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借名买房合同关系如何具体体现存在关系的?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-10-27 19:28

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

  王雪、周某申请再审称:1.原审判决对于举证责任的分配严重错误。涉案房屋产权证上登记的产权人是王雪,被申请人王梅、王昌作为主张存在“借名买房合同”的原告一方,首先应当承担证明借名买房合同存在的举证责任,在没有该书面合同的情况下,办理购房事项的人员、购房资金使用、交纳物业费等事实仅能作为涉案房产购买和存续状况的佐证,根本不能以此倒推一份合同的存在、成立,并据此改变产权证载明的内容。但本案的一审、二审判决却荒唐的以此倒推存在一份“借名买房合同”,反而要求申请人(产权人王雪的继承人)去举证不存在该“借名买房合同”,原审法院的上述做法已严重违反法律规定。《物权法》明确规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”涉案房屋的产权人是王雪,这是产权证的核心内容,也是该房产归属的根据,除此之外,申请人没有也不应该再存在任何其他的举证义务。2.本案根本不存在一个“借名买房之约定”,原审判决在没有证据的情况下,用“推定”改变涉案房屋的归属,否定产权证载明的内容,是事实认定错误。
  原审判决称:“本院推定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房之约定。”。
众所周知,所谓的“推定”,是指在当事人没有用口头和书面形式进行意思表示,也就是缺乏证据的情况下,他人根据常识、交易习惯或相互间的默契,推知当事人已作某种意思表示,从而使法律行为成立。毫无疑问,原审法院对本案是否存在一个“王昌、王梅与王雪之间的借名买房之约定”使用推定的形式,是因为没有证据和证据不足。而产权证是认定房屋归属的最重要凭据,在没有可靠证据的情况下,不能用“推定”的方法改变产权证载明的房屋归属内容。但原审判决却凭空推定王昌、王梅与王雪之间存在一个“借名买房之约定”。如前所述,这种“推定”本身就证明,在本案中,被申请人主张其对涉案房屋拥有产权和存在“借名买房”的合同关系缺乏证据。事实也是这样,被申请人自称与产权人王雪之间存在所谓的“借名买房”合同,但本案审理至今,被申请人始终拿不出所谓的“借名买房”合同,拿不出“为何签订该合同,签订合同的时间,合同的双方当事人是谁,合同是谁和谁之间的约定?借名后房屋如何过户、过户给谁?”等证据。
  为此申请人多次强烈要求法庭查明该合同的真实性,但原审法院拒绝调查,并在没有任何证据的情况下,仅根据主观臆想“推定”本案存在一个“没有签约目的,没有签约时间,没有明确的合同相对人,没有合同约定条款且谁也没有见过”的“借名买房之约定”,从而剥夺了申请人对涉案房屋的正当所有权,改变了产权证载明的归属内容,是事实认定适用法律错误。3.被申请人无法说清和证实购房款来源,由被申请人账户支付购房款存在他人汇入该款项及委托付款的事实,原审判决不予查清就认定购房款由王昌、王梅支付,是事实认定错误。原审判决称:“涉案房屋购房款系由王梅银行账户支付。根据现有证据,应当认定涉案房屋购房款系由王昌、王梅支付。
  在没有查明购房款来源和被申请人经济能力的情况下,做出上述认定极其错误。二被申请人均是普通工人,收入微薄,其2004年的月收入最多只有三四千元,且除了工资没有其他收入来源。360余万元的购房款对其无疑是天文数字,需要他们工作一辈子方能积攒起来,而且购房款还是用美元兑换而成。涉案房屋购房款确实是从被申请人名下的银行账户中支付的,但这笔购房款存在他人汇入该款项和委托付款的事实,被申请人如否认产权证载明的内容,主张涉案房产为己所有,必须讲清如何积攒、取得这360余万元巨款的问题。在一、二审法庭上,申请人多次要求被申请人讲明这360万元购房款是如何取得的,对此被申请人完全无法说明证实、也没有如何积攒、取得的凭据,只能用“时间太久记不清了”来搪塞。事实是购房款出自产权人王雪。由于被申请人与王雪是兄弟关系,王雪出于信任,将自己在境外经商取得的收入汇入境内,存入被申请人的账户,委托其代其办理购房手续。法庭调取的产权人王昌的银行账户明细已显示,王昌从境外收到的美元汇款时间、金额与被申请人代为办理涉案房屋的房款支付时间、金额完全一致,产权证登记的产权人又是王雪,证明长期在境外开公司做贸易的王雪才是涉案房产的实际出资人。但原审法院却对被申请人无法说清和证实购房款来源等重大疑点不予审理查明,在判决中更是完全不提及,造成事实认定错误。
