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如果出现贷款合同问题时,该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-28 19:04

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告高阳向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的合同编号为No.50301040013的二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告向原告返还定金100000元及占有期间利息(利息以100000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2018331日起算至实际清偿之日止);3.判令被告向原告支付违约金110000元(按照房屋转让总价款的20%计付违约金:550000元×20%=110000元);4.判令被告支付原告因维权而支出的律师费15000元;5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018326日,原、被告及第三人签订合同编号为No.50301040013的二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、交易节点确认书等相关合同文件,约定由原告购买被告所有的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3601房,该房屋总价为550000元、定金为100000元。签订合同后,原告依约向被告支付了定金100000元,同时原告在合同约定的申请按揭期限前向银行提交了申请资料,后因原告个人征信原因未能取得银行同贷书,原告及时与被告、第三人沟通协商变更支付方式,原告承诺将按合同约定于办理递件过户前向被告一次性支付剩余的购房款,第三人也多次通知被告,但被告迟迟不配合。201888日,第三人向被告发函催告缴纳税费并办理递件过户手续,但至今被告仍未依约办理相关手续。被告的行为已构成严重违约,原告为维护自身合法权益,遂诉至法院,望法院判如所请。

庭审中,原告高阳补充事实与理由如下:1.被告存在以下违约行为,被告未按合同约定时间内注销涉案房屋抵押,根据交易节点确认书中关于卖方赎楼准备的约定,被告应在签订合同之日起五个工作日内向银行提交提前还款申请。本案中原告按合同约定时间在201844日向银行提交贷款申请,得知无法通过贷款审批后,原告及时联系被告及第三人明确可一次性支付购房款。原告在20187月初就已通过第三人告知被告其可一次性付款,第三人在同年716日再次明确通知被告,催促被告尽快办理注销抵押及配合办理核税过户的手续。但被告以各种理由拒不配合,直到201888日第三人发出催告函还无动于衷。原告起诉后经向国土局查询,被告在2018730日才注销涉案房屋的抵押,从涉案房屋抵押注销时间可见,被告存在消极履行合同的行为。2.根据交易节点确认书关于买卖双方核税的约定,原告事实上在20187月初旬已通过第三人通知被告可一次性支付购房款,在同年716日第三人再次告知被告,被告于2018730日注销房屋抵押,根据前述合同交易节点约定,被告应于201888日与原告共同办理核税手续,但经第三人发出催告后仍不配合,从而导致交易停滞。另,被告违反合同约定,未解除原租赁合同,现涉案房屋仍有人承租居住,根据二手房买卖及居间合同第2条房屋现状第2款约定,但至今涉案房屋仍有人居住,被告未按约定解除租赁合同。

原告高阳为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有:1.二手房买卖及居间服务合同(编号50301040013);2.价格确认书;3.家私家电清单;4.信息告知书;5.中山市不动产登记资料证明表;6.放弃办理资金监管声明书;7.交易节点确认书;8.收据;9.个人(家庭)住房证明、广东省中山市第一人民法院证明书;10.催告函、EMS寄件底单、EMS签收记录;11.民事案件委托代理合同;12.律师费发票;13.中山市不动产登记资料证明表;14.微信聊天记录。

被告辩称

被告李国强辩称:一、同意解除编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同,但解除合同是因原告未获得银行同意贷款审批,无法继续履行合同导致的,解除合同的原因是原告违约。二、因原告个人征信原因未取得银行贷款审批、未支付首期房款违约在先,故被告应没收定金100000元,对此,被告已提起反诉请求。三、被告不存在违约,无需支付违约金。四、因原告违约,不能继续履行合同的原因为原告所致,因此所产生的律师费应由原告自行承担。故原告无法继续履行合同导致违约,原告主张没有事实与法律依据,应依法予以驳回。被告办理注销抵押的时间是2018627日,该日期已向银行办理了提前还清贷款及注销抵押的手续。双方签订的书面协议中并没有约定原告要一次性付款,而是约定付款通过按揭及首期款的方式。

被告李国强就其辩解主张向本院提交的证据有:1.二手房买卖合同(50301040013);2.交易节点确认书;3.二手房买卖合同(50301010014)和相关交易节点确认书;4.委托代理协议;5.律师费发票;6.提前还款预约受理通知书。

