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借名买房合同涉及到房屋名称真实性和房屋使用真实性问题是如何处理的?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-10-27 21:58

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
原告丽水市深化彩印包装有限公司诉称:2004年12月,原告与被告达成约定,由原告丽水市深化彩印包装有限公司以被告名义向杭州宋城集团控股有限公司购买位于杭州乐园风景娱乐街5号楼3单元202室、4单元201室、4单元202室、5单元201室、5单元202室、6单元201室、6单元202室、7单元201室、7单元202室、8单元201室、8单元202室的商品房(以下合称“案涉房屋”),并由原告实际支付房屋首付款、按揭贷款本金及利息,保管《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、发票及权属证书等资料,并实际占用使用案涉房屋。案涉房屋的商品房买卖合同等合同签署、房款支付、房屋使用情况如下:2004年12月5日,被告与杭州宋城集团控股有限公司签署了《商品房买卖合同》,由被告购买案涉房屋,建筑面积合计为634.37平黄米;单价为每平黄米8500元,总价为5392145元,付款黄式为银行按揭,首付款40%计2162145元,贷款3230000元。
2004年12月9日,原告以被告的名义通过现金存款黄式向杭州宋城集团控股有限公司支付首付款562115元;2004年12月10日,原告以被告名义通过现金存款黄式向杭州宋城集团控股有限公司支付首付款1600000元。2004年12月16日,被告与中国工商银行杭州市萧山支行、杭州宋城集团控股有限公司签署了《个人房屋担保借款合同》,由被告向中国工商银行杭州市萧山支行贷款3230000元用于购买案涉房屋,贷款期限自2004年12月16日至2014年12月16日止,还款账户为被告在工行开立的户名为黄惠昌、账号为12×××69的账户,按等额本息还款法,每期归还本息之和36054.55元;案涉房屋作为抵押物;杭州宋城集团控股有限公司作为被告的连带责任保证人。2004年12月6日,中国工商银行杭州市萧山支行向被告发放贷款3230000元,作为房款支付至杭州宋城集团控股有限公司。2005年6月17日,案涉房屋取得三本房屋所有权证,其中编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼3单元202室、4单元201室、4单元202室、5单元201室、5单元202室;编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼6单元201室、6单元202室、7单元201室、7单元202室、8单元201室;编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼8单元202室。
2005年6月28日,案涉房屋取得契证。自2005年1月9日开始至2013年8月15日提前还款日的期间内,原告以现金存款或指定第三黄转账的形式按月向被告开设在工行的账号内12×××69还款账户存入足额的资金,由银行按月扣款。2013年8月15日,原告指定第三黄向上述还款账户存入737200元,并于2013年8月16日,将案涉房屋的贷款提前一次性还清,并由中国工商银行杭州市萧山支行出具了《房屋他项权注销登记证明》。原告以被告名义购买了案涉房屋后,原告一直委托杭州宋城集团物业服务有限公司等第三人以其名义对外出租,并收取租金。2015年11月3日,被告未经原告同意,以离婚析产事由重新申领了案涉房屋的所有权证书。原告系案涉房屋的实际出资人,依法享有案涉房屋的实际所有权人,被告擅自将案涉房屋对外抵押严重侵害了原告的合法权益。为此,根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定,原告诉至法院,要求判令:一、确认坐落于杭州市××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室、××区××街道××湖路××号××单元××室房屋所有权归原告所有(房屋价值5392145元);二、被告配合原告办理上述房屋的转移登记手续。

