实施了拆除。此后,经法院生效判决确认,被告拆除原告案涉房屋的行为违法。
原告案涉房屋因“5·12”大地震影响,受到一定程度损坏。

               2014年4月28日,被告委托四川省建筑科学研究院对原告案涉房屋安全性进行鉴定,鉴定机构经鉴定出具《建设工程质量鉴定报告》,认为该房屋“主体结构的安全性综合评定为Dsu级”,注明“Dsu级指安全性严重不符合Asu级要求,严重影响整体承载”,处理建议“该房屋处于宝兴街滑坡前缘,该坡体前缘已发生滑坡砸毁房屋,且该滑坡稳当性差,有再次发生滑坡的可能。综合考虑该房屋主体结构的安全性现状及房屋所处地区的地质灾害危险,建议拆除重建”。

               原告“彭房权证监证字第××号”《房屋所有权证书》载明原告该处房屋用途为“住宅”,结构为“混合”,建筑面积为96.2㎡位于建筑物三层;“彭房权证监证字第××号”《房屋所有权证书》载明原告该房屋用途为“营业”,结构为“混合”,建筑面积为25.68㎡位于建筑物一层;自改委郭闯等监督、测量、记录并签字摁印的《钟光钧商铺住房实测面积》图载明原告该处房屋一层商铺面积79.74㎡、二层商铺面积109.59㎡、三层住房面积109.59㎡、四层住房面积109.59㎡。

               本案在诉讼中,对该系列案件中卢盛桥一案经双方当事人同意启动房屋价值鉴定程序,后鉴定机构以无法鉴定为由退回鉴定。此后,本院工作人员曾到案涉房屋所在地组织卢盛桥一案双方当事人针对案涉房屋价值就地询价确定,未遂。

              依据被告提交的龙门山镇砖混结构二手房屋交易情况,截止2017年案涉房屋所在地同类房屋交易价格最高为2861元㎡;截止2015年案涉房屋所在地同类商铺交易价格最高为4000元㎡。庭审中,原告提交网络截图证明龙门山镇“置信·仙林谷乡”商品房2018年7月25日开盘价为8200元㎡,经核查情况属实,同时核实该商品房属“独栋、联排、小高层”建筑。

            案涉房屋在拆除前,经自改委工作人员查看确认,原告案涉房屋内没有物品存放。

            针对案涉房屋拆除事件,原告等7人分别于2016年10月17日、2016年11月29日向北京市京伦律师事务所支付律师代理费共计8万元用于诉讼代理。

            庭审中,原告明确表述对营业损失没有相关证据证明,对房屋内财产损失除了自制的财产清单外没有证据佐证。

本院认为

             本院认为,依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利”第(四)项“造成财产损害的其他违法行为”之规定,针对被告拆除原告案涉房屋的违法行为,原告有权提起行政赔偿。

             依据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条之规定,原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任,被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。
针对案涉房屋的房屋面积,依照《中华人民共和国物权法》之规定,应以不动产登记证书载明情况为准。本案中原告提交《房屋所有权证书》的两处房屋,其面积本院依据权证确认为:第一处房屋为住宅,建筑面积为96.2㎡;第二处房屋为商铺,建筑面积为25.68㎡。对自改委组织测量的第三处房屋面积,虽不具备专业性,但在双方均未提交该处房屋不动产登记权证的情况下,视为被告自制自认的证据,本院予以确认。据此,确认第三处房屋一层商铺面积79.74㎡、二层商铺面积109.59㎡、三层住房面积109.59㎡、四层住房面积109.59㎡。综上,确认原告房屋面积为商铺215.01㎡、住房315.38㎡。

             针对案涉房屋的赔偿标准,因无法通过鉴定或类比询价方式确认,依据《最高人民法院关于适用
的解释》第四十七条第三款“当事人的损失因客观原因无法鉴定的,人民法院应当结合当事人的主张和在案证据,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和生活经验、生活常识等,酌情确定赔偿数额”之规定,由本院依据现有证据酌情认定。

