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已达成承诺,房屋使用费的定金处分权应该怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-29 22:00

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

沈桂新上诉请求:1、撤销深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初4461号民事判决,并依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用等费用由黄琨钟承担。

事实与理由:一、一审法院程序违法,剥夺沈桂新的抗辩权利。一审法院在判决书提到“黄琨钟主张已经于2018718日向沈桂新返还定金15万元,黄琨钟提交了转账凭条证明其该主张”。一审法院程序严重违反证据规则,黄琨钟在案件庭审结束之前并没有提交此证据。黄琨钟逾期提交的证据,该证据未能经过庭审质证,且一审法院在黄琨钟庭后提交之后未组织双方质证,便直接在判决书中予以采信,剥夺沈桂新的抗辩的权利,程序违法,对沈桂新不公。

二、一审法院未查清案件的部分事实。1、(2017)粤03民终11135号民事判决已经查明:涉案房产产权变更登记的时间是变动的,不是黄琨钟主张的20151028日届满。沈桂新在20151028日之后支付《深圳市二手房预约买卖合同》约定的支付利息,黄琨钟接受且未提出任何的异议。2201613日签订的《二手房买卖合同》是沈桂新和案外人林某预先签订的。也就是说,沈桂新与案外人林某签订合同时,沈桂新与黄琨钟之间的《深圳市二手房预约买卖合同》并没有协商解除。否则,黄琨钟的行为就是一房两卖,也构成是违约。签定《深圳市二手房买卖合同》的经过,沈桂新提交的微信聊天记录和证人证言都可以证明此经过。3、签订《二手房买卖合同》时,沈桂新告知案外人林某现在房屋并不是登记在沈桂新名下,案外人林某并没有及时支付定金,案外人林某要求在房屋现登记人签名后支付定金。2016114日,沈桂新找到黄琨钟签名后,案外人林某支付了定金,并在同日,黄琨钟将定金支付给沈桂新。4、一审法院未查清(2017)粤03民终11135号民事判决,生效判决认为:《深圳市二手房预约买卖合同》并未约定沈桂新应当支付房屋使用费。沈桂新占有涉案房屋系基于双方之间的《深圳市二手房预约买卖合同》,有合同依据。黄琨钟反诉请求沈桂新支付房屋使用费缺乏合同及法律依据,应予驳回。