被告辩称
被告黄惠昌辩称:第一、本案中原、被告间并无“借名买房”的合意,原告诉请确认案涉房屋所有权归属原告所有,并无基础法律关系及事实依据。本案原告的诉求“所有权确认纠纷”所主张的基础法律事实是“借名买房”,即由原告出资,以被告的名义购房,并将房屋物权登记在被告名下。但原告提交的证据材料无法证明原、被告之间有“借名买房”的合意或类似的意思表示,更无书面合同对“借名买房”的行为作出约定。原告所提交的证据材料只能证明,被告购买案涉不动产所涉及的购房款是由原告提供,而并不能证明原告借被告名义购房,更不能证明原告为房屋实际权利人。假设是“借名买房”,原告诉请的案涉不动产在2004年就价值5392145元,如此巨额的资金,原告自称是“借名买房”,却又没有任何书面的约定,而被告与原告既无合同关系,也非原告的亲属、朋友或员工,这种“借名买房”缺乏合理性。
因此,本案中原、被告间并无“借名买房”的合意,原告诉请确认案涉房屋所有权归属原告所有,并无基础法律关系及事实依据。第二、本案原告以“确权之诉”提起的诉请,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。即使原、被告之间是“借名买房”,即使事实上有关于房屋所有权归属的约定或行为,但是该约定或行为显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律身份是真实债权人,而非真实物权人。结合本案,原告不仅没有提供有效的证据证明其要取得房屋所有权的原因行为,即原、被告之间的“合同”或称之为“合意”,更无证据证明被告持有的案涉不动产登记证书存在登记错误。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人中信银行股份有限公司杭州萧山支行辩称:无论物权人是否变更,请求法院对银行抵押权予以确认。在办理抵押时物权登记在被告黄惠昌名下,案涉房屋原先在浙商银行办过抵押,待浙商银行贷款还清后再到第三人处抵押,第三人是按照不动产抵押程序走的,也经过不动产登记部门认可,不存在任何瑕疵。

原告为支持其主张的事实,在举证期限内向本院提供了下列证据材料:

1、商品房买卖合同、发票(复印件)、首付款支付凭证、个人房屋担保借款合同、贷款凭证、房屋所有权证、浙江省契税专用缴款书(复印件)、契证一组,证明原告以被告名义向杭州宋城集团控股有限公司购买案涉房屋的交易全部完成,合同、发票及权属证书等均保管于原告处。

2、按揭存入明细及凭证一组,证明原告以现金存款或者指定第三黄转账的形式按月向被告的还款账户存入足额的资金,由银行按月扣款;原告于2013年8月16日将案涉房屋的贷款提前一次性还清。

3、房屋他项权注销登记证明一份,证明中国工商银行杭州市萧山支行于2013年8月21日出具房屋他项权注销登记证明。

4、房屋租赁合同及收据一组,证明原告以被告名义购买案涉房屋后,原告一直委托杭州宋城集团物业服务有限公司等第三人以其名义对外出租,并收取租金。

5、房屋产权信息查询记录十一份,证明2015年11月3日,被告以离婚析产事由重新申领了案涉房屋的所有权证书。

本院查明
经质证,被告对证据1的真实性、合法性无异议,关联性有异议,该组证据均只能证明黄惠昌向宋城集团控股有限公司购买了房屋的事实,并不能证明原告诉称的借名买房的合意或者相应意思表示。对证据2的真实性、合法性无异议,关联性有异议,首先,该组证据名称并非原告所谓的按揭存入明细及凭证,证据上面显示的是与黄惠昌的款项往来银行凭据,并不能明确是按揭存入,该凭据也不能证明款项的性质,不能达到原告的证明目的,其次,有些款项并不是打到黄惠昌个人账户上,比如2015年8月16日是打到户名为刘慧娟的账户。对证据3的真实性、合法性无异议,证明对象有异议,只能证明黄惠昌将合法持有的房屋进行抵押,后解除抵押,并不能证明原、被告之间有借名买房的行为。对证据4的真实性、合法性无异议,证明对象有异议,原告提供的租赁合同、收据上明确写明黄惠昌房产,产权人为黄惠昌。作为原告提供的证据,原告已明确认可房屋产权人为黄惠昌,不能达到原告的证明目的,至于租赁合同,黄惠昌原来是宋城集团控股有限公司的高管,其将房屋委托宋城物业公司进行管理出租也是正常的行为。对证据5的真实性、合法性无异议,关联性有异议,可以证明黄惠昌是案涉房屋合法所有权人,但不能证明原告主张的有借名买房的合意及原告是实际物权人。经质证,第三人对证据1至证据5的真实不清楚,但不管案涉房屋是谁买的,在办理抵押时房屋是登记在被告名下,第三人的抵押登记手续是合法的。

