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在没有借名约定书面证据的情形下,如何确定出资人是否具有购买涉案房屋的真实意思?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-19 23:38

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

王莹上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回孙芳的诉讼请求或发回重审;2、诉讼费由孙芳、孙岩承担。事实和理由:一、案涉房屋登记在孙岩名下,具有公示公信的效力,无有力的相反证据,不能否认登记效力。不动产的交付要件中,最重要的一点即是变更登记。在一般的房屋买卖过程中,即使购房人支付全部房款但未做变更登记的情况下,尚不能在法律上认为完成交付,那么在本案中孙芳又何以仅凭部分转账来否认登记的效力?王莹认为,产登记簿是反映权利人最重要的证据,登记权利人即为房屋产权人。

二、王莹与孙芳、孙岩并无借名买房的约定。孙芳虽然存在出资行为,但该出资为赠与性质(包括对儿子或儿媳),三方并无借名买房的口头书面约定。对此,孙芳在其庭审中也称,其曾要求第三人放弃房屋产权,但被拒绝。由此也可以看出,三方对于借名买房并无约定。

三、孙岩和王莹实际居住在案涉房屋内,后因婆媳矛盾,王莹为避免矛盾激化才作出妥协,但并未放弃房屋产权。孙芳为孙岩和王莹的长辈,如前所述,其为人非常要强,对夫妻相处经常横加干涉,并最终导致夫妻感情破裂。因此,对于被孙芳和孙岩、王莹共同生活期间所产生的矛盾,王莹作为晚辈并基于与孙岩感情考虑,一度采取了躲避的方式避免矛盾激化,因此才搬离案涉房屋。但王莹在搬离前已在案涉房屋内长期居住,并具有长期居住的准备,对此对于购房目的,孙芳也自认家庭购买房屋的目的是为了和儿子(儿媳)一起住。

四、王莹对案涉房屋存在出资,系对案涉房屋产权属于王莹的认可。从对方提供的证据(2017)京0105民初33454号庭审笔录,孙岩认可“贷款每月偿还8000,我母亲还6000,我还2000”可以看出案涉房屋系贷款购买,在贷款过程中为保障银行顺利放款,王莹作为保证人对债务进行了担保。此外,在还贷过程中,孙岩和王莹亦利用夫妻共同财产进行还贷(证据12-3,孙岩北京银行流水,证明孙岩每月还款约2000元。详见一审王莹补充质证意见)。这些都能反映出孙岩及王莹基于自主占有,而对案涉房屋进行了债务清偿。如案涉房屋确属“借名买房”,则相应债务理应完全由经济状况更好的对方偿还,但经济状况并不乐观的儿子、儿媳却仍有还贷行为,由此也可以看出,三方并无“借名买房”的事实。

五、三方没有借名买房的约定,即使存在这样的约定,该约定违反公序良俗,应当认定为无效。北京市政府针对炒房行为实行了限购、限贷等政策,该政策是基于国情和经济状况考虑,具有公序良俗的法理依据。如果三方存在借名买房的约定,该约定显然与政府政策相左,是对公共秩序的破坏。即使存在这样的约定,该约定也应认定为无效的。

六、如人民法院支持孙芳的诉请,将架空婚姻法(婚姻法解释三)关于父母出资(部分出资)为子女(及配偶)购买房屋的规定。毫无疑问,如人民法院在三方无任何约定,仅凭转账记录的情况下支持孙芳的诉请,那么婚姻法及婚姻法解释中关于父母为子女出资(或部分出资)购买房屋如何进行分配的规定,将全面被“借名买房”的模式所取代,这既与婚姻法及其解释的立法精神不符,也势必将造成恶劣的社会后果。

被上诉人辩称

孙芳辩称:一、孙芳提起本案借名买房之诉,完全是为了对抗王莹借离婚之机争夺房产,实属无奈。孙芳早年离婚,单身一人抚养独子孙岩长大,母子感情深厚。2013年3月孙岩与王莹结婚后,一直住在孙芳的旧房(管庄401房);因旧房面积小64平方米不便共同生活,孙芳考虑以旧换新,因北京当时已出台限购政策,孙芳当时名下有两处房产,其中一套就是管庄401自住房,另一套是孙芳的父母2002年退休时借孙芳名义贷款买的经济适用房,属于限购限贷对象,才决定借用孙岩的名义购买涉案房屋;购房的首付款及税费258万,都是孙芳卖掉旧房支付的;2014年4月搬入涉案房屋后,孙芳担心涉案房屋登记在孙岩的名下说不清,希望王莹签一份书面协议承认房子是孙芳的,王莹不同意签,双方为此事发生矛盾。2014年7月10日,王莹与孙岩从涉案房屋搬走另行居住,2017年4月,王莹起诉孙岩离婚,明确向孙岩提出要求分割涉案房屋,孙芳为了保护唯一的养老自住房不受王莹和孙岩离婚案的影响,迫于无奈,于2017年4月向法院提起诉讼,要求法院认定借名买房的事实。二、一审法院认定事实清楚,认定孙芳与孙岩之间的借名买房关系成立是正确的。