  申请人特别要指出的是,在现实生活中,存在大量的在外务工、经商人员通过亲属转付购房款的现象,如果按本案判决的逻辑,只要受托转付购房款的人编造出房产属于其的谎言,房产实际出资人所购的房屋就会被认定为受托人的财产!
果真如此,法律支持的将不再是诚信,而是谎言和恶意欺诈。此外,就本案而言,本质是对涉案房屋所有权的争议,作为不动产,《物权法》早已明确“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,在所谓“借名买房”合同没有证据证明存在的情况下,申请人(房屋产权登记人王雪的继承人)就是该房产的合法拥有者,无需用购房时的付款凭证以证明其产权归属。4.原审判决的核心是“推定”,被申请人的购房动机荒诞而不合生活常识,原审判决据此推定出本案存在“借名买房之约定”是适用法律错误,本案是被申请人为了霸占已逝弟弟的财产而提起的恶意诉讼。被申请人是具有完全民事能力的成年人,如果正常购房,可以用自己的名义去购买并取得产权。但被申请人却要“借名买房”,对此,被申请人在法庭上称:“2004年借名购房的原因是自己没有子女,想买房后将来过户给王雪。”但事实是:2004年购房时产权人王雪还没有结婚,王雪2006年结婚后直至2008年才有了女儿王雪。难道被申请人是神仙,购房时已掐算出产权人王雪2006年结婚,4年后会有女儿,所以要提前“借名买房”留给没有出生的孩子?真是既荒诞又可笑。
  其实所谓“借名买房”,就是面对房屋产权人为王雪这一铁的事实,被申请人为了霸占弟弟的合法财产而编造的谎言。申请人要求法庭查明上述事实,但原审法院不予调查,且在判决中不仅只字不提,还竟然以购房款从王梅账户付出这一付款情况即推定被申请人是购房实际出资人。原审判决的核心是“推定”,但推定在证据不足的情况下必须合乎常理,被申请人所谓“借名买房”的购房动机与生活常识明显不符,原审法院对此不予查明,不仅程序违法,而且造成认定事实错误。5.申请人长期出租涉案房屋,被申请人受托收取租金并定期将租金汇至申请人账户证据确凿,原审判决不予认定,已毫无公正可言。原审判决认为:“周某、王雪主张系王昌代为出租涉案房屋、每月租金均向其交付一节,王昌不予认可,主张系对王雪以及周某、王雪的帮助。
  虽然双方确实存在资金支付关系,但不足以证实周某、王雪的该项主张成立。”。申请人出租涉案房屋,被申请人受托收取租金并定期汇至申请人账户,大量的短信往来和汇款证明了这一点。这本是申请人拥有房屋产权及支配权的有力证明,面对充足而确凿的证据,原审判决却认定“不足以证实周某、王雪的该项主张成立。
  对被申请人虚构的“借名买房合同”、始终没有说清的购房款来源及不合生活常理购房动机,原审判决均“推定”其成立,对被申请人按月向申请人交付收到的租金的事实,原审判决却不予认定,这足以证明,原审判决为偏袒被申请人,已不惜颠倒是非,毫无公正可言!6.为否认申请人房屋权利人的身份,原审判决混淆不同概念,对产权人行使权力将涉案房屋抵押的关键证据不予认定,明显偏袒被申请人。原审判决认定:“现产权证抵押于银行,双方对于涉案房屋的抵押事项的办理情况存在争议,但鉴于王昌、王雪之间存在亲属关系,产权证的持有情况并不能影响借名买房合同是否成立的判断。”原审判决在此混淆了涉案房屋抵押事项的办理与房产证在谁手里两个不同的概念。众所周知,产权证在谁手里和谁有权利办理房产抵押事项是两个截然不同的概念。用房产办理银行抵押事项是产权人王雪才能行使的权力,这是法律规定,是“争议也没用”的事实,与房产证在谁手里无关。申请人在法庭上据实指出王雪因办理贷款事项将房产证    抵押在银行处,而被申请人对此毫无所知,这一证据已证明涉案房屋的产权处置始终掌握在王雪手中,王雪才是涉案房屋的真正产权人。