三、因一审法院未查清案件的上述事实,造成认定事实错误,所作出的认定与生效判决的认定相互矛盾,存在偏袒黄琨钟的嫌疑,其作出的判决应当予以更正。(一)一审法院认为“生效判决已经认定,与林某、杨某签订《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》的卖方主体为黄锟钟,并判令黄锟钟承担了解除合同后的违约责任,沈桂新亦在庭审中确认其未因上述合同的履行承担过违约责任或赔偿责任。在此情况下,沈桂新主张其作为真实的卖方主体,上述《二手房买卖合同》在正常履行的情况下的收益应当由其享有,缺乏事实和法律依据”是错误的,理由如下:1、一审法院混淆沈桂新、黄琨钟和案外人林某、杨某的逻辑关系。事实上,沈桂新首先想将房屋卖给案外人林某、杨某,在与案外人林某、杨某洽谈好房屋转卖条件,并先签订《二手房买卖合同》。然后,沈桂新找到黄琨钟,黄琨钟同意“沈桂新获得投资收益,黄琨钟收回借款”的前提下,黄琨钟在《二手房买卖合同》签名。法律逻辑上,生效判决认定的法律逻辑关系也是先解除《深圳市二手房预约买卖合同》,再由黄琨钟将涉案房屋卖给案外人林某、杨某。因此,沈桂新与黄琨钟解除《深圳市二手房预约买卖合同》的前提是获得房屋增值部分的利益,黄琨钟应当将此部分损失赔偿给沈桂新。而合同解除之后,黄琨钟违约未履行《二手房买卖合同》的义务,赔偿案外人林某、杨某的损失,是其它法律关系,与沈桂新无关。一审法院以此否定沈桂新获得房屋增值部分的利益,没有法律及事实依据。2、本案是黄琨钟意图侵占沈桂新的房屋增值部分的利益,故意未履行《二手房买卖合同》约定的义务,终止涉案房屋的货币价值的兑现,并不是沈桂新不愿意履行《二手房买卖合同》,案外人林某、杨某要求黄琨钟承担违约后果,也是黄琨钟应当接受的惩罚,原审法院将不履行《二手房买卖合同》的后果归结于沈桂新是错误的。3、即便退一步讲,案外人林某、杨某起诉谁和不起诉谁,完全是案外人林某、杨某行使诉求的自由,与沈桂新是否为卖方主体没有必然联系。(二)一审法院认为“在涉案预约买卖合同己经解除的情况下,沈桂新并未提交充分有效证据证明双方明确约定另行转让的差价归其所有,故沈桂新主张的《深圳市二手房预约买卖合同》和《二手房买卖合同》的差价损失,缺乏事实和法律依据”是错误的,理由如下:1、一审法院未查清沈桂新与黄琨钟签订的《深圳市二手房预约买卖合同》被认定为解除原因,原因是沈桂新更换房屋,需要筹措资金才转卖涉案房屋,欲获得涉案房屋增值部分对应的货币价值。2、生效判决认定《深圳市二手房预约买卖合同》解除时间和《二手房买卖合同》签订时间是一致的,都为201613日。理由很显然是沈桂新想兑换涉案房屋增值部分对应的货币价值,才在《二手房买卖合同》签名。否则,沈桂新与黄琨钟应当签订过解除《深圳市二手房预约买卖合同》的文件,但实际上没有,也可以说明沈桂新的主张。沈桂新事实上依照《深圳市二手房预约买卖合同》己经获得涉案房屋的投资收益,那么为什么要解除《深圳市二手房预约买卖合同》,一审法院回避此问题,且在黄琨钟也未提出合乎情理的主张或是有的前提下,作出此认定,显然是不符合逻辑常理的。3、黄琨钟不应在涉案房屋卖给沈桂新之后获得涉案房屋的增值利益。一审法院的判决无异支持黄琨钟获得“不当得利”。因此,一审法院的判决无异于鼓励所有人违背诚实信用原则,不择手段侵占他人的合法利益判决违背社会的基本价值导向,应当予以纠正。(三)一审法院认为合同解除是双方相互返还是错误的,理由如下:1、贵院作出的生效判决己经查明《深圳市二手房预约买卖合同》是协商解除,且陈述沈桂新要求黄琨钟赔偿的损失并不是相互返还。即便退一步讲,协商解除合同的法律后果并不是相互返还,解除后果应当根据案件的事实、逻辑常理作出认定。本案中,沈桂新的损失是涉案房屋的增值部分利益。2、若按照一审法院认为合同解除是双方相互返还,那么沈桂新需返还涉案房屋以及支付涉案房屋在沈桂新使用期间的房屋使用费。但贵院的生效判决认为沈桂新占有涉案房屋系基于双方之间的《深圳市二手房预约买卖合同》,有合同依据,对黄琨钟主张房屋使用费的主张不予支持。换句话讲,黄琨钟取得涉案房屋的定金及利息也是依据《深圳市二手房预约买卖合同》确定,有合同依据。因此,一审法院认为生效判决确认的沈桂新的损失是定金和利息是错误,因《深圳市二手房预约买卖合同》是沈桂新获得增值部分的收益的前提下才解除的,沈桂新的损失是此部分的投资收益。