借名买房约定的形式既可以是书面约定,也可以是口头约定;如果孙芳与孙岩当初涉案房屋签署了借名买房的书面协议,自然也就没有本案纷争,正因为基于母子间特殊的亲属关系,当初只有口头约定,王莹不肯签订书面协议,才会起诉到法院,要求法院认定本案是否存在借名买房的事实。综合双方在一审中的举证,一审法院认定涉案房屋存在借名买房关系是正确的。1.孙芳与孙岩系母子关系,在孙芳准备购买涉案房屋时,北京市政府已经出台限购限贷政策,孙芳在名下已有两套北京住房属于限购限贷的情况下,以口头约定的方式,借用孙岩的名义贷款购房符合情理。2.在购买涉案房屋之前,孙芳和孙岩、王莹共同居住生活在管庄401房,为了改善居住条件,与孙岩和王莹一起生活,才决定购买涉案房屋;为了筹集购买涉案房屋的购房款,孙芳将管庄401房屋出售,说明孙芳对购买涉案房屋有自己的居住需求。3.涉案房屋的实际成交价共计375万元,孙芳在一审中提交了支付购房款、贷款的银行对帐单、转帐凭证、借条等付款凭证原件,足以证明涉案房屋的购房款、税费、贷款利息总计约400余万元,几乎全部是孙芳一人支付的(其中只有约1万余元由孙岩作为家庭开支补贴偿还过贷款)。

4.涉案房屋的产权证、购房合同、贷款合同、保证合同、税费收据等购房手续的原件均由孙芳持有。5.王莹与孙岩父亲的微信记录显示:王莹承认涉案房屋是孙芳卖掉两处旧房筹集的购房款,同时还抱怨孙芳让她签涉案房屋权属协议造成婆媳关系不和。6.购买涉案房屋后,孙芳一直在涉案房屋内实际居住使用,并承担支付了全部相关物业、水电等费用;而孙岩和王莹在涉案房屋内仅仅短暂居住了约20天后即自行搬离。三、一审法院适用法律正确,本案不存在王莹所谓违反公序良俗无效及架空婚姻法的问题。本案借名买房系母子亲属之间为改善家庭居住条件而发生,是自住而不是炒房,不违反北京市的相关房产政策,也不违反任何强制性法律规定,即使采取了口头约定的方式,按照合同法的相关规定,口头约定的合同也是合法有效的合同。婚姻法司法解释三第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第三项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产的认定为夫妻一方的个人财产。

本案中已有足够的证据证明涉案房屋系由孙芳一人出资购买,且涉案房屋登记在出资人孙芳独子孙岩名下(单独所有),根据上述婚姻法司法解释三第七条的规定,涉案房屋也应视为孙芳对孙岩一方的赠与;因此即便王莹在上诉状中辨称没有借名买房的约定,或借名买房约定违法无效,王莹对涉案房屋也没有任何财产权益,一审法院的处理结果并未侵害王莹的任何利益,不存在架空婚姻法的法律问题。

孙岩辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王莹的上诉,维持原判。孙岩与王莹自2013年3月26日登记结婚,2015年11月分居,2017年7月10日调解离婚,共同在一起的生活差不多也就两年多,双方都在国有企事业单位工作,工资收入不高,基本用于日常开支,无夫妻共同财产。孙岩五岁时父母离婚,孙芳一直单身养育孙岩长大,母子感情非常好。2013年结婚后母亲希望与孙岩与王莹共同生活,以便相互照应。2014年初,母亲考虑到旧房面积小,共同生活不便,打算以旧换新,因当时北京的限购限贷政策,母亲属于限购限贷对象;经与孙岩及王莹商量同意,母亲以孙岩的名义购买塔营703房,房价款375万元,首付款248万元,银行贷款127万元。首付款及交易税费总计2581920元都是母亲卖掉旧房后支付的。2014年6月20日孙芳与孙岩和王莹一起搬入塔营703房共同居住生活,因孙芳担心房子登记在孙岩名下将来产说不清,想让王莹签一份塔营703房由孙芳出资购买归孙芳所有的协议,王莹不同意签导致婆媳关系紧张;2014年7月10日,孙岩与王莹搬离塔营703房另行居住,孙岩和王莹住在塔营703房的时间总共不到约一个月,期间所有的物业费、水电费等都是孙芳缴纳的。塔营703房的银行贷款,都是孙芳把钱打到孙岩的银行还款帐户,逐月偿还贷款(曾经有几个月,孙岩给孙芳作为家庭补贴的钱,孙芳让孙岩放到银行帐户里还了贷款);2015年1月,孙芳把燕郊一处旧房卖掉,提前偿还了部分银行贷款;2017年4月孙芳从亲朋好友处借钱,一次性提前偿还了全部银行贷款。孙芳卖掉旧房买新房,以及让王莹签订协议王莹不签的事,在王莹和我父亲的聊天记录中其都承认。目前塔营703房是孙芳唯一居住养老的房子,希望法院查明事实,将塔营703房判归孙芳所有。