但原审判决却荒谬地以双方“存在争议”为由,将此关键证据无理推定为“不能影响借名买房合同是否成立的判断”!真是可笑至极、毫无公正可言。7.物业费票据等相关原始资料由被申请人持有与申请人委托办理相吻合,原审判决将其作为证明被申请人是产权人的依据是事实认定错误。原审判决认定:“现认购书、购房合同、全部购房款票据、产权证书、装修票据、家具票据、物业费票据、有线电视费票据等相关原始资料由王昌、王梅所持有,……足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房关系。”申请人认为,购房合同、物业费票据等相关原始资料由被申请人所持有,恰恰证明由于产权人与被申请人是亲属关系,所以委托其办理购房及出租房屋等事项,被申请人为办理受托事务而保管这些资料,完全不足以推翻王雪是涉案房屋产权人的事实。原审判决将这些资料作为“王昌、王梅与王雪之间存在借名买房关系”的证据加以认定,是认定事实错误。
  8.王兰的陈述不是证据,未经质证,且与其他两名被申请人有利害关系,原审判决出尔反尔,将其作为认定存在“借名买房关系”的依据,是事实认定适用法律错误。对于王兰关于借名买房的陈述,原审判决先是认定:“王兰一方明确表示,该份录音不作为证据提交,不要求其他各方发表质证意见,仅作为王兰意见提交。”
  但原审判决随后却又认定:“王昌、王雪之母王兰亦述称王昌、王梅所述借名买房理由属实。故结合在案证据及各方当事人的陈述,足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房关系。”王兰与其他两名被申请人长期生活在一起,存在重大利害关系,且王兰已明确表示,其陈述不作为证据,原审法院对此也已确认,故王兰的陈述没有进行质证。但原审判决在随后的认定中,又出尔反尔,将王兰的陈述作为“应认定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房关系”的依据,这种出尔反尔、将未经质证的陈述作为判决依据的认定是认定事实、适用法律错误。9.被申请人的陈述与诉讼主张自相矛盾,如果其所陈述的“家族会议”、“家族财产传承”为真,本案各方当事人之间便不是“借名买房合同”关系,而是“遗赠关系”,原审判决认定案由错误。
  在原审法庭上,被申请人反复说明存在一个家族会议,该会议的决定是“房屋登记在王雪名下”、“王昌王梅百年后房屋由王雪的子女继承”,所以才会“借名买房”。暂且不论被申请人的这一说法是一面之词,真实性如何以及合理与否,退一万步说,这是对涉案房屋最终由王雪之女王雪继承的安排,是一种对遗产的处置,按此说法,在二被申请人仍在世的情况下,不应改变房屋登记在王雪名下这一状态,即便二被申请人离世后也应该过户给王雪。所以,被申请人现提出将涉案房屋过户到其名下的请求,已违背了其自称的“家族会议”的决定,与其陈述的“家族财产传承”和“借名买房”产生的原因相矛盾。
但原审判决无视其自述内容与其诉讼请求的自相矛盾之处,既认定被申请人所谓“涉案房屋最终由王雪之女王雪继承,所以借名买房”的陈述为真,又自相矛盾地判决将涉案房屋过户给被申请人,不仅荒谬可笑,而且证明原审法院认定的案由错误。综上,申请人认为,本案是被申请人为侵吞亲弟弟遗产而提起的恶意诉讼。而原审判决明显偏袒被申请人,在被申请人没有证据证明借名合同存在的情况下;无视涉案房屋产权登记载明的内容和产权人长期行使出租房屋、收取租金和房产抵押权利的证据;不查清购房款的来源及被申请人账户内的购房款存在他人汇入及委托付款的事实,采信被申请人荒谬的一面之词,仅以房款支付的情况无理推定本案是“借名买房”,推翻涉案房屋的产权登记内容,造成认定事实适用法律严重错误。依据《民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项之规定,请求:撤销(2016)京(0105)民初40368号判决和(2017)京03民终6986号民事判决,依法改判驳回被申请人的全部诉讼请求。


