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如果一方主张存在借名买房,是不是就应承担举证责任?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-12-19 23:33

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

张敏上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回王刚的全部诉讼请求。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。1.本案涉及案外人戴琳的利益,所以案由不应是离婚后财产纠纷,而应是析产纠纷。2.本案追加戴琳为第三人错误,亦不应判决由其承担诉讼费。3.一审法院已查明售房款由戴琳持有,但最后却判决我给付王刚90万元的售房款,查明事实与案件结果明显矛盾。4.戴琳一审时已经提交了证据证明了北京市大兴区×××301室房屋(以下简称301房屋)的首付款、贷款、贷款解押还款、装修款等全部由戴琳个人出资。有关首付款200000元我也向法院作出了合理解释,一审法院认定事实错误。5.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条规定,301房屋系我母亲戴琳一人出资为我购买,且301房屋的产权也登记在我一人名下,该房屋应视为我母亲戴琳对我个人的赠与,属于我的个人财产。6.王刚虽主张参与了301房屋的购买,但其在诉讼中前后陈述不一致,亦未提供证据证明其对房屋有出资。

被上诉人辩称

戴琳辩称,同意张敏的上诉意见。

王刚辩称,同意一审判决。1.关于案由,由二审法院依法裁决,一审时因为张敏主张房屋是戴琳的,所以追加了戴琳为本案第三人。2.关于301房屋首付款和贷款还款,245万元房款不全是戴琳出的,房屋应属夫妻共同财产。3.购房款中,从张敏卡上划出的200000元是戴琳赠与我和张敏的钱。当时我和张敏刚结婚,双方家庭约定婚庆和婚礼的钱由我家出,张敏家出200000元。婚礼后我收到了100000元份子钱,总共是300000元,该300000元足够支付房屋首付款。250000元的还贷来自于夫妻共同财产,张敏与戴琳的金钱往来非常频繁,不能认定由戴琳还贷。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条规定只适用于全款买房的情形,301房屋并非全款购买,所以不能适用该规定。5.我和张敏出资300000元,虽不能提供证据,但事实上我们确实出钱了。

戴琳上诉请求与张敏一致。事实和理由:1.一审法院认定301房屋的购房主体与200000元的性质错误。我是301房屋的实际购买人,属于借名买房。301房屋首付款总额为455059元,其中200000元是我存入张敏账户内,剩余255059元也是我支付的,一审我已经提交了相应证据。剩余房屋贷款与房屋契税、物业费、供暖费、装修费等也都是我支付的。我还贷的钱虽是分年度提供,但用途是明确的,而且我与张敏的协议中本来约定的就是按年支付。2.一审法院违背了谁主张谁举证的原则,房屋的首付款和还贷都是我支付的,王刚没有参与过。301房屋不是张敏与王刚的夫妻共同财产。3.一审法院遗漏了王刚向法庭提交的录音资料这一关键证据。4.一审法院适用法律错误。301房屋并非张敏与王刚的夫妻共同财产,不应受《中华人民共和国婚姻法》及相关规定的调整,应当适用《中华人民共和国物权法》第33条之规定。

张敏辩称,同意戴琳的上诉意见。

王刚辩称,不同意戴琳的上诉意见,301房屋与戴琳没有关系。

王刚向一审法院起诉请求:1.分割张敏私自出售的夫妻共同财产301房屋的售房款2450000元;2.诉讼费由张敏承担。

一审法院认定事实:戴琳系张敏之母。张敏与王刚于2009年2月28日登记结婚,婚生女王刚1于2012年10月12日出生。2018年7月3日经北京市朝阳区人民法院判决二人离婚,王刚1由张敏抚养。财产分割方面,因该院认为301房屋,可能涉及他人利益,故未在该案中予以分割,遂形成此诉。

2009年8月8日,张敏(买受人)与案外人北京金融街奕兴置业有限公司(出卖人)签订商品房预售合同,约定由张敏购买301房屋,房屋总价款1125059元,其中首付款455059元,贷款支付670000元。2011年12月27日,张敏取得301房屋产权证。