综上所述,沈桂新认为一审法院的程序违法,未查清本案的事实,认定的事实部分错误,导致作出错误的判决,请求二审法院在查清本案的事情的情况下,依法作出改判。

沈桂新二审庭审时补充:一、《二手房买卖合同》第19条备注条款第2条提到,产权人不能到场,特委托代理人沈桂新签署合同。由此可以明确以下几点:1、沈桂新与案外人林某签署的日期201613日,黄琨钟此时并没有在合同中签名;2、沈桂新与黄琨钟的《深圳市二手房预约买卖合同》在201613日是没有解除的,在合同没有解除的情况下,双方不存在委托与被委托的关系;3、在合同被解除的情况下可以证明沈桂新与案外人林某所签署的合同是沈桂新因想换房才换了涉案房屋。二、黄琨钟签署《二手房买卖合同》、委托书等涉案房屋文件的日期为2016113日,在沈桂新提交的证据定金托管协议中可以证明,在黄琨钟签署定金托管协议后由中介再次签名确认,由此可以看出黄琨钟签署的日期是在签署《二手房买卖合同》之后,意思是说先有沈桂新买卖,才后有解除。双方解除的前提是沈桂新获得涉案房屋的增值部分的价格,黄琨钟收回借款。如果如果认定黄琨钟售卖涉案房屋逻辑上存在矛盾,在《深圳市二手房预约买卖合同》存续的前提下,双方不可能签署代理合同关系。三、在沈桂新提交的微信记录中宗立伟在2016318日就涉案房屋的付款问题与沈桂新沟通,宗立伟的微信记录说到你卖的是688万元,意思是说沈桂新卖涉案房屋。且案件在一审开庭时证人出庭作证,也证实了整个交易过程,是案外人及房屋中介一直与沈桂新沟通,可以还原本案的事实,是沈桂新售卖涉案房屋。

被上诉人辩称

黄琨钟辩称:一、一审法院审理程序合法,不存在剥夺其抗辩权利的事实。一审法院在本案的审理过程中,严格按照民事案件的一审审理程序进行,沈桂新在庭审过程中进行了充分发言,其诉讼权利得到了充分保障。另外,沈桂新诉称的黄琨钟返还定金人民币15万元是客观事实。沈桂新也从未否认收到了黄琨钟返还的定金人民币15万元该款项。虽然一审法院事实认定黄琨钟返还定金人民币15万元的事实,但其并非一审法院作出判决的事实依据,并不影响本案判决。

二、一审法院认定事实清楚。一审法院审理查明内容包括了三个方面:一是黄琨钟与沈桂新《深圳市二手房预约买卖合同》及黄琨钟与林某的《二手房买卖合同》约定相关情况。二是深圳市中级人民法院(2017)粤03民终11135号生效判决认定事实及判决情况。三是沈桂新在起诉状及一审庭审确认事实。这三个方面事实内容对需要查明的案件事实已经查明清楚。一审法院依据上述查明事实作出判决,完全做到了事实清楚。