第三人乐有家公司提交书面情况说明书述称:一、2018326日,在第三人居间服务下,原被告签署了二手房买卖及居间服务合同和交易节点确认书,系双方真实意思表示。合同约定被告将位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段133601号房产以550000元价格出售给原告。二、合同约定交易总定金为100000元,其中80000元定金由原被告双方互转,剩余20000元,双方同意由第三人托管。2018329日,按照合同第四条第一款之约定,第三人将托管定金20000元支付给被告。目前第三人无任何托管款项。三、2018326日,原被告签署放弃办理资金监管声明书,买卖双方协商一致约定放弃部分定金托管,以及放弃首期款监管,首期款在递件过户当天由买方直接支付给卖方。四、合同第五条约定原告的付款方式为按揭付款,201844日,第三人陪同原告办理按揭贷款手续。2018515日,银行告知第三人及原告因原告征信存在问题故不同意其贷款申请。此后,第三人积极沟通原被告双方解决此事,原告表示想要变更购房主体,被告不同意此方案并表示给原告12个月时间去筹钱一次性付款。第三人联系原被告双方签署变更付款方式确认书,但被告表示其工作太忙,无法签署。201887日前后,被告表示不同意变更付款方式并要求解约。后期第三人多次通过微信、电话、面谈等多种方式沟通原被告,配合协商解决此事,但原被告双方未能协商一致,交易进度停滞不前。五、第三人在本次交易中以充分履行查明与告知义务,在原被告出现争议时,一直积极协调。作为中介方,第三人诚挚地希望原被告协商解决本案争议。

被告乐有家公司对其陈述主张未向本院提交证据。

反诉原告李国强提出反诉请求:1.判令解除双方签订的合同编号为5030104001350301040014的二手房买卖及居间服务合同;2.判令定金100000元归反诉原告所有,无需返还;3.判令反诉被告向反诉原告支付因维权而支出的律师费7500元;4.本案的本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2018326日,李国强与高阳在乐有家公司居间下,签订二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040013)及价格确认书、家私家电清单、信息告知书、放弃办理资金监管声明书、交易节点确认书,约定李国强将其所有的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3601房以550000元的总价款出让给高阳,定金为100000元(定金支付:合同签订之日即2018326日支付20000元,在合同签订后5个工作日内再支付80000元定金),约定以按揭付款方式支付房款;此外还约定税费承担、房产交付、违约责任等。为了配合高阳向银行贷款获得更多的贷款额度,李国强与高阳补充签订二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014)及交易节点确认书,将原购房总价款550000元变更为700000元。因高阳个人征信原因,未能取得银行贷款批复,亦未向李国强支付50000元首期款,且催告函中催促缴纳税费,依二手房买卖及居间服务合同第六条的约定,应为买方即高阳的义务,其行为业已构成违约,应按双方约定,定金没收不予退还。另向李国强支付因维权而支付的律师费、诉讼费。故李国强为维护自身合法权益,特向法院提起反诉,望法院判如所请。