            对住宅的价格标准。原告主张按照“置信·仙林谷乡”商品房2018年7月25日开盘价8200元㎡确定本案住宅价格标准的意见,经核实“置信·仙林谷乡”商品房与本案案涉房屋不属同类型房屋,不具有类比性,故不作为定案依据,但可以作为案涉房屋所在地目前住宅最高售价标准参考。依据被告提交的案涉房屋所在地2011年至2017年期间砖混结构二手住宅交易情况,可以认定该地砖混结构二手住宅价格总体呈上涨趋势,但增幅不大(七年内的最高交易单价2861元㎡与最低交易单价2000元㎡之间差距仅861元,平均增幅每年仅6.15%)。据此,在砖混结构二手住宅最高交易单价2861元㎡基础上,本院酌情认定案涉房屋所在地砖混结构住宅价格标准为3100元㎡。
对商铺的价格标准,依据被告提交的案涉房屋所在地2012年至2015年期间砖混结构二手商铺交易情况,可以认定该地砖混结构二手商铺价格总体呈上涨趋势,但增幅不大(四年内的最高交易单价4000元㎡与最低交易单价2970元㎡之间差距1030元,平均增幅每年仅8.67%),据此,在砖混结构二手商铺最高交易单价4000元㎡基础上,本院酌情认定案涉房屋所在地砖混结构商铺价格标准为5200元㎡。
结合案涉房屋经鉴定安全性综合评定为Dsu级、严重影响整体承载、建议拆除重建的实际情况,对案涉房屋商铺的价值计算标准确定为基础标准的70%,即3640元㎡;对案涉房屋住宅的价值计算标准确定为基础价格标准的70%,即2170元㎡。

             综上确定,案涉房屋的价值为商铺782636.4元、住宅684374.6元,共计1467011元。
庭审中,原告主张按照其自行制作的《2015年12月份拆房子的财产损失清单》《龙门山镇政府2015年12月5日误拆我住房室内财产损失》清单赔偿其损失361600元,但对清单内的具体物品并未提交充足证据证明其真实性;同时,经自改委工作人员出庭作证确认在案涉房屋拆除前屋内已无物品。综上,对原告的上述主张,本院不予支持。

             庭审中,原告主张按照10000元月标准赔偿其自强拆之日始至赔付之日止的商铺营业损失。本院认为,停业损失只是补偿因拆除行为而给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难损失,具有过渡费性质,因而只能计算适当期间内的损失;同时,房屋所有权人在侵权行为发生后的适当期间,也应当及时寻找合适地址重新经营,不能将自身原因未开展经营的损失,全部由行政机关来承担。本案中,原告主张案涉商铺的营业损失为10000元月,但并未提交证据证明案涉商铺在拆除前半年内的实际营业收益情况。综上,本院酌情确定营业损失计算的合理期限为3个月,标准按3000元月计算,营业损失共计9000元。

             庭审中,原告主张按照1800元月标准赔偿其自强拆之日始至赔付之日止的过渡费。本院认为,原告因其房屋被拆除而失去住所,其所主张的过渡费具有租住他人房屋所产生费用的性质,属于直接损失,依法应当予以赔偿。对过渡费标准,本院酌情确认为400元月,过渡费计算期间自2016年1月6日起至赔偿金给付之日止。依据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的,按照下列规定处理”第(八)项“对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿”之规定,对原告诉讼主张的律师费、律师的差旅费,依法不予以赔偿。

             综上,依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十二条、第三十六条,《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条之规定,判决如下:

裁判结果

            一、被告彭州市龙门山镇人民政府自本判决生效之日起六十日内赔偿原告钟光钧房屋损失1467011元、营业损失9000元,共计1476011元;

            二、被告彭州市龙门山镇人民政府自本判决生效之日起六十日内按照400元月的标准赔偿原告钟光钧2016年1月6日起至赔偿金给付之日止的过渡费损失;

            三、驳回原告钟光钧其他诉讼请求。

            本案案件受理费50元,由彭州市龙门山镇人民政府负担。

            如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

              审判人员
              审判长袁伟博
             人民陪审员周瑞荣
             人民陪审员彭玉琳
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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