三、关于沈桂新认为未查清事实,黄琨钟回应说明如下。(一)沈桂新称涉案房屋产权变更登记时间是变动的,不是20151028日,20151028日后支付利息,称黄琨钟未提出任何异议,未查清。首先,(2017)粤03民终11135号生效判决并未认定双方约定涉案房屋产权变更登记时间是变动的。其次,双方约定涉案房屋产权变更登记时间是否是变动的,到本案中已经无任何实际意义,(2017)粤03民终11135号判决已经认定双方协商一致解除,沈桂新将涉案房屋交回黄琨钟,黄琨钟收回房屋,驳回双方起诉及反诉的诉讼请求。从双方提交的银行流水均可以清楚得知沈桂新20**1228日后之后三个月均未支付每月约定的26000元需要说明的是,在201311月至201512月中也有2014712月、201512月共四个月未按合同约定支付,进而证明《深圳市二手房预约买卖合同》已解除。沈桂新在2016331日开始突然单方每月又向黄琨钟支付了6个月的26000元,黄琨钟均是在收到款的第一时间原账号退回,足以表达黄琨钟的异议。(二)沈桂新称201613日《深圳市二手房预约买卖合同》并没有协商解除未查清。首先,201613日沈桂新在与案外人林某签订的《二手房买卖合同》中签字,黄琨钟作为产权人予以确认。当然完全可以认定201613日黄琨钟与沈桂新的《深圳市二手房预约买卖合同》已经解除,不解除如何实现与案外人林某签订的《二手房买卖合同》,不解除沈桂新也不可能在《二手房买卖合同》签字。其次,(2017)粤03民终11135号民事生效判决等已经作出判决文书无一否定201613日《深圳市二手房预约买卖合同》已经解除。所以,不存在“一房两卖”的情形,仅仅是解除之时就是新的合同出让之日。(三)沈桂新称案外人林某签订《二手房买卖合同》的定金支付给了沈桂新未查清。首先,案外人林某签订《二手房买卖合同》支付的定金是30万元,并非25万元。其次,黄琨钟2016114日支付给沈桂新为25万元,127日为2万元。林某支付定金给黄琨钟显然清楚并确认房屋出让人为黄琨钟,若如沈桂新所述沈桂新是出让人,林某完全可以直接将定金30万元支付给沈桂新。(四)沈桂新称(2017)粤03民终11135号民事判决中未支持房屋使用费问题未查清。一审法院不引用(2017)粤03民终11135号民事判决认定房屋使用费未约定进而不支持的事实,显然是因为其认定错误。沈桂新占有、使用黄琨钟涉案房屋2年有余,不支持房屋使用费显然不公平,原一审法院按指导租金支持房屋使用费,众所周知商品房按指导租金已经是明显偏低。另外,黄琨钟主张的是房屋使用费,既然是使用费(如租赁合同无效,承租人占用房屋的,应当支付房屋使用费)就不存在合同约定。(2017)粤03民终11135号民事判决在这一事实认定上是逻辑是错误的。故一审法院当然不引用。(五)关于上诉状中有关表述完全子虚乌有,单方臆想,无任何事实及证据支持。1、所谓“沈桂新获得投资收益,黄琨钟收回借款”才签订《二手房买卖合同》。试问沈桂新,有这个可能吗?如沈桂新所述是借款,沈桂新到期不支付,黄琨钟要通过帮沈桂新出卖自己房屋来实现两年房价的借款,这样符合常理吗?2、沈桂新强调增值部分归沈桂新所有。首先,一审判决查明事实及判由分析非常清楚,案件事实及证据证明及(2017)粤03民终17028号生效判决已经认定,与林某、杨某签订《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》的卖方主体为黄琨钟,并判令黄琨钟承担了解除上述合同后的违约责任,而沈桂新亦在庭审中确认其未因上述合同的履行承担过违约责任或赔偿责任。沈桂新并非上述合同的卖方主体,亦未参与合同的履行,在此情况下沈桂新主张合同所得利益应归其所有,缺乏事实及法律依据。另外,同样试问沈桂新,有这个可能吗?沈桂新两年届满首付款都不能如期支付,黄琨钟同意解除合同,增值部分仍归沈桂新所有。显然也是不符合常理的。3、沈桂新系房屋中介经纪人,从《深圳市二手房预约买卖合同》签订的与众不同及沈桂新一再强调筹措资金买宝安区豪宅“熙龙湾”等等来看,沈桂新就是典型“炒房客”,于情于理,恳请法院综合一并考虑。综上所述,一审法院认定事实清楚,程序正当,沈桂新的上诉请求于法无据,恳请二审法院驳回沈桂新的诉求。

沈桂新向一审法院起诉请求:1、黄琨钟向沈桂新赔偿损失283万元(688-405万)及利息(以283万元为基数,从201613日开始计算至支付完毕之日止,暂计至2018117日为28万元);2、黄琨钟赔偿沈桂新的其他损失100万元;3、黄琨钟承担本案的诉讼费、保全费等费用。

一审法院认定事实:2013111日,沈桂新作为买方,黄琨钟作为卖方,双方签订了《深圳市二手房预约买卖合同》,相关约定如下:1、黄琨钟将位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408房转让给沈桂新,转让成交价为420万元;2、合同签订时,买方向卖方支付定金15万元;3、买方须于20151028日之前支付除定金之外的首期款人民币150万元至买卖双方约定的银行监管账户,卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议,办理资金监管手续,本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的,以资金监管协议为准,买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续;4、在银行出具贷款承诺函之日(若卖方需赎楼的,则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日)起三日内(含当日),买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续;5、该房地产处于抵押状态,卖方需委托担保公司担保融资赎楼的,须于买方付清首期款之日起五日内与担保公司签订服务合同,同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书,买方应予协助;6、卖方应当于收到该房地产定金后五日内将该房地产交付买方使用,与买方履行下列手续:共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收,向买方交付该房地产钥匙,结清水、电、燃气等所有相关费用并办理过户手续,否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费;7、如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的,守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同,如任何一方逾期履行义务超过15日的,守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则;8、合同备注栏约定:1)为了节省税费,双方协商推迟办理过户手续至认为合理的时间;2)买方什么时候付齐首期款,什么时候可以办理过户手续;3)自交房之日起,该房地产相关使用费用均由买方承担;4)买方尚未付清的160万首期款等同于买方向卖方借款,须按照双方协商好的借款利率,向卖方按月支付利息;5)双方商定,以卖方对该房地产抵押贷款250万及买方尚未付清的150万首期款为基数,按照双方协商好的借款的利率,由买方每月支付给卖方利息26000元,该利息不充抵买方应付的购房定金、首期款和其余购房款;6)卖方需做全权委托公证给买方;7)如未尽事宜,双方协商处理。