被告辩称

  王昌、王梅辩称:不同意再审申请人的诉讼请求及事实理由,同意原一、二审认定的事实及适用法律。理由是双方之间形成了实际借名买房关系,借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式,亦可以事实行为形成借名买房关系。申请人与被申请人的行为属于口头协议形式,并以事实行为履行了借名买房内容。首先,本案中最初购买房屋的人为王昌,其与开发商签订了认购书,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,当事人签订的认购书等协议,具备了购房基本情况等主要内容,可以认定成立房屋买卖合同关系,房屋最初购买人是王昌,王昌支付了定金。其次,王梅支付了购房款。再次,王昌、王梅与王雪达成了借名买房协议,房屋仅仅是借用王雪的名义办理产权手续,实际占有使用人均为王昌、王梅,房屋交付后入住通知、钥匙领取、家具装修都是由王昌、王梅办理的,其家具有的是定制的,后续入住人也是王昌、王梅。综上,王昌、王梅与王雪之间形成了口头借名买房协议,也实际履行了借名买房的内容。请求法院依法驳回周某、王雪的再审请求,维持原审判决。

  王兰同意原一、二审判决的结果,认可存在借名买房的口头约定,请求法院依法维持原审判决。

  王昌、王梅向一审法院起诉请求:1.要求法院确认位于北京市朝阳区来广营东路某号某号楼某号房屋(以下简称涉案房屋)所有权归王昌、王梅共同所有;2.请求王雪、周某、王兰协助王昌、王梅办理涉案房屋所有权转移登记手续。事实和理由:王昌、王梅系夫妻关系,王兰为王昌的母亲。王兰共育有二子,即长子王昌、次子王雪。周某系王雪配偶,王雪系王雪与周某之女。2004年3月3日,王昌、王梅借用王雪之名购买了涉案房屋,该房屋交付使用后一直由王昌、王梅占有使用。2013年6月24日,王雪因病突然死亡,导致王昌、王梅无法将涉案房屋过户到自己名下。王雪、周某、王兰作为王雪的法定继承人,理应配合王昌、王梅办理过户手续,但却拒不配合王昌、王梅办理过户手续。本案事实是,其一,王兰育有三个子女,长子王昌、次子王雪、女儿王雪2。王昌先于王雪17年结婚,婚后无子女。2004年购房时,王昌、王梅夫妇的年龄已有43岁,考虑到今后有子女的可能性已经不大(王梅不能生育),且就家族产业来说,继承就是个问题了。因此,王昌召开了家庭会议,其内容主要就是,购买涉案房屋时,该房屋登记在王雪名下是否可行。
经协商,家人达成如下共识:1.房屋由王昌、王梅夫妇实际出资购买。2.房屋登记在王雪名下。3.王昌、王梅夫妇拥有实际产权、使用权。4.王昌、王梅百年后房屋由王雪的子女继承(虽然当时王雪还没有结婚,但他婚后有子女的可能性很大)。有了以上共识后,实际购房时,在认购书上已签署王昌名字的情况下,王梅还是将之后的购房手续改用王雪的名字签署了。其二,自2004年6月19日办理入住手续后,依家庭会议达成的共识,王昌、王梅夫妇开始管理并使用涉案房屋。2007年前后,王雪生意不顺,导致支付上海的两处房贷出现困难(此前王雪、周某己结婚并在上海按揭了两套房产),王昌、王梅夫妇在王雪的求助下,于2007年10月将涉案房屋的部分租金汇往上海,帮其偿还两处房贷。原本想着帮助两三年后王雪的生意自会缓解,谁知直至王雪去世也不见起色。
  王雪去世后,王昌、王梅夫妇没有中断汇款,同时在其它方面也尽量给予周某及孩子更多的帮助。但周某对王家人的态度改变了一切,这在王昌与周某的短信记录中已有显示。王昌后来决定不再帮助其支付上海房贷,实属无奈之举。其三,周某以:1.购房款由王雪所出;2.产权证上登记的是王雪的名字;3.曾经委托过王昌、王梅夫妇对涉案房屋进行代租;4.王昌、王梅夫妇一直以来都将涉案房屋的租金汇往上海;5.王昌曾将王雪社保金的退还部分做为涉案房屋的物业管理费等为依据,证明涉案房屋属王雪所有。这不符合事实,更不符合情理,我们有充分的证据和理由说明事实。
下面就周某提出的5点依据我们做如下反驳:l.涉案房屋的购房款及各项费用均由王梅实际支付。2.王雪母亲王兰在法庭上证明了王昌、王梅夫妇拥有实际产权的事实。3.2015年8月24日周某的律师代周某发过律师函,该函称周某从未委托任何人帮其租赁过涉案房屋,王雪生前也未签署过任何租赁协议。仅隔数月,周某的律师为证明涉案房屋属王雪所有,在法院开庭时又明确表示周某曾委托王昌、王梅夫妇代租过涉案房屋。必须说明的是,律师函及法庭陈述是出自同一律师。我们认为,这种言行前后矛盾,不能自圆其说。4.周某以涉案房屋的租金全部汇往上海为由,证明涉案房屋属王雪所有,这不符合事实。2004年3月购房,2004年6月办理入住手续,之后的几个月进行装修,2005年底房屋进行出租。以上事实发生时,周某、王雪始终没有参与,更没有出资。2007年10月,己结婚的王雪生意上出现麻烦,上海的两处房产出现还贷困难。王昌、王梅夫妇才依王雪的请求,按上海还贷的数额将涉案房屋的部分租金汇往上海。
  就此我们认为,周某的说法与事实不符;将涉案房屋的部分租金汇往上海是王昌、王梅夫妇对周某、王雪还贷出现困难后的一种支援;汇款行为是王昌、王梅夫妇与周某、王雪之间的借贷行为。5.王昌一直用自己的钱替王雪交纳社保金,每月几百元不等,直至王雪去世,交款凭证可以证明这一点。王雪去世后,王昌将退回的社保金做为己用,交纳了涉案房屋的物业管理费。我们认为这并无不妥,更不认为这和周某有什么关系。周某在对上述事实清楚的情况下,还将此作为证据提交法庭,我们认为有混淆是非之嫌。6.周某、王雪在北京有长时间生活的记录,这在王昌与周某的短信中可以看到,我们也可以通过其它渠道证明这一点。
  我们想说的是,周某与王雪结婚近十年,如果涉案房屋属王雪所有,那么近十年时间,周某、王雪总该有过那怕是一次管理过涉案房屋的经历,但是没有。这进一步说明涉案房屋与周某、王雪无关。自2004年6月19日入住至今,涉案房屋一直由王昌、王梅夫妇管理并使用,物业公司己证明这一点,且房屋的装修费、物业费、电视费、水电费、电话费、网费、保险费、花园养护费、煤气费及二次装修等费用也都由王昌、王梅夫妇交纳。这些充分显示了当初家庭会议中就房产问题达成共识后,具体实施的一种体现。其四,从本案的证据来看,周某、王雪主张涉案房屋归王雪所有的依据仅是房屋所有权证书,而王昌、王梅夫妇不管是从购买房屋的实际出资人,还是入住办理、装修维护、费用交纳、日常管理等方面都有充分的证据证明王昌、王梅夫妇才是房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产的物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