关于用以购买301房屋的首付款,其中200000元系张敏银行账户支付,205059元系戴琳银行账户支付,剩余50000元,张敏称系戴琳现金支付。关于张敏账户所支付的200000元的来源,张敏与戴琳均称该笔款项系戴琳于2009年3月28日取现后存入张敏账户,关于存入原因,二人称因当时打算购房,故提前存入。王刚则称首付款中300000元左右系二人父母赠予。关于301房屋的贷款,系张敏向中信银行贷款所得,已于2014年3月4日全部还清。

关于还贷情况,张敏与戴琳称该房屋贷款系使用张敏银行卡进行偿还,由戴琳按年支付张敏还贷费用。张敏提交的银行卡流水显示,戴琳于2010年10月27日向张敏转账50000元,2011年1月4日转账50000元,2012年1月18日转账50000元,2012年2月12、13日合计转账50000元,2013年1月12日转账50000元,2014年2月24日转账536000元用以解除301房屋抵押,以上共计786000元。

2014年2月13日,张敏(出卖人)将301房屋出卖给案外人朱某(买受人),双方签订北京市房屋买卖合同,合同价款为2450000元。张敏称房屋买卖过程均由戴琳处理,戴琳认可收到全部售房款,并支付解除抵押款536000元。

庭审中,张敏提交其与戴琳之间于2009年8月8日签订的借名买房协议及存取款凭条、账户交易明细等,其中借名买房协议载明“戴琳借张敏之名购买301房屋一套…戴琳系301房屋的实际出资人,该商品房的所有权归戴琳所有…”,欲证明301房屋系戴琳借张敏之名购买。对此,王刚不认可张敏与戴琳之间存在借名买房协议。此外,张敏提交发票、收据、物业费发票、付款凭证、供热费凭证等,欲证明301房屋的契税、物业费、供暖费均由戴琳支付。

此外,王刚、张敏、戴琳均认可301房屋在出售之前一直为出租状态,该房屋装修款为戴琳支付。

一审法院认为,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。本案中,就王刚提出分割301房屋售房款之请,需界定301房屋借名买房是否成立、该房屋是否为夫妻共同财产。首先,就借名买房协议的主体而言,张敏与戴琳二人为母女关系,于本案而言有明显利害关系。其次,关于购买301房屋的资金来源,首付款部分,张敏、戴琳称张敏账户中所支付的200000元来源于半年前戴琳的现金存入,且存入时即意在用于购房。贷款部分,扣除买房人支付的用于解除301房屋抵押的536000元,戴琳于2010年10月27日至2013年1月12日向张敏提供款项共计250000元,但上述款项均为分年度一次性向张敏提供,不能与还贷记录一一对应,并不能直接证明该款项系戴琳用以偿还301房屋贷款。此外,虽然张敏提交了戴琳装修301房屋以及承担该房屋物业费等费用的证据,但与二者之间借名买房协议是否存在没有直接关系。因此,张敏虽主张其与戴琳之间就301房屋存在借名买房合同关系,但就本案而言,鉴于张敏、戴琳之间的特殊关系,应适用更严格的证据规则,除了张敏提交的借名买房协议外,张敏与戴琳关于购房首付款、还贷金额的支付方式均存疑,且王刚对此亦不认可,故法院对张敏的抗辩意见不予采信,对戴琳的请求不予支持。

虽然戴琳在王刚、张敏婚姻存续期间对张敏购买301房屋提供了部分首付款,但根据法律规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外,在张敏、戴琳均称二者系借名买房、无有效证据佐证该款项系戴琳对张敏所进行的单方赠与的情形下,法院认定戴琳的上述出资为对王刚、张敏的赠与,其余款项,应当认为是由王刚、张敏的夫妻共同财产支付。因此,301房屋应属夫妻共同财产,张敏出售该房屋所得售房款亦属于其与王刚的夫妻共同财产,在扣除用以解除301房屋抵押的款项后,法院按照公平及照顾女方权益的原则,并综合考虑张敏抚养二人之女的情况下,对其售房款予以分割,具体数额予以判决。