合同签订后,沈桂新依约向黄琨钟支付了定金15万元。

2013111日,黄琨钟依约向沈桂新交付了涉案房产。

201613日,林某作为买方,黄琨钟作为卖方,双方签订了编号为1528688的《二手房买卖合同》,约定黄琨钟将其所有的位于深圳市冠城世家6栋云龙轩2408号房产转让给林某,转让成交价为人民币688万元。201613日,黄琨钟作为卖方,林某作为原买方,杨某作为新买方,三方签订了《买方主体变更确认书》,约定买方主体变更为杨某。另,沈桂新作为黄琨钟的代理人在上述《二手房买卖合同》中签字,沈桂新主张上述房产是其转让的,所有卖房的细节,中介均是与沈桂新进行沟通的,沈桂新提交了微信记录和证人证言证明其该主张。

201641日,杨某以黄琨钟拒绝履行合同构成根本违约为由,诉至法院,请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》,返还定金30万元,并按房屋转让价款的15%向其支付违约金137.6万元。经一审、二审,生效判决判令确认上述《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》解除,黄琨钟应向原告返还定金28万元、支付违约金103.2万元,居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司应向原告返还定金2万元。

201696日,沈桂新以黄琨钟拒不履行合同构成违约为由,诉至法院,请求判令黄琨钟继续履行双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》,并支付逾期履行过户义务的违约金。黄琨钟依法提起反诉,请求判令确认双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》已解除,且沈桂新应当向其支付逾期付款违约金84万元、2013111日至20151231日期间的房屋占用费20万元。经一审、二审,生效判决判令确认双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》于201613日解除,驳回了沈桂新和黄琨钟的其他本诉、反诉请求。生效判决书相关认定如下:1、双方在合同尚未履行完毕,涉案房屋仍在黄琨钟名下的情况下,协商一致将该房屋出卖他人,并与案外人林某签订房屋买卖合同。在与林某签订合同后,沈桂新也将涉案房屋腾空,黄琨钟收回了涉案房屋,沈桂新也未再支付20161月和2月份的每月利息26000元,故双方已经协商解除《深圳市二手房预约买卖合同》;2、鉴于沈桂新在本案中系请求继续履行合同,并未主张解除合同以及合同解除给其造成的损失。沈桂新可就合同解除给其造成的损失,另循法律途径主张权利。

另查,1、沈桂新在庭审中明确其第1项诉讼请求中主张的损失283万元,是《深圳市二手房预约买卖合同》中约定的转让价款420万元扣除已经支付的定金15万元后,与《二手房买卖合同》中约定的转让价款688万元的差价。沈桂新在起诉状中亦明确该损失为其无法获得房屋投资增值收益的损失。

2、沈桂新在庭审中明确其第2项诉讼请求中主张的损失100万元的理由是:因其与林某签订《二手房买卖合同》,再次转让涉案房产的房款未到位,导致其不能购买原来打算购买的熙龙湾的房产,造成的损失高达400多万元,沈桂新本案中仅要求黄琨钟适当赔偿损失100万元。沈桂新在起诉状中亦明确该损失为其无法筹措资金购买位于熙龙湾房屋的损失。

