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出具房屋大部分钱财但房主在其他人名下可以算是借名买房吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-10-28 16:15

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称
李静上诉称:一、一审法院认定基本事实错误,一审法院无视李静全款出资购买涉案房屋的事实,仅凭张群林提交的物业维修基金、契税及补交极少房屋面积差价的情况下,实际由李静交纳,无视李静全款买房的事实,作出了错误判决。一审法院在判决书中认定的事实错误如下:(一)一审法院并未查清李静购买涉案房屋的目的、原因及过程,仅凭张群林提交的少量跟房屋有关的税费和补差款就认定非借名买房。就购买涉案房屋的原因及目的,李静一审中已经明确阐述借用张群林的名义购买涉案房屋,一是为了避税,二是为了将来出卖方便,三是房产证未办理期间可用于出租,租金替儿子张某还房贷。就购买涉案房屋的过程,李静也是一个人联系的卖家,一个人参与了涉案房屋的买卖全过程,在一审庭审中,李静代理人问张群林“在购买涉案房屋时,你参与了哪些”,张群林承认“我没有参与”,李静代理人问张群林“房子是谁选的房,谁洽谈并沟通购买的”,张群林承认是“李静一人”。而一审法院针对李静从联系卖房人到履行购房义务的事实视而不见,径直作出错误判决。李静与张群林2007年调解离婚,调解约定:位于郑州市××区××北路××院××楼××单元××号房屋归李静所有。
后李静出狱后,将上述房屋以100万元价格出售,后李静又拿出自有资金20万凑够120万用于购买涉案房屋。既然已经查明以上事实,就应该认定李静一人出资用于购买涉案房屋,并且李静出资也是其个人财产。但是一审法院并未考虑李静出资的方式和数额,反而仅凭张群林提交的物业维修基金、契税、房屋补差(实际是李静交纳)的少量资金认定房屋并非李静购买的事实。如果按照该逻辑,只要在购买房屋过程中,用极少出资交契税、补差价就能得到整个房屋,是极其荒谬的。(二)一审法院认定形成该诉的原因为张某的陈述“因为一、我父亲(张群林)搬出去住在方圆经纬的一套住房,租金无法偿还我的房贷,二、我父亲入住方圆经纬后再次结婚”,这并不是形成该诉讼的原因,而是上述事实存在,违背了李静与张群林之前的口头约定,李静要求张群林将房屋出卖偿还儿子房贷,张群林出于自己生活考虑没有履行之前与李静之间的口头约定,不想出卖该房屋,因此李静才会通过诉讼将涉案房屋转移至自己名下,以便出卖。一审法院根本没有查明真实原因,仅仅看到了表面的冲突,而忽略了真实的原因,因此查明事实的方向和深度并未达到合理的标准,导致作出错误判决。
(三)庭审中,一审法院对张群林提交的证据予以认定仅仅是个表面的审查,并未对于其在法律上的性质、存在原因及对案件事实的证明程度作出深入的判断,以至于事实认定错误。张群林转账的维修基金、契税、购房补差款(实际由李静交纳)仅有2万余元,而这些款项表面上是也只能由张群林交纳,因为其为被借名买房人,所交款项应与房屋产权证上的名字一致,但是,仅凭这点出资就否认了出资120万元购买涉案房屋的李静对房屋的权利,实属错误。二、张群林一审中提交的证据无法证明其所述购买涉案房屋事实的存在,证据的真实性、关联性都达不到民事诉讼的标准。反而一审法院对李静已经形成证据链的证据所形成的事实并未分析、认定,也未曾对张群林在一审提交的证据进行充分查实,在判决时无视李静的代理人对张群林证据的质证意见,一意孤行,导致错误判决。三、一审判决书中的严重欠缺必要内容,对于证明事实存在与否的证据认定与采纳均只字未提,没有按照法律规定,全面客观地审核证据,也未对一审证据有无证明力和证明力大小进行判断,也未公开判断的理由和结果。该做法属于严重违反法律规定,所作出的判决极其错误和不完整。请求撤销原审判决,在查清事实后,依法改判坐落于郑州市××路××方圆经纬花园××楼××单元××号的房屋归李静所有或将本案发回重审。