一审法院判决:张敏于判决生效之日起七日内支付王刚位于北京市大兴区×××301室房屋的售房款900000元。

在本院二审庭审过程中,张敏提交入住通知书、委托授权书,证明301房屋入住手续经由戴琳办理。王刚对该份证据的真实性表示认可,称301房屋的装修、收取租金等都是戴琳办理,但表示之所以由戴琳在办理收取租金和帮忙装修事宜,是因为戴琳住得离301房屋比较近。

一审中,王刚提交了2013年12月30日的录音证据和文字整理版,欲证明双方协议离婚时同意两套房屋处理完毕去离婚,在协议结束后,张敏在王刚不知情的情况下,把301房屋卖掉了。张敏和戴琳对录音的真实性认可,但不认可证明目的,认为这个录音是在双方谈协议离婚时候的录音,没有完全的法律效力,同时指出通过该录音可以看出301房屋和王刚没关系。现将录音文字版与本案相关的内容摘要如下:王刚:咱们俩之间的事,别牵扯到我爸我妈,有一套房子(即北京市大兴区×××201号房屋)还在你名下。张敏:原来过来就说这套房来了是吗?没事,我们不要。王刚:是啊我就说得跟你说下。张敏:我知道。王刚:我就说到房产证(下来)之前,你帮我们变更一下。张敏:行,没问题,不会占你任何便宜的。王刚:不是占我便宜,那房跟我也没关系。张敏:对呀,我要要了不就占便宜了吗?王刚:对啊,我这不跟你说一下吗?张敏:啊我知道了。……戴琳:不只这房,还有哪个房子(301房屋)。也是。王刚:哪个房子?戴琳:就是漫香林二期的房子。也属于,都属于婚后的,买的。王刚:哦那那需要我做什么么?需要我去公正一下是吧?戴琳:对呀,同事(时)的事这是,都是婚后买的。张敏:这都处理好了再离婚呗,省得你不放心。王刚:那我找一个什么公正(证),公正(证)一下这个房子跟我王刚没什么关系。……您再问一下,那边的房需要处理什么手续?如果需要什么公正(证),我去出公正(证)。那我跟张敏,把这两个房处理好。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为

本院认为,本案的争议焦点为:一审法院对301房屋权属的认定以及分割是否妥当。

关于戴琳上诉所称301房屋系借名买房一节。首先,张敏与王刚于2009年2月28日登记结婚,2009年8月8日,张敏签订商品房预售合同,购买301房屋。因301房屋系张敏婚后购买,且未有证据显示张敏与王刚采取分别财产制,故根据我国物权法和婚姻法的相关规定,一般应认定301房屋为张敏与王刚的夫妻共同财产;其次,戴琳主张存在借名买房,应承担举证责任。本院认为,戴琳未能充分举证证明此主张,理由有二,分述如下:戴琳与王刚就张敏账户中最终用于支付购房款的200000元各自有表述。戴琳称该款项来源于半年前戴琳的现金存入,且存入时即意在用于为戴琳购房使用。王刚则称该200000元系王刚和张敏结婚后,戴琳赠与二人的。因双方家庭约定,由男方家庭负责出婚礼婚庆的钱。由女方家出200000元给小家庭使用。合议庭注意到,虽然戴琳称200000元系为戴琳买房而提前存入。但结合实际购房付款情形来看,购房款并非以从张敏银行卡划出为必要条件。戴琳称为自己购房,故将购房款转入张敏卡中,欠缺合理性和必要性。从200000元的划入时间来看,距离实际购房尚有约半年时间。难以认定200000元的存入行为与半年后的购房行为存在直接的关联性。200000元的存入时间为王刚、张敏办理结婚登记一个月后,与王刚的解释基本可以对应。故王刚的表述更为可信。