反诉原告李国强就其反诉主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。

反诉被告高阳对反诉答辩称:一、同意解除双方签订的合同编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同。因编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同未依法成立,故不存在合同解除的法律后果。1.高阳同意解除双方签订的合同编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同,但需要明确的是,合同解除的理由是在于李国强未按合同约定履行其作为卖方的合同义务,李国强消极履行合同义务的行为直接导致交易停滞。李国强消极履行合同义务的行为主要体现在:第一,李国强未按合同约定及时注销房屋抵押,根据交易节点确认书中关于卖方赎楼准备的约定,卖方应在签订合同之日起5个工作日内向银行提交提前还款申请。双方在2018326日签订编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同,但李国强却未严格按照交易节点确认书约定的期限在201844日前向银行提交提前还款申请,经高阳及第三人多次催告后最终才于2018730日注销房屋抵押。第二,李国强在2018730日注销房屋抵押后,未按照交易节点确认书关于买卖双方核税的约定配合高阳办理核税及递件过户手续。根据合同条款约定,李国强应于201888日前与高阳双方办理核税,但经多次催告甚至第三人向其发出催告函敦促李国强尽快办理双方核税手续,但李国强仍无动于衷。由于李国强拒绝办理核税,导致交易直接停滞。第三,李国强违反合同约定,未解除原租赁合同,现涉案房屋仍有人承租居住。编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同第二条房屋现状约定:“买卖双方均清楚房产所附租的现状为有租期,租期到2018730日止,卖方应提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房产交付买方使用。”但至今,涉案房屋仍有人承租,李国强未按合同约定按时解除原租赁合同。综上,李国强怠于履行合同义务,根据编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同第十条违约责任第一款约定:“如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金,买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”在提起本案诉讼前,高阳本着友好协商促进交易的本意多次联系李国强协商并请求其尽快出面办理双方核税及过户手续,但李国强一直拒绝配合,致使高阳交易无望,遂提起本案诉讼解除合同。所以,导致编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同解除的缘由是李国强的违约行为,李国强的违约行为已让高阳失去了交易信心。2.编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同未依法成立,理由在于:第一,从该份合同内容可见,合同内容并不是经双方协商一致所表达的真实意思表示。第二,根据合同第十六条关于合同生效的约定:“本合同一式三份,买卖双方各执一份,居间方一份,均具有同等法律效力。本合同自三方签字或盖章之日起生效。”首先,根据交易常理及合同约定,作为合同的各主体都应持有合同,但高阳并未持有该份合同。其次,该份合同并没有落款签署时间,在20000元定金收据中也没有收款方签名及日期。据此,无法确认该合同的真实存在,也不能证明合同均为合同当事人的真实意思表示。因此,编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同未依法成立生效,故不存在合同解除的法律后果。二、双方签订放弃办理资金监管声明书中已明确首期款在办理递件过户当天由高阳直接交付给李国强,高阳已按照编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同约定向李国强支付购房定金100000元,高阳的合同义务已履行完毕。1.2018326日,高阳与李国强签订编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同。同日,双方签署了相关附属文件,其中,双方经协商一致,签订了放弃办理资金监管声明书,该声明书第2项声明已明确,双方同意将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。因此,50000元的首期款是约定在递件过户当天由高阳直接支付给李国强的。但因李国强迟迟不配合高阳办理核税,致使无法进行后续交易流程。2.假设高阳未按合同约定向李国强支付50000元首期款,第三人早就向高阳发催告函要求支付首期款了,相反,李国强注销抵押后迟迟拒绝办理核税,第三人在201888日向其发出催告函,要求李国强在规定期限内配合办理核税。据此说明,对于首期款的支付时间和方式,高阳、李国强及第三人均是确认是在递件过户当天支付的。因此,高阳并没有逾期支付首期款的违约行为,高阳积极履行合同义务,充分依据合同约定向李国强支付了购房定金。三、编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同的确约定交易税费由高阳承担,但需要说明的是,买家缴纳税费的前提是需要双方进行核税。但因李国强一直拒绝配合核税,致使交易无法继续进行。根据交易节点确认书关于买卖双方核税约定:“在买方按约定取得银行贷款批复函,且卖方已取得房地产证件原件之日起7个工作日买卖双方办理核税。”本案中,李国强于2018730日注销涉案房屋的抵押,且高阳已多次明确告知购房款可以一次性支付给李国强,李国强依约应于201888日前配合高阳办理核税,但李国强以各种理由拒绝配合,直至履行期限届至,第三人向李国强发出催告函敦促其办理核税,但李国强仍无动于衷。由于李国强拒不配合与高阳核税,而高阳缴纳税费的前提是双方核税。因此,本案是李国强不履行核税义务违约在先。综上,在本案交易中,李国强迟延注销房屋抵押,拒绝配合办理核税手续、未按合同约定解除原租赁合同等违约行为。根据编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同关于违约责任的约定,高阳有权解除合同并要求李国强赔偿相关损失。因此,李国强提起的反诉没有事实基础和法律依据,恳请法院依法驳回李国强的全部反诉请求,依法支持高阳的全部诉讼请求,以维护守约方高阳的合法权益。