  王兰辩称,请法院公正裁决。

  周某、王雪辩称,一、王昌、王梅以“借名买房”为由主张涉案房屋归其所有,该理由与《物权法》规定相悖,不足以对抗物权登记的效力。1.《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据;第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,从涉案房屋的买卖合同、房屋产权登记证书、法院调取的不动产登记簿的内容直至王昌、王梅提供的所有相关购房发票、物业费凭据均反映涉案房屋的所有人是王雪,王雪的所有权人身份应当受到保护和尊重;2.如涉案房屋确属所谓的“借名买房”,王昌、王梅应当至少说明合理的理由且提供充分的证据,但本案中王昌、王梅连基本的事实和理由都无法提供,相反自身的陈述漏洞百出、自相矛盾,实不足以对抗不动产登记簿记载的内容,具体详见下列内容。二、王昌、王梅主张“借名买房”无任何事实依据亦无任何证据证明,诸多“说法”违背常理和常识,毫无真实性可言。1.所谓“借名买房”无任何约定,王昌、王梅主张是“借名买房”有口头约定,但却不能说明是谁与谁之间的约定(王昌与王雪?王昌与王雪、周某?王梅与王雪?)、何时何地有谁在场、具体是如何约定的等基本问题,庭审中间涉及此等关键问题时王昌、王梅恼羞成怒拒绝回答。我们认为,这种回避的态度已经能看清事实真相如何。
  2.“借名买房”的理由违背常理。王昌、王梅声称的原因是自身无子女,想把房子给王雪,那为何不把自身在北京的另外两套房子给王雪呢?真要给王雪也可以把涉案房屋产权登记在自己名下留下遗嘱给王雪岂不是更合理方便?庭审调解时双方提及此事,当被告方同意把涉案房屋产权给王雪时,王昌、王梅却提出种种不合理、无法实现的要求处处阻挠,王昌、王梅真实目的昭然若揭,实际这只是原告方企图侵占弟弟遗产想出的理由。3.王昌、王梅不具备购买涉案房屋的经济能力。购房时2004年,王昌、王梅仅为一般职工,此前在北京已有一套普通住房,就其经济能力而言并不具备一次性不贷款购买涉案房屋的经济能力。本案审理中,也不能说明购房的资金来源。4.涉案房屋购买前,王昌、王梅各自在北京有房、产权人王雪本人以及配偶周某在北京无房。
  5.购房时,王雪长期在境外经商不在北京,王昌、王梅在北京。从便利性角度看,既然当时没有限购政策,王昌本人完全可以以自身名义购房不需要借助弟弟王雪的名义购房。6.庭审中,王昌、王梅承认在本案起诉前,从未对涉案房屋进行过主张。从购房的2004年3月到2013年6月产权人王雪去世前长达约十年不主张、王雪去世后至2016年7月又长达三年不主张,却在遗产案件起诉后提起本案诉讼,非常明显的暴露本案的实质目的是企图霸占弟弟的遗产。7.王兰的表态不具有客观性、真实性,无任何可采信的地方。王兰在本案审理之初,在法官询问下,起先对事实部分无任何说明和表态,待案件审理进行了大半后以所谓录音的形式表态附和原告的说法,这种行为本身就说明了其表态不真实。我们认为王兰作为王昌的母亲以及现在的同住人,就其利害关系而言,就不能采信,更何况王兰的所谓录音语焉不详,对所谓“借名买房”具体情况没有具体说明,我们认为这是王兰与其子王昌恶意串通企图损害周某、王雪利益的结果。综合上述种种细节可见,“借名买房”只是王昌、王梅杜撰出来的理由,没有事实和证据可以证明,相反,被告周某、王雪对于涉案房屋的相关事实陈述有大量事实和证据证明,详见下列内容。
  三、周某、王雪对涉案房屋的来龙去脉、相关陈述有大量证据印证,具有真实性,符合常理。1.涉案房屋实为产权人王雪与周某的婚房,王雪与周某自1998年起在南非相识相恋,长期在外经商,为结婚双方才商议在北京购买一套婚房。当时因王雪、周某在境外经商不便,基于对哥哥王昌的信任才陆续将购房款从境外支付至王昌账户,委托其代办购房手续。法院调取王昌的账户明细,已经证明了其在购房前后从境外收到了大量金额的美元汇款,庭审时对该节事实原告同样采取了回避态度,对此汇款来源以及是否属于房屋不予回答。2.法院调取的证据显示,王昌从境外收到的汇款时间、金额与涉案房屋的房款支付时间、金额完全一致,从2003年7月第一笔美元汇入起至2004年3月3日总计13笔美元汇款合计362567.41美元,按当时汇率8.2646折算成人民币2996474.61元恰好符合2004年3月3日王梅主张支付房款300万元,这一定不是巧合,足以证明涉案房屋的房款来源于产权人王雪与周某在外经商的汇款。
  进一步说,周某、王雪在法院调取王昌银行账户交易明细前就向法院提供了相关记账本,与之后调取的交易明细完全一致,如不是王雪、周某的汇款,原告不会掌握王昌的账户美元收入明细,这也反应了周某陈述的真实性。3.涉案房屋在购买后的出租收益长期支付给周某,提供的证据以及法院调取的王昌、王梅账户明细均反映出从2007年起至2015年长达8年王昌、王梅均固定每月将涉案房屋的租金支付给周某,这符合周某所述王昌作为代管出租涉案房屋的说法,与王昌陈述所谓照顾王雪去世后补贴周某的说法相矛盾。经法院调取证据证明,涉案房屋曾与产权人王雪另一套北京房产一并抵押作为第三人向银行借款的担保,这一情况周某、王雪是清楚的,而王昌主张房屋产权却对此毫不知情,这一抵押情况作为涉案房屋的重要使用情况,王昌、王梅如真是产权人不可能不知情。综上所述,无论从法律规定还是本案中庭审查明的事实来看,王昌、王梅的主张与法律规定相悖、提出的事实和理由没有证据予以证明也不符合常理,不具有真实性。
  周某、王雪提供了大量证据,在产权登记人已为王雪这一重要情况外,证明了涉案房屋的房款来源、实际后续出租的租金情况等,足以进一步印证王雪为涉案房屋的所有人!周某、王雪认为,就本案实质而言,是王昌、王梅利用弟弟王雪生前对其的信任、代办涉案房屋有关手续的便利,恶意企图侵占弟弟遗产、侵害弟媳、侄女的合法权益,性质十分恶劣!周某、王雪请求贵院依据法律规定,判决驳回原告的所有诉请,维护产权人王雪的合法权益。