3、沈桂新主张20164月涉案房产被黄琨钟强行收回;黄琨钟主张20161月,其将涉案房产转让给他人,故沈桂新将涉案房产清空后交还给黄琨钟。

4、沈桂新主张与林某签订《二手房买卖合同》的卖方主体是沈桂新;黄琨钟主张上述《二手房买卖合同》的卖方主体是黄琨钟。

5、双方在庭审中确认沈桂新未因与林某签订《二手房买卖合同》的履行承担过违约责任或赔偿责任。

6、黄琨钟主张已经于2018718日向沈桂新返还定金15万元,黄琨钟提交了转账凭条证明其该主张。

一审法院认为,本案属于房地产买卖合同纠纷。首先,生效判决已经认定,与林某、杨某签订《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》的卖方主体为黄琨钟,并判令黄琨钟承担了解除上述合同后的违约责任,沈桂新亦在庭审中确认其未因上述合同的履行承担过违约责任或赔偿责任。在此情况下,沈桂新主张其作为真实的卖方主体,上述《二手房买卖合同》在正常履行的情况下的收益应当由其享有,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。其次,生效判决已经认定,双方在涉案房屋仍在黄琨钟名下的情况下,协商一致将该房屋出卖他人,并与案外人林某签订房屋买卖合同,在与林某签订合同后,沈桂新也将涉案房屋腾空,黄琨钟收回了涉案房屋,沈桂新也未再支付20161月和2月份的每月利息26000元,故视为双方已经协商解除《深圳市二手房预约买卖合同》,解除时间为201613日。在涉案预约买卖合同已经解除的情况下,沈桂新并未提交充分有效证据证明双方明确约定另行转让的差价归其所有,故沈桂新主张的《深圳市二手房预约买卖合同》和《二手房买卖合同》的差价损失,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。再次,沈桂新主张黄琨钟承诺以688万元的价格向其回购涉案房产,但沈桂新未提交证据证明其该主张,根据谁主张谁举证原则,一审法院对沈桂新该主张不予支持。最后,沈桂新主张因与林某签订的《二手房买卖合同》未能正常履行,房款未到位,导致其不能购买原来打算购买的熙龙湾的房产,造成的损失高达400多万元,在涉案《深圳市二手房预约买卖合同》已经于201613日解除,沈桂新并未提交充分有效证据证明双方明确约定上述《二手房买卖合同》的购房款应当由沈桂新收取的情况下,沈桂新关于该损失应当由黄琨钟承担的主张,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。在沈桂新已经明确主张的两项损失分别为其无法获得房屋投资增值收益的损失以及其无法筹措资金购买位于熙龙湾房屋的损失的情况下,因沈桂新未提出关于返还已支付款项的诉讼请求,根据不诉不理原则,一审法院不予对定金和利息的返还予以处理。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回沈桂新的诉讼请求。本案一审受理费人民币39680元,保全费人民币5000元,由沈桂新负担。

本院认为

本院认为,关于与林某、杨某签订的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》的卖方主体问题,首先,该合同的卖方主体处明确约定为黄琨钟,备注条款处明确约定沈桂新系黄琨钟的代理人;其次,已生效的(2017)粤03民终17028号民事判决已认定黄琨钟为卖方,并判令黄琨钟承担该合同的卖方违约责任,而沈桂新亦确认其未因上述合同的履行承担过违约责任或赔偿责任。故无论根据合同约定,还是根据生效判决的认定,或者根据权利义务对等原则,与林某、杨某签订的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》的卖方主体均应是黄琨钟本人。况且,涉案房产在签订上述买卖合同时,沈桂新不仅未付清房款,且未在约定的时限内付清首期款,黄琨钟已享有合同解除权,涉案房产仍登记在原产权人黄琨钟名下,沈桂新对涉案房产并无处分权。故沈桂新主张其作为真实的卖方主体,上述《二手房买卖合同》在正常履行的情况下的收益应当由其享有,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。沈桂新未能举证证明双方约定涉案房产另行转让的差价归其所有,亦不能证明黄琨钟承诺以688万元的价格向其回购涉案房产,故对其上诉请求,本院不予支持。

综上所述,沈桂新的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费39680元,由上诉人沈桂新负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长张睿

审判员吴春泷

审判员许莹姣

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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