反诉被告高阳对其反诉辩解的事实向本院提交证据与本诉一致。

本院查明

本院经审理认定事实如下:2018326日,李国强(卖方)与高阳(买方)及乐有家公司(居间方)签订二手房买卖及居间服务合同(合同编号为50301040013),约定:买卖双方交易的房地产位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3601房,建筑面积为150平方米;买卖双方均清楚该房产以现状出售,买方已检查或已授权代表代为检查该房产,故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况,如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任,该房产产权现状为有抵押。该房产租约现状依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之间关系导致买方无法顺利按本合同购入、使用该房产的,则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为有租约,租期到2018730日止。卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权,买卖双方一致同意该现有租约由卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房地产交付买方使用。该房产转让总价款为550000元,该房产交易定金共100000元,买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元,本合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金80000元。买卖双方同意将定金20000元交由居间方托管,买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后,即视为卖方本人已收讫,卖方应向买方出具定金收据,卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金生效;居间方收到托管款项后应出具收款收据,相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司,经买方书面同意,并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内,居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户。买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险,仍选择由买方将定金80000元直接交付给卖方,并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果。买卖双方协商一致约定买方按揭付款,卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。经买卖双方协商,交易税费及其他费用由买方承担。该房地产所附着的户口,卖方承诺于201888日前迁出,逾期则依本合同约定承担违约责任。买卖双方同意家私家电按无附带家私家电出售。鉴于居间方就本次交易提供了居间服务,促成买卖双方交易,买方应在签订本合同时向居间方付清佣金16500元,若买卖双方有款项托管在居间方,且放款时未付清佣金等相关费用的,居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。若卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金,买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明,兹收到买方高阳交付购房定金20000元。收款人处有李国强的签名捺印。高阳于2018331日向李国强支付购房定金80000元,李国强出具收据予以确认。

同日,李国强(卖方)、高阳(买方)与乐有家公司(居间方)签订交易节点确认书,约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同(以下简称原合同),买卖双方同意按照如下流程进行交易:1.买方支付定金、居间方收取佣金:买方须根据原合同约定向卖方支付定金,卖方应于签署本确认书当日将房地产权证、国有土地使用证/不动产权证书原件交予居间方托管。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。(原合同第四条第一款第1条定金托管的“B”选项修改为:查档确认产权清晰,有抵押无查封状态,经买方书面同意之日起5个工作日内支付给卖方)。2.卖方赎楼准备:卖方自行筹集资金赎楼,卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请。3.买卖双方申请按揭贷款:买方意向贷款金额为400000元(具体贷款金额以银行批复为准),并于201846日前申请按揭,向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理按揭贷款审批手续。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书,双方均不得借故拖延,否则视为违约。4.银行出具贷款批复函:按揭贷款金额以银行的贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)为准,若银行批复的贷款金额加上本合同约定的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的,不足部分由买方于办理递件过户前支付。5.买卖双方办理首期款监管:买方须于取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付首期款50000元至买卖双方约定的银行监管账户。6.卖方赎楼、注销抵押登记:卖方自行筹集资金赎楼,卖方承诺在买方取得银行的贷款批复函后40个工作日内自行筹资还清银行贷款,办理注销抵押登记手续后2个工作日内将房地产权证、国有土地使用证/不动产权证书原件交予居间方;赎楼产生的赎楼担保费及服务费、提前还款罚息、短期借款利息,由卖方承担。7.买卖双方核税:在买方按约定取得银行的贷款批复函,且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起7个工作日内买卖双方办理核税。8.买卖双方办理缴税、递件过户:买卖双方在相关部门通知交税后3个工作日内缴纳税费,并签署中山市二手房买卖合同及办理递件过户手续,递件回执由居间方或第三方代为托管。交易节点确认书还约定了其他事项。同日,高阳(买方)与李国强(卖方)签订价格确认书,确认涉案房地产转让总价款为550000元,买卖双方同意在签署中山市二手房买卖合同等文件并向国土部门递件过户时,依据楼款进行递件登记。同日,李国强(卖方)、高阳(买方)与乐有家公司(居间方)签订了信息告知书,告知涉案房地产有抵押,是个人产权、供楼无逾期等情况。同日,高阳(买方)与李国强(卖方)签订放弃办理资金监管声明书,声明作为座落于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3601房房产的交易双方,已充分了解资金监管的操作流程及安全提示,并明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险,现共同达成以下第12项声明:1.放弃办理该房产交易中的部分定金托管服务;2.放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务,并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式,变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。

2018517日,中国建设银行出具个人贷款提前还款预约受理通知书,载明根据李国强提交的业务申请,该行查阅了历史还款记录,考虑实际情况,已批准李国强的申请,现将批准事项通知如下:贷款金额为300000元,提前结清,预约提前还本金额为76679.35元,预约开始日为2018617日,预约结束日为2018627日。