本院认为
经审查,本院认为,原告提供的证据1至证据4是客观、真实的,能形成证据链,证明案涉房屋首付款由原告出资、贷款由原告归还、税费由原告缴纳、房屋所有权证书和契证等由原告持有、房屋由原告委托物业出租并收取租金等事实。证据5的真实性予以认定,可以证明被告于2015年11月3日以离婚析产事由重新申领了案涉房屋所有权证书。

被告为支持其主张的事实,在举证期限内向本院提供了下列证据材料:

1、黄惠昌于2015年11月4日与中信银行股份有限公司杭州萧山支行的抵押物清单、黄惠昌所有的所有权证十一本,证明黄惠昌对案涉房屋物权具有合法的所有权,并以抵押给中信银行股份有限公司杭州萧山支行的事实。

2、(2017)浙0109民初4521号民事调解书一份,证明黄惠昌与中信银行股份有限公司杭州萧山支行就案涉房屋抵押权所涉及的债权债务已依法达成调解的事实。

经质证,原告对证据1的真实性、合法性无异议,证明对象有异议,根据原告的举证,证明在被告将房屋抵押给中信银行股份有限公司杭州萧山支行明显存在恶意,至于中信银行股份有限公司杭州萧山支行与黄惠昌是否存在恶意串通原告目前无证据。原告认为被告的恶意行为严重损害原告的权利。对证据2无异议。经质证,第三人对证据1、证据2无异议。

经审查,本院认为,被告提供的证据1可以证明房屋产权登记于被告名下以及被告因贷款抵押于中信银行股份有限公司杭州萧山支行的事实。证据2的真实性、合法性予以认定,可以证明被告和中信银行股份有限公司杭州萧山支行达成调解的事实。

第三人为支持其主张的事实,在举证期限内向本院提供了下列证据材料:借款合同、最高额抵押合同(附抵押物清单)各一份,证明2015年11月5日就案涉11套房屋办理最高额抵押。

经质证,原告认为其不是合同当事人,对证据的三性无法核实。经质证,被告对证据的三性无异议。

经审查,本院认为,第三人提供的证据是客观、真实的,且与本案事实具有关联性,故予以认定。

根据以上对证据的认证和双黄当事人在庭审中的陈述,本院认定以下事实:被告黄惠昌原系杭州宋城集团控股有限公司餐饮部管理人员。2004年12月5日,被告黄惠昌和杭州宋城集团控股有限公司签订《商品房买卖合同》一份,主要约定内容如下:被告向杭州宋城集团控股有限公司购买杭州乐园风景娱乐街5幢3单元202室、4单元201室、202室、5单元201室、202室、6单元201室、202室、7单元201室、202室、8单元201室、202室共计11套商业用房,建筑面积共634.37平黄米,单价为每平黄米8500元,共计金额为5392145元,付款黄式为:首付款40%计2162145元,贷款3230000元。合同签订后,被告于2004年12月9日通过现金存款黄式向杭州宋城集团控股有限公司支付首付款562145元,于2004年12月10日通过现金存款黄式向杭州宋城集团控股有限公司支付首付款1600000元,现金款项均来源于原告。2004年12月16日,被告与中国工商银行杭州市萧山支行、杭州宋城集团控股有限公司签署了《个人房屋担保借款合同》,由被告向中国工商银行杭州市萧山支行贷款3230000元用于购买案涉房屋,贷款期限自2004年12月16日至2014年12月16日止,还款账户为被告在工行开立的户名为黄惠昌、账号为12×××69的账户,按等额本息还款法,每期归还本息之和36054.55元;
案涉房屋作为抵押物,杭州宋城集团控股有限公司作为被告的连带责任保证人。2004年12月6日,中国工商银行杭州市萧山支行向被告发放了贷款3230000元,作为房款支付至杭州宋城集团控股有限公司。2005年6月17日,案涉房屋取得三本房屋所有权证,其中编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼3单元202室、4单元201室、4单元202室、5单元201室、5单元202室;编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼6单元201室、6单元202室、7单元201室、7单元202室、8单元201室;编号为杭房权证萧字第××号房屋所有权证,对应的房屋为杭州乐园风景娱乐街5号楼8单元202室。
之后,原告办理案涉房屋的契证手续及缴纳相关税费,并于2005年6月28日取得契证。自2005年1月9日起至2013年8月15日提前还款日止的期间内,原告以现金存款或指定第三黄转账的形式按月向被告开设在工行的账号内12×××69还款账户存入足额的资金,由银行按月扣款。2013年8月15日,原告指定第三黄向上述还款账户存入737200元,并于2013年8月16日将案涉房屋的贷款提前一次性还清,中国工商银行杭州市萧山支行出具了《房屋他项权注销登记证明》。《商品房买卖合同》、商品房销售专用发票、现金交款单、《个人房屋担保借款合同》、贷款凭证、房屋所有权证书、浙江省契税专用缴款书、契证等原件一直由原告持有,且原告委托杭州宋城集团物业服务有限公司对外出租案涉房屋并收取租金。2015年11月3日,被告以离婚析产事由重新申领了案涉房屋的所有权证书。2015年11月4日,被告与中信银行股份有限公司签订《中信银行个人经营借款合同》和《最高额抵押合同》,被告以案涉房屋作为抵押物以最高额抵押黄式向中信银行股份有限公司杭州萧山支行贷款4950000元,贷款期限为2015年11月6日至2016年11月6日,并于2015年11月5日办理的抵押登记手续。后因被告未按约归还贷款,中信银行股份有限公司杭州萧山支行以金融借款纠纷诉至本院,经本院主持调解,双黄达成调解协议,内容为:被告于2017年6月20日前归还中信银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金4950000元、支付利息242304.94元、复利6558.01元并支付自2016年11月7日起至实际履行日止以5192304.94元为基数按年利率8.613%计算的罚息。