  一审法院经审理查明:王雪3(2008年9月1日死亡注销户口)与王兰系夫妻,共育有子女三人,即王昌、王雪、王雪2。王昌与王梅系夫妻。王雪与周某系夫妻,2008年5月8日生育一女王雪。

  2004年3月3日,王雪(买受人)与北京北辰房地产某公司(出卖人,以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》,约定:王雪购买某公司开发的涉案房屋,建筑面积334.36平方米,总金额3611951元,付款方式为一次性,签约的五日内向某公司交纳所购房总款的100%。某公司应在2004年8月31日前交付房屋。

  在此之前,王昌(买方)曾与北京浩天基业某公司(代理商、卖方,发展商:某公司)签订《长岛·澜桥房屋认购书》,约定王昌自愿认购涉案房屋,建筑面积334.36平方米,付款方式一次性付款,总价3723661元,实际房款3611951元,印花税1806元(下划线部分为手写体),买方签署本认购书时向卖方交付定金人民币三万元整,此定金可充作首期购房款。本认购书认购期保留10日,买方应于2004年3月3日携本认购书、定金收据及相关资料与卖方签署《北京市商品房买卖合同》,并交付房款人民币3723661元。

  就购房款的支付,王昌、王梅提交王梅名下中国银行账户进账单、存折、取款回单、发票等,其中显示王梅分别于2004年3月4日向某公司支付购房款180万元和120万元各一笔,于2004年3月18日向某公司支付购房款581951元和代缴印花税1806元各一笔。此外,王昌、王梅还提交了涉案房屋购买至今所发生的产权代办费、契税、公共维修基金、有线电视费、物业费等发票;北京美丽年华物业管理有限公司也于2016年7月6日出具《证明》一份,载明:“兹证明王昌先生截止到2016年7月6日之前,一直居住使用长岛澜桥国际花园内,来广营东路某1号某1号楼某1室,在此期间产生的物业管理费、维修费、有限电视费等各项费用均由王昌先生缴纳。”
  王兰认可上述证据的真实性和证明目的。周某、王雪认可证据的真实性,但称形式上买受人均是王雪,涉案房屋产权人是王雪,这些证据仅能证明房款是从王梅账户上支出,不能证明产权人是王昌、王梅,存折上看不出款项来源;物业费也不能证明是王昌、王梅出资的,涉案房屋王昌代王雪出租,期间出租收益王昌也打给我方,从2007年至2015年4月。庭审中,周某、王雪曾询问王昌、王梅关于购房款180万元和120万元的资金来源,王昌、王梅称“是我们自己挣的钱,太久记不清了。”周某、王雪则称,王昌名下中国银行账户的收入价值等同房款人民币300万元,收款时间也是付房款的时间,“应该是来自王雪从境外汇款”。但就此,周某、王雪未举证。

  就涉案房屋内的家具、装修,王昌、王梅提交购买家具家装的合同、发票、送货单等若干张,证明涉案房屋的家具家装也均由王昌、王梅出资购买。王兰认可上述证据的真实性和证明目的。周某、王雪认可证据的真实性,但称大多数没有地址的收据与涉案房屋无关。

  2006年7月26日,涉案房屋登记于王雪名下。

  庭审中,王兰称其行动不便,故委托代理人以录音方式提交陈述意见一份,内容为:“……张律师:好!好!现在就几个问题具体问您一下,您具体回答一下。好吧?首先第一个问题,您叫什么名字?王兰:我叫王兰。张律师:您几几年出生的?王兰:35年3月14日。张律师:您有几个孩子呢?王兰:三个。张律师:分别叫什么名字呢?王兰:老大王昌,老二王雪,老三王雪2。张律师:好,下面具体问您一个问题,您具体回答好吧?第一个问题,王昌和王雪当时买房子的时候是怎么商量的?王兰:我大儿媳妇身体不好,他们俩吧一直想要孩子,一直没有,这样说呢,就是老大买房子,落到王雪的名下,然后呢,给王雪的孩子继承。张律师:哦,好,您还有其他补充吗?没有了?王兰:没了。”经询,王兰一方明确表示,该份录音不作为证据提交,不要求其他各方发表质证意见,仅作为王兰意见提交。

  另,审理中周某、王雪曾申请追加案外人王雪2为本案第三人,但周某、王雪未能提供王雪2与本案涉案房屋购买及归属等问题相关的初步有效证据,故法院对于周某、王雪的申请不再予以准许。

