卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 商品房借名买房案例 >

政府征地用于公共建设涉及自己利益怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-27 18:37

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

被上诉人辩称

被上诉人陈学波二审过程中未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。

杨占平向一审法院起诉请求:1.确认被告陈学波与献县第一中学在献县住建局输的献权字第××号房产证所依据的《房地产买卖契约》不成立;2.被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实:陈学波依据《房地产买卖契约》于2009年在献县房地产管理局办理了证号为献权字第××号的产权证。1999年献县第一中学建成北环西路南侧一中西侧房屋建成,有献县第一中学曾经的两任校长证实。《房地产买卖契约》开头部分注明甲方(卖方)为献县第一中学,乙方(买方)为陈学波,契约最后甲方处盖有献县第一中学印章,没有人员签字,乙方处有陈学波签字,契约显示签订时间为2001110日。献县第一中学辩称,1999年建造的献县一中西侧南面的门市楼、教师住宅楼都没有出售给陈学波,有当时的校长马某及主管副校长魏某证实。另查明,陈学波曾是杨占平的女婿,现陈学波与杨占平之女离婚。201625日,杨占平曾因民间借贷纠纷起诉陈学波,案号为(2016)冀0929民初788号,该案以调解方式结案,调解内容为,抵顶给杨占平的房产中包括房产证号为献权字第××号的房产。

一审法院认为,献县第一中学于1999年建成北环西路南侧一中西侧房产,该处房屋具备出售基础。原告杨占平系献县第一中学员工,陈学波曾系杨占平女婿。涉案《房地产买卖契约》落款时间为2001年,献县第一中学称,没有向陈学波出售过该处的任何房产,但《房地产买卖契约》中确实加盖了献县第一中学印章。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定,当事人采取合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。《房地产买卖契约》从陈学波签字、加盖献县第一中学印章时已经成立,对原告主张该《房地产买卖契约》不成立,一审法院不予支持。(2016)冀0929民初788号民事调解书证实,陈学波依据涉案《房地产买卖契约》办理了献权字第××号的房产证,原告在(2016)冀0929民初788号案件中认可00××86号房产证对应的房产为陈学波所有,现主张00××86号房产证所依据的契约不成立,一审法院不予支持。被告陈学波未出庭应诉,是对自己诉讼权利的放弃。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下:驳回杨占平诉讼请求。案件受理费50元,由原告杨占平承担。

上诉人诉称

昆仑房地产海兴分公司不服上述判决,其上诉理由为:一、根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定:“如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中,在兴海花园小区工程拆迁安置过程中,拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展,使该拆迁安置工作举步维艰,给本次拆迁工程造成巨大障碍,实属不可预见,不能能避免并不能克服的原因,开发方理应减轻以至不承担延期交房违约责任。二、在商品房销售过程中,被上诉人通过找熟人,托关系,向上诉人索取优惠。被上诉人购房时房屋时价为每平方米2978元,优惠后每平方米2871元,每平方米优惠107元,被上诉人所购房屋为104.49平米,共优惠人民币11180元。被上诉人享受优惠利益后反而又起诉上诉人,违反诚信原则,本案上诉人如知被上诉人过后会起诉也不会给予其优惠,被上诉人行为严重违反工序良俗原则,据此,理应将上诉人给予被上诉人的优惠款从上诉人的违约金中扣除,超出部分由被上诉人退还。三、本案中,上诉人曾在2013430日多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续,是被上诉人一再拖延,即使上诉人违约,其违约期限应截至2013430日止,被上诉人所计违约期限错误。四、上诉人与被上诉人于201249日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定由被上诉人购买上诉人开发建设的商品房住宅一套,即位于海兴县兴业街海滨路北的兴海花园小区6A1单元201号房屋。协议约定被上诉人以银行按揭贷款的方式支付房屋价款,并在《商品房买卖合同》签署后七日内即2012416日前提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续,逾期按合同第七条逾期付款处理,即买受人按日向出卖人支付逾期应付款(180000元)万分之三的违约金,被上诉人于201314日办理完相关手续,根据合同规定被上诉人逾期办理贷款并延期交付房款192天,已构成违约,应交付上诉人违约金10368元。