孙芳向一审法院起诉请求:判令孙岩、王莹为孙芳办理房屋过户手续,将北京市朝阳区塔营703房屋(以下简称涉案房屋)产权过户登记至孙芳名下。

一审法院认定事实:孙芳与案外人章新民原系夫妻关系,双方于1994年11月2日经法院判决离婚。孙岩系双方之子。孙岩与王莹于2013年3月26日登记结婚,于2017年7月10日经法院调解离婚。

2014年1月11日,孙岩(买受人,乙方)与王超(出卖人,甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由孙岩购买涉案房屋,建筑面积共116.99平方米,总价款为375万元,其中拟贷款120万元。2014年4月3日,双方签署网签合同。2014年4月23日,孙岩与北京银行股份有限公司清华园支行(以下简称北京银行)签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》,约定北京银行向孙岩贷款127万元,期限360月。当日,王莹作为保证人与北京银行签订《保证合同》,约定由王莹为上述贷款提供保证。涉案房屋于2014年4月29日过户登记至孙岩名下,于2017年4月5日清偿完毕全部贷款。购房合同、借款及抵押合同、保证合同、付款凭证、房产证等购房手续原件均由孙芳持有。孙芳和孙岩主张由孙芳居住涉案房屋,孙岩和王莹只住了不到一个月。王莹主张由其与孙芳、孙岩居住涉案房屋,后由于婆媳关系恶化,王莹被赶出涉案房屋。

一审庭审中,孙芳主张涉案房屋由其购买,用于改善居住情况,但因购房时孙芳在京已有两套房,属于限购对象,故借用孙岩名义购买,双方系借名买房关系,全部购房款均由孙芳支付。孙芳提交了银行对账单、转账凭单、借条、缴税单等,以证明其支付了购房首付款及贷款;提交了分别出售401号房、502号房的合同,以证明其为了筹集资金购买涉案房屋及还贷而出售原有房屋;提交了支付物业费、车位管理费、水电气费用等的发票、收据、银行刷卡单、银行卡交易明细等付款凭证,以证明其实际居住使用涉案房屋;提交了王莹与章新民之间的微信记录,以证明王莹认可涉案房屋系孙芳出资购买。

孙岩认可涉案房屋系孙芳杰其名义购买,并主张全部购房款及贷款由孙芳支付,孙岩和王莹没有还过贷款。

王莹主张是为了改善其与孙岩的夫妻婚后居住条件购房,三方没有借名买房的约定,由孙芳、孙岩和孙莹莹一起还贷,其中孙芳还贷的行为系赠与。王莹提交了其与孙岩离婚诉讼的开庭笔录复印件,以证明其与孙岩进行了还贷。

经不动产登记相关部门查询,孙芳名下登记有一套房屋信息记录。

一审法院认为:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。本案中,孙芳提交了支付购房首付款、贷款的银行对账单、转账凭单、借条等付款凭证原件;涉案房屋的购房合同、借款及抵押合同、保证合同、付款凭证、房产证等原件亦均由孙芳持有;孙芳提交的孙莹莹与章新民之间的微信记录记载王莹认可系孙芳出资购房。王莹未举证证明双方系赠与关系,其主张曾经与孙岩偿还部分贷款,但未就此充分举证,孙岩在本案庭审陈述中对此亦不予认可。故综合本案证据及涉案房屋居住使用情况,孙芳提交的证据能够相互印证,形成优势证据,故可以认定孙芳与孙岩之间的借名买房关系成立,孙芳的诉讼请求应当予以支持。据此一审法院判决:孙岩、王莹于判决生效后七日内协助孙芳办理北京市朝阳区塔营703房屋的产权过户手续,将房屋过户至孙芳名下。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为:本案的首要问题在于在没有借名约定书面证据的情形下,如何确定出资人是否具有购买涉案房屋的真实意思表示。本案中,孙芳虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在,但考虑到双方存在近亲属关系,因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系,而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

首先从客观行为上看,本案中孙芳就其所主张的全部房款及相关税费均由其实际出资缴付的事实向法院提供了银行对账单、转账凭单、借条、缴税单以及出售401号房、502号房的合同、王莹与章新民之间的微信记录等证据予以证实,上述证据与待证事实之间存在直接内在的联系,且上述证据之间能够形成有效的证据链,足以证明孙芳所主张的涉案房屋由其支付购房首付款并偿还房屋贷款的事实。而本案涉案房屋虽登记在孙岩名下,但自房屋交付后,由孙芳入住使用已经超过多年。孙芳显然系以所有为目的占有、居住、使用房屋,符合房屋实际购买人的外在特征。从主观动机上看,孙芳在购房时属于限购限贷的对象,孙芳显然有借孙岩的资格购买涉案房屋的动机。综上,根据已查明的事实,结合日常生活情理,综合考虑涉诉房屋由孙芳购买并居住使用,孙芳对借名买房具有合理解释等情况,本院采信孙芳关于其与孙岩之间存在借名买房的约定的主张。

综上,王莹的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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