  本案原系王昌、王梅起诉王雪、周某、王兰所有权确认纠纷,经法院询问,王昌、王梅表示同意以法院审理后认定的实际法律关系为准,由法院确定案由。

  一审法院认为:当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由。现王昌、王梅同意由法院根据审理后认定的实际法律关系确定本案案由,法院不持异议。按照王昌、王梅的主张,其与王雪之间存在事实借名买房合同关系,故法院变更本案案由为合同纠纷。王昌、王梅在本案中有权主张王雪(已身故,现应为其继承人)继续履行借名买房合同义务,完成房屋过户手续。王昌、王梅要求确认涉案房屋归其所有,法院无法在本案中直接判处,故不予支持。

  在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现王昌、王梅与王雪之间虽无书面借名买房协议,但借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式,亦可以以事实行为形成借名买房关系。本案中,涉案房屋系在王昌签订认购书的前提下,后转由王雪签订的购房合同,而从付款情况看,王昌、王梅并不存在购买涉案房屋的经济困难,现认购书、购房合同、全部购房款票据、产权证书、装修票据、家具票据、物业费票据、有线电视费票据等相关原始资料均由王昌、王梅所持有,王昌、王雪之母王兰亦述称王昌、王梅所述借名买房理由属实。故结合在案证据及各方当事人的陈述,足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房关系。周某、王雪虽对于王昌、王梅实际支付上述各项款项的资金来源存疑,但未举证证明王昌、王梅资金来源与王雪或周某有关,故法院对于周某、王雪的主张不予采信。

  履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。王昌、王梅现要求王雪、周某、王兰协助办理涉案房屋过户手续,法院予以支持。

  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定,判决:一、被告周某、被告王雪、被告王兰于本判决生效之日起三十日内协助原告王昌、原告王梅办理位于北京市朝阳区来广营东路某号某号楼某号房屋产权过户手续。二、驳回原告王昌、原告王梅其他诉讼请求。

  周某、王雪不服北京市朝阳区人民法院2016京0105民初40368号民事判决,向本院提起上诉。周某、王雪上诉请求:撤销一审判决,改判驳回王梅、王昌的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:一、一审判决认定事实错误,遗漏重要事实未查明。二、一审判决适用法律不当,程序上存在重大错误。本案中,无书面借名买房合同,无证人或其他证据证明借名买房合同或约定存在,无借名买房的具体约定内容,已有证据包括房款的来源、房屋实际使用情况、双方来往短信等都与王梅、王昌陈述相矛盾,反而能再次确认王雪的产权人身份。

  王昌、王梅辩称,同意一审判决,不同意王雪、周某的上诉请求。

  王兰辩称,同意一审判决,不同意王雪、周某的上诉请求。

  二审中,当事人没有提交新证据。法院经补充查明,涉案房屋于2012年10月25日向中国农业银行股份有限公司某县支行提供抵押担保,双方均认可债权已清偿,但因继承问题上述抵押登记尚未解除。法院对一审查明的其他事实予以确认。

本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

  本院二审认为:本案中,王昌、王梅以其借用王雪之名购买了涉案房屋为由,要求确认涉案房屋归其所有,并由王雪之继承人周某、王雪、王兰协助其办理过户登记手续。对此,周某、王雪不予认可,并主张涉案房屋系由王雪生前出资购买,应属王雪个人财产。故本案的争议焦点为王昌、王梅与王雪之间是否存在借名买房合同关系。

  本院认为,判断借名买房关系是否成立的要件一般包括购房款的支付,借名买房的约定,购房票据、产权证的持有及房屋的占有使用等情况。

  关于购房款的支付情况,根据王昌、王梅提供的证据显示,涉案房屋购房款系由王梅银行账户支付。周某、王雪主张王昌、王梅的购房资金系由王雪境外汇款而来,对此,王昌、王梅不予认可,周某、王雪未能提供有效证据佐证其主张,故本院对其主张不予采纳,根据现有证据,应当认定涉案房屋购房款系由王昌、王梅支付。

  关于购房相关票据,由王昌、王梅持有。现产权证抵押于银行,双方对于涉案房屋的抵押事项的办理情况存在争议,但鉴于王昌、王雪之间存在亲属关系,产权证的持有情况并不能影响借名买房合同是否成立的判断。

  关于房屋的占有使用情况,根据王昌、王梅提供的有线电视费、物业费等使用涉案房屋期间交纳的费用发票以及物业公司出具的证明,可以证明涉案房屋实际由王昌、王梅占有使用。周某、王雪主张系王昌代为出租涉案房屋、每月租金均向其交付一节,王昌不予认可,主张系对王雪以及周某、王雪的帮助。虽然双方确实存在资金支付关系,但不足以证实周某、王雪的该项主张成立。

  关于借名买房之约定,考虑到王昌、王雪之间的亲属关系,以及综合上述查明的出资、票据持有以及房屋占有使用等情形,本院推定王昌、王梅与王雪之间存在借名买房之约定。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。就本案而言,王昌、王梅提供的证据足以证明其系涉案房屋的真实权利人,因涉案房屋登记于王雪名下,王昌、王梅要求王雪之继承人周某、王雪、王兰协助其办理过户登记手续,于法有据,应予支持。周某、王雪不同意上述请求的上诉意见,缺乏事实与法律依据,本院不予采纳。