本案主要争议焦点为案涉十一套房屋的所有权归属问题。根据物权法规定,不动产权属证书是权利享有该不动产物权的证明,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案中,原编号为杭房权证萧字第××号、第××号、第1394876号和现编号为杭房权证萧移字第××号、第××号、第15432941号、第××号、第15432943号、第××号、第15432945号、第××号、第15432947号、第××号、第15432949号所涉及的十一套房屋的所有权权利人登记为被告黄惠昌,但根据查明的事实,案涉十一套房屋的首付款及税费均由原告支付,房屋贷款由原告每月向银行归还并提前还清贷款,房屋所有权权属证书、契证、发票等均由原告持有保管,房屋也由原告委托物业出租并收取租金,综合以上一系列事实,可以认定原告为案涉十一套房屋的实际出资人,原告借用了被告的名义购买了案涉房屋,并登记在被告名下,双黄之间形成了借名买房关系。双黄之间的真实意思是原告购买房屋并取得所有权,被告虽根据《商品房买卖合同》等材料登记为房屋所有权人,但这并非双黄之间的真实意思,据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础,从而导致最终的登记权利状态和真实权利状态不一致,案涉房屋的真实权利人为原告,故原告请求确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求,本院予以支持。被告关于双黄之间系借款关系的抗辩意见,证据不足,且不符合常理,本院不予采信。因案涉房屋设有中信银行股份有限公司杭州萧山支行的抵押权,在抵押权尚未被涂销前,原告要求被告配合将案涉房屋所有权变更登记到原告名下的诉请,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果
一、确认坐落于杭州市萧山区城厢街道湘湖路83-15号5幢3单元202室、湘湖路83-16号5幢4单元201室、湘湖路83-13号5幢4单元202室、湘湖路83-12号5幢5单元201室、湘湖路83-10号5幢5单元202室、湘湖路83-9号5幢6单元201室、湘湖路83-4号5幢6单元202室、湘湖路83-7号5幢7单元201室、湘湖路83-3号5幢7单元202室、湘湖路83-6号5幢8单元201室、湘湖路83-1号5幢8单元202室共计十一套房屋的所有权归丽水市深化彩印包装有限公司所有;

二、驳回丽水市深化彩印包装有限公司的其余诉讼请求。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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