201887日,高阳向李国强出具催告函,催告李国强于201887日之前履行缴纳税费的义务,鉴于上述义务履行期限已届满,为保障合同各方权益,特提醒李国强在本函签发之日起11日内严格履行上述义务。快递底单及查询结果显示,李国强已收到上述催告函。经催告未果,高阳遂于2018829日诉至本院,主张前述实体权利。

2018813日,高阳(甲方)与广东品信律师事务所(乙方)签订民事案件委托代理合同,约定甲方同意向乙方支付律师代理费15000元。2018823日,广东品信律师事务所开具的发票显示高阳向其支付律师费15000元。2018118日,李国强(甲方)与广东雅商律师事务所(乙方)签订委托代理协议,约定甲方应在签订本协议时支付代理费7500元。同日,李国强向广东雅商律师事务所支付律师费7500元,广东雅商律师事务所开具发票予以确认。

在合同履行过程中,李国强称为配合高阳贷款,三方又签署了一份涉案房屋价款为700000元的合同及交易节点确认书。高阳(买方)与李国强(卖方)及乐有家公司(居间方)签订二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014),该合同内容除了涉案房地产转让总价款为700000元及租约情况为无租约外,其余内容均与编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同内容一致。高阳、李国强与乐有家公司均在合同下方签字盖章。三方又签订了一份交易节点确认书,该确认书内容除了买方须于取得银行贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)之日起7个工作日内支付首期款200000元至买卖双方约定的银行监管账户外,其余内容与编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同所附交易节点确认书内容一致。李国强认为高阳因其个人征信原因未取得银行贷款批复,亦未向李国强支付首期款50000元,特提起反诉,主张前述实体权利。

另查,高阳提交微信聊天记录,拟证明其已向李国强明确可以一次性支付购房款,经多次催告下,李国强一直不予配合办理核税及递件过户手续,且李国强明确要终止交易。该微信聊天记录显示高阳于2018714日向乐有家公司工作人员称“我们的钱已经到位了”。乐有家公司工作人员于同年716日向高阳转发其与李国强聊天截图,该截图显示乐有家公司工作人员称“陈生,22号前能回到吗?高生那边资金黄生帮忙筹够了,过户前要做资金监管”。对此李国强回复“回来联系你,现在赶交货”。乐有家公司工作人员于同年89日称“那个陈生不愿意出来面谈,说叫他的律师出来,那就等他律师的时间,他老婆的意思是撤单,退回定金给你们”。

本院认为

又查,中山市不动产登记资料查询结果显示,涉案房地产的权利人是李国强,登记时间是1999426日;涉案房地产于2007313日抵押予中国建设银行股份有限公司中山市分行,抵押金额为400000元,注销时间为2018730日。在本案审理过程中,高阳向本院提出诉讼保全申请,请求冻结、查封李国强的银行存款、房地产等价值相当于225000元的份额。本院依法作出(2018)粤2071民初18145号民事裁定,裁定如下:一、冻结被申请人李国强的银行存款225000元;二、如冻结存款不足额,则以不足的部分为限,查封被申请人李国强名下的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3601房的房地产[房产证号:14××06;土地证号:国(19992400**]相应价值的产权份额。

裁判结果

本院认为,就涉案房地产的买卖,高阳与李国强、乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040013,是各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,符合民事法律行为的生效要件,合法有效。合同签订后,双方对解除上述房屋买卖合同均表示没有异议,本院予以照准。本案争议焦点:一、二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014)是否成立并生效,其解除条件是否成就;二、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行,如何承担违约责任。

关于焦点一。李国强称为了配合高阳向银行贷款获得更多的贷款额度,三方签订了二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014),与编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同的内容除价格550000元变更为700000元及租约情况变更外,其余均相同。高阳辩称该合同未依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定,即当事人在合同书上签字、盖章,表明当事人对合同书所载内容的认可和接受。所以本条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。高阳与李国强、乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014)经三方签章确认,该合同已成立。但房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件,是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据,买卖双方所签订的编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同约定的交易价款与真实交易价款不一致,构成“阴阳合同”可能存在套取银行贷款的情形。阴阳合同的做法在目前我国二手房买卖市场中普遍存在,但其实质是一种涉嫌违法的行为,至少会导致当事人多套取银行贷款。虽然不能因此认定双方的合同存在违反法律强制性规定或损害国家利益等无效的情形,但双方至少存在普通违法行为,并违反了诚实信用原则。但真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。除虚假成交价格之外的其他条款是买卖双方的真实意思表示,不存在其他法定无效情形,应当认定其他条款有效。虽编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同形式上合法,但高阳出于多套取银行贷款的目的于该合同提高交易价款的行为不应得到支持。双方均同意解除编号为50301040013的二手房买卖及居间服务合同,故编号为50301040014的二手房买卖及居间服务合同应予以解除。