此为其一;戴琳虽从2010年10月27日、2012年1月18日等时间向张敏分别转账,但转账金额与每月还贷金额不能一一对应。且张敏在庭审中亦承认张敏的相应账户并非纯粹的还贷账户,也有其他用途,故本院无法认定还贷金额全部来自戴琳之转账,此为其二。再次,一般来说,认定借名买房关系是否存在时,借名买房合同是需要审查的重要事实。本案中,借名买房协议的主体系戴琳与张敏,王刚对该协议内容不予认可,且戴琳、张敏亦明确表示王刚不知道该份协议内容。涉案房屋涉及到王刚的重大利益,而本案中戴俊祥与张敏并未向王刚就协议内容进行披露。协议上亦未有王刚的签字、确认,考虑到戴琳与张敏为母女关系,一审法院认为该协议对于借名买房关系的认定证据效力有限,符合本案实际。至于戴琳二审提到的2013年12月30日的录音证据,本院认为,从该证据中可以看出,王刚与张敏、戴琳曾就本案房屋以及另外一套同样登记在张敏名下的房屋即北京市大兴区×××201号房屋进行过沟通,最后达成基本一致,即一家得一套。王刚在本案中表示,当时对于301房屋的表态,是基于两套房屋整体协商的意见,现在另一套房屋已经在上一个案件中作为夫妻共同财产分割完毕了,而且房子判归了女方,当时协商的基础已经不存在。本院认为,由于该录音涉及了两套房屋的协商,且法院对其中一套的处理结果,与双方当时协商的结果有了重大变化,故仅依据王刚的片段录音即认定王刚对借名买房认可,有断章取义之嫌。故该录音不足以证明该房屋的实际产权人为戴琳。基于以上理由,戴琳关于301房屋系借名买房的上诉主张,不能成立。

关于张敏上诉所称301房屋应为张敏个人财产一节。《最高人民法院适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。本案中,虽然戴琳为张敏购买301房屋提供了部分首付款,但在未认定张敏与戴琳之间存在借名买房情形、且张敏还贷与戴琳相应转账无法一一对应的情形下,难以认定戴琳支付了301房屋的全部购房款。故301房屋明显不属于前述法律规定的情形,不应被认定为张敏个人财产,张敏该项主张无事实和法律依据,本院不予采信。因301房屋还贷行为发生于张敏与王刚婚姻关系存续期间,故301房屋其余款项应视为由夫妻共同财产支付。因此,301房屋属于夫妻共同财产,该房屋售房款亦因此属于夫妻共同财产,应当依法予以分割。经审查,一审法院在计算张敏应给付王刚的301房屋折价款时已经综合考虑了房屋出资来源、购房时间、双方婚姻关系存续期间、还贷情况、房屋实际情况、保护妇女权益原则等多种因素,计算数额并无不妥,本院依法予以确认。张敏将夫妻共同财产变卖所得款项交给他人,一审法院酌情判决张敏给付王刚部分夫妻共同财产变卖款项,符合法律规定。

关于张敏上诉所称案由是否妥当、戴琳的第三人诉讼地位、以及戴琳应否承担诉讼费用等问题。首先,关于案由的问题,因301房屋可能涉及案外人利益之故,离婚纠纷因包含身份关系之审查而不宜列有第三人,在王刚与张敏的离婚案件中,法院未对301房屋进行处理。本案王刚起诉的案由系离婚后财产纠纷,法律对于离婚后财产纠纷是否可以列第三人并无禁止性规定。考虑到审理内容仅为财产关系,为保护案外人戴琳之合法权益,也为查清本案事实,一审法院将戴琳列为第三人并无不当,适用案由亦无不妥。戴琳在法院向其披露本案诉讼后,提出了独立的诉讼请求,即请求确认301房屋的售房款为戴琳个人所有。一审法院经审理认为戴琳的诉请不应予以支持并判决戴琳应当承担相应诉讼费用,并无不当,但未在主文中驳回其诉请略有不当,本院予以加判。

综上所述,张敏、戴琳的上诉请求均不能成立,应予驳回;依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

一、维持北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初1898号民事判决;

二、驳回戴琳的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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