被上诉人辩称

王树清答辩称:一、拆迁没有困难,上诉人多次考察,均与被拆迁户谈妥,签订了拆迁合同,不存在不可预见、不能克服的原因,交房晚是上诉人自己的原因,不及时给付施工单位工程款导致停工,不交纳供水公司的相关费用等等,故上诉人上诉状第一条理由不能成立。二、关于优惠问题,不存在优惠的事情,双方签订了商品房买卖合同,有明确的约定价格。三、2013430日没有通知,按照商品房买卖合同第十一条规定,如达到交房条件,应书面通知。四、七日内被上诉人将办理贷款的相关资料全部提交了上诉人,并按照上诉人要求履行了贷款手续,贷款是上诉人负责办理的,贷款下来的早与晚与被上诉人无关。

一审法院认为

原审认为:原告王树清与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应恪守诚信,依约全面而适当履行义务,否则应承担相应的违约责任。(一)关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房属不可抗力,应减免违约责任的问题。本院认为,房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要,由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除,且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来,房屋拆迁是一项社会综合工程,其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实,而且它不是独立于作为建设方(被告)之外的客观事件,其进程和结果可以被告的意志所左右,被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信,完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此,拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形,不属于不可抗力,依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。(二)关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为,在市场经济条件下,对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段,借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的,即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价,但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的,在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下,合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果,应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张,实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任,与法相悖,本院予以驳回。(三)关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013430日电话通知原告来被告处办理房屋交接手续,由于原告拖延才于57日交房,违约期限应截至2013430日止的主张,因被告未提供证据予以证实,原告又对此否认,本院不予支持。(四)关于燃气初装费的问题,根据《河北省天然气价格管理办法(施行)》的规定,自201111日起,新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格,由房地产开发单位交纳,不得向用户收取,故原告要求被告退还燃气初装费2200元的主张,合理合法,本院予以支持。(五)关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份,证明贷款发放时间为201314日,原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。因办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续,且发放贷款的主体是银行,房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制,故被告提供的贷款用款凭证复印件,虽经原告认可,可以证明贷款发放的事实和时间,但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续,据此,被告主张原告负违约责任,本院不予支持。综上,被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋,构成迟延交付,有违诚信,是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下,应当承担违约责任,即按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金:(1120000元×218天(2012102日至2013518日)×0.0003=7848元;(2180000×124天(201314日至201357日)×0.0003=6696元,合计14544元。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定,判决如下:一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金14544元。二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内退还原告燃气初装费2200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元,由被告昆仑房地产海兴分公司承担。

本院认为

本院认为:上诉人与被上诉人双方签订的合同是双方当事人真实意思表示,且未违反法律及行政法规强制性规定,依法应认定为有效。双方当事人应恪守诚信,依约全面而适当履行义务。上诉人上诉称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力,本院认为,房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要,由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除,且对房屋所有者或者使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形,不属于不可抗力,依此本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为,在市场经济条件下,对买受方实行降价让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段,借此实现多销营利、争取市场占有率的经济目的,即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价,但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的,在无证据证明存在影响上诉人真实意思自主表示的情形下,合同中所载明的房屋价款就是上诉人与被上诉人双方充分磋商后合意的结果,应得到法律的确认与保护。上诉人所上诉称的违约期限问题,上诉人称曾在2013430日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续,由于原告拖延才于57日交房,因此违约期限应截至2013430日止。被上诉人对此否认,上诉人也未提供证据予以证实,且依照双方合同的约定,通知形式为书面,上诉人没有向被上诉人发出书面通知,上诉人此项主张理据不足,本院不予采信。关于上诉人上诉称被上诉人存在贷款逾期违约问题,因发放贷款的主体是银行,房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制,在上诉人不能证明被上诉人未在合同约定的七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续的情况下,原判对上诉人的该项主张未予支持并无不当。综上,上诉人上诉理由均不能成立,原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费345元,由上诉人负担。

本判决为终审判决。

分享到:

上一篇:房产位置不明确引争议怎么办?

下一篇:与商品楼发生买卖争议该怎么处理?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询