关于焦点二。关于违约责任可归责于哪一方的问题。首先,李国强称高阳构成违约,理由如下:其一,高阳因个人征信问题不能实现按揭付款,又不能明确一次性付款时间,构成违约。但李国强于庭审中称乐有家公司工作人员将其与乐有家公司工作人员的聊天内容截图发给高阳,该截图显示乐有家公司工作人员告知其高阳筹足购房款,即李国强已知晓高阳一次性付款的时间,李国强并未提出异议。高阳未能按约申请按揭贷款,但已通知李国强可一次性支付购房款,高阳的行为未构成违约。其二,高阳未依约支付首期款50000元,构成违约。双方于合同签订当日签署了放弃办理资金监管声明书,声明放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务,并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式,变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。双方尚未办理递件过户,故高阳的行为未构成违约。其次,高阳称李国强构成违约,理由如下:其一,李国强未依约申请提前还款,构成违约。根据三方于2018326日签订的二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040013)所附交易节点确认书关于“卖方赎楼准备:卖方自行筹集资金赎楼,卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请。”的约定,则李国强应于201842日前向欠款银行提交提前还款申请。结合中国建设银行于2018517日出具的个人贷款提前还款预约受理通知书显示预约提前还本金额为76679.35元,预约开始日为2018617日,预约结束日为2018627日,李国强称其于2018627日办理完提前还款手续。即李国强虽未依合同约定于201842日前向欠款银行提交提前还款申请,但李国强于2018517日向银行申请提前还款并于2018627日完成提前还款手续,其行为属于瑕疵履行,但不构成根本性违约,合同仍可继续履行,且从高阳提交的微信聊天记录可看出其仍有继续履行合同的意愿。其二,李国强不配合办理核税,构成违约。结合常理,二手房买卖过程中,需买卖双方一起办理核税,才能办理缴税等后续手续。买卖双方办理核税过程中,卖方需提供其购房发票、税费发票、房产证、住房证明等相关资料到地税局核税,如若卖方不配合提交前述资料,买方单方无法办理核税,亦无法办理缴税。故李国强拒不配合办理核税的行为,是造成合同不能继续履行的根本原因。综上所述,是可归责于李国强的原因致合同不能继续履行,李国强应承担违约责任。

关于违约责任的承担问题。根据三方于2018326日签订的二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040013):“若卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金,买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”的约定,由于是可归责于李国强的原因致合同不能继续履行,故高阳主张李国强返还定金100000元并赔偿违约金110000元(550000元×20%)的诉求,理据充分,本院予以支持。关于定金100000元占用期间利息,高阳主张李国强支付以100000元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止,符合法律规定,本院予以支持,但高阳主张利息从2018331日起算,理据欠充分,利息起算日期应从起诉之日起算。关于律师费,高阳提交民事案件委托代理合同及律师费发票显示其为主张涉案权益,实际支出律师费15000元,故高阳主张李国强支付律师费15000元的诉求,理据充分,本院予以支持。因是可归责于李国强的原因致合同不能继续履行,故李国强主张定金100000元归其所有及高阳向其支付律师费7500元的诉求,理据不充分,本院不予支持。

乐有家公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利,应自行承担相应的诉讼风险。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,缺席判决如下:

一、解除原告高阳与被告李国强及第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018326日签订的二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040013)及二手房买卖及居间服务合同(编号:50301040014)中的房屋买卖合同部分;

二、被告李国强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高阳返还定金100000元及利息(以100000元为基数,从2018829日起至实际清偿之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);

三、被告李国强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高阳支付违约金110000元;

四、被告李国强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高阳支付律师费15000元;

五、驳回反诉原告李国强的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4676元,诉讼保全费1645元,合计6321元(原告高阳已预交),由被告李国强负担;反诉案件受理费1225元(反诉原告李国强已预交),由反诉原告李国强负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判人员

审判长董爱民

人民陪审员张子锋

人民陪审员高青薇

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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