被告辩称
张群林答辩称:1、李静与张群林于2007年11月23日在金水区人民法院调解离婚,张群林将位于郑州市××区××北路××院××楼××单元××号(都市丽茵)共有房屋给予李静。2012年李静刑满释放,李静与张群林及婚生子张某共同居住在上述房屋。因该小区环境较差,又无停车位,2013年李静与张群林商定由张群林出资将该房屋改造成三室两厅出售(该房屋出售100万),然后再购买两套小户型房屋由李静和张群林一人一套。2014年由李静出面用出售的100万房款购买了郑州市中原区棉纺西路26号方圆经纬花园小区两套房,其中10号楼1单元31层3103号房归张群林所有,并办理了产权证。另该两套房屋由张群林装修并支付装修款,加上出售的那套房屋的改造,前后共花费20余万元,而且还补交了两套房的16032元购房款,两套房的维修管理基金10659元及张群林名下房屋房产税金3811.68元也都是由张群林交纳。另张群林离婚后在李静服刑期间将23万元交由李静妹妹保管,等李静刑满释放后用于家庭共同生活。
2、本案涉案房屋属于共同买房,不属于“借名买房”,张群林与李静之间并未签订借名买房协议,李静诉称借名买房是为了逃避税金,是捏造事实,其理由不能成立,完全违背生活常理。购买方圆经纬小区两套住房的前提是首先由张群林出资将都市丽茵那套住房改造为三室二厅再进行出售,以求卖得一个好价钱,一审中证人张某(张群林和李静婚生子)也已证实由张群林进行改造。表面上看,都市丽茵住房已归李静所有,卖房所得也应属李静所有,且购买方圆经纬小区两套住房大部分房款是由李静用出卖都市丽茵款项支付,但这并不能证明李静支付了购买方圆经纬两套住房的所有款项,如果李静是借名买房,那么为什么还让张群林补交购房款16032元,交纳维修基金10659元及购房税金3811.68元,而且又让张群林出资对这新购买的两套住房进行装修。况且由张群林出资改造原房屋、装修购买的两套房屋,购买该两套房屋房屋补交的差价、维修基金、购房税等,李静也从来没有提出过要给予张群林。李静称张群林在一审中提交的物业维修基金、契税及补交的房屋差价等证据,这些款项实际上是由李静交纳是捏造事实,张群林一审提供的这些证据都有张群林的刷卡记录,根本不属于借名买房。一审证人张某证明说:“购买方圆经纬小区两套住房时召开了家庭会议,决定由李静借张群林之名买房,所有权归李静所有……”,那么证人张某怎么又对由张群林出资装修房屋之事说不知情呢,这与事实不符。当问到为什么李静现在要起诉张群林时,证人张某说有两个理由:第一,张群林入住其名下房屋导致该房屋不能出租,无法还证人张某所购房屋的按揭贷款;第二,张群林自2016年上半年搬出张某住房后于2016年再婚。这么荒唐的理由也能证明李静是借名买房吗。纯粹母子二人为了自己的利益而置亲情于不顾。3、一审庭审中李静提供的所有证据都不能证明李静借名买房这一事实,本案根本不属于物权纠纷,只是李静与张群林之间对共同购买方圆经纬小区两套住房出资多少的问题,而不属于物权关系。综上所述,李静所述两套房屋的购房款由其一人全款支付与事实相悖,所谓的借名买房更是子虚乌有。物权法16条之规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。一审判决认定的事实清楚,证据充分,请求驳回李静的上诉请求,维持原判。

本院查明
本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为
本院认为:本案争议的焦点,是李静要求判令涉案房屋归李静所有、张群林将争议房屋转移登记在李静名下是否具有事实和法律依据。

本案中,争议房屋买卖合同中的买受人为张群林,房屋产权证登记的名字为张群林。张群林称其在购买房屋过程中支付了两套涉案房屋的购房款16032元、物业维修基金10659元和争议房屋的契税3811.68元,提供有交费凭证,李静在一审中亦予以认可。虽然购买争议房屋的款项大部分由李静支付,但并不能因此即认定争议房屋归李静所有。李静称本案争议房屋属于借名买房,应当提供足以证明双方之间存在借名买房约定的证据。对于李静借名买房的主张,张群林不予认可,李静也无证据予以证明,其要求判令张群林将争议房屋转移登记在李静名下缺乏事实和法律依据。根据民事诉讼法律的相关规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上,李静的上诉请求依据不足,本院不予支持。原审认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)之规定,判决如下:

裁判结果
驳回上诉,维持原判。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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