  关于周某、王雪提出一审判决适用法律不当,程序上存在重大错误的上诉意见,主要是指一审法院变更案由的情况。对于变更案由的原因,一审法院已在其本院认为部分予以了详细的说理,该理由符合法律规定。周某、王雪的该项上诉意见,本院不予采纳。

  综上所述,周某、王雪的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决:驳回上诉,维持原判。

裁判结果

  围绕当事人的再审请求,本院再审对有争议的证据和事实认定如下:

  1.当事人之间身份关系

  王雪3(2008年9月1日死亡注销户口)与王兰系夫妻,共育有子女三人,即王昌、王雪、王雪2。王昌与王梅系夫妻。王雪与周某系夫妻,2008年5月8日生育一女王雪。王雪于2013年6月24日去世。

  2.购房合同签订情况

  2004年3月3日,王雪(买受人)与北京北辰房地产某公司(出卖人,以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》,约定:王雪购买某公司开发的涉案房屋,建筑面积334.36平方米,总金额3611951元,付款方式为一次性,签约的五日内向某公司交纳所购房总款的100%。某公司应在2004年8月31日前交付房屋。

  在此之前,王昌(买方)曾与北京浩天基业某公司(代理商、卖方,发展商:某公司)签订《长岛·澜桥房屋认购书》,约定王昌自愿认购涉案房屋,建筑面积334.36平方米,付款方式一次性付款,总价3723661元,实际房款3611951元,印花税1806元(下划线部分为手写体),买方签署本认购书时向卖方交付定金人民币三万元整,此定金可充作首期购房款。本认购书认购期保留10日,买方应于2004年3月3日携本认购书、定金收据及相关资料与卖方签署《北京市商品房买卖合同》,并交付房款人民币3723661元。

  3.购房款的支付情况

  就购房款的支付,王昌、王梅提交王梅名下中国银行账户进账单、存折、取款回单、发票等,其中显示王梅分别于2004年3月4日向某公司支付购房款180万元和120万元各一笔,于2004年3月18日向某公司支付购房款581951元和代缴印花税1806元各一笔。在王昌到庭参加诉讼的一审庭审中,周某、王雪曾询问王昌、王梅关于购房款180万元和120万元的资金来源,王昌、王梅称“是我们自己挣的钱,太久记不清了。”周某、王雪则称,王昌名下中国银行账户的收入价值等同房款人民币300万元,收款时间也是付房款的时间,“应该是来自王雪从境外汇款”。经一审法院调查,王昌在购房前有多笔大额美元汇款至其尾号为××的中国银行账户。关于境外汇款问题,王昌自认王梅用于购房的款项系上述境外汇款。王昌、王梅的律师在2017年6月13日庭审笔录中表示王昌和王雪在国外有合作关系,王昌也从事进出口贸易生意。在再审庭审中,王昌认可其名下尾号为××的中国银行账户曾在购房前后有过大额的美元进账,并表示其借用非洲安哥拉公司的平台与郭某(已故)做生意,与王雪无合作关系,亦认可其从未去过非洲,上述汇款是合作伙伴郭某从境外给其的汇款而非王雪的汇款,该生意在2004年之后就不再做了。
  关于汇款的凭证,周某、王雪表示其系通过公司转账,该公司在国外已经不再经营,且时年久远,无法提供。但可以提供当时周某汇款时手写的记账单据和汇款给王雪2后,王雪2出具的汇款明细单,上述材料在向法院申请调取王昌账户明细之前就提交给一审法院,并且根据调查回来的账户明细,经过互相印证,可以得出我们说的是实情。根据一审庭审笔录记载,在原一审庭审2016年12月7日下午开庭期间,王雪、周某提交了周某手写的记账本,王昌、王梅再审期间不认可该记账本的真实性,认为系周某后补的。

  4.单据持有情况

  王昌、王梅提交了涉案房屋购买至今所发生的产权代办费、契税、公共维修基金、有线电视费、物业费等发票;北京美丽年华物业管理有限公司也于2016年7月6日出具《证明》一份,载明:“兹证明王昌先生截止到2016年7月6日之前,一直居住使用长岛澜桥国际花园内,来广营东路某1号某1号楼某1室,在此期间产生的物业管理费、维修费、有限电视费等各项费用均由王昌先生缴纳。”王兰认可上述证据的真实性和证明目的。周某、王雪认可证据的真实性,但称形式上买受人均是王雪,涉案房屋产权人是王雪,这些证据仅能证明房款是从王梅账户上支出,不能证明产权人是王昌、王梅,存折上看不出款项来源;物业费也不能证明是王昌、王梅出资的,涉案房屋王昌代王雪出租,期间出租收益王昌也打给我方,从2007年至2015年4月。

  就涉案房屋内的家具、装修,王昌、王梅提交购买家具家装的合同、发票、送货单等若干张,证明涉案房屋的家具家装也均由王昌、王梅出资购买。王兰认可上述证据的真实性和证明目的。周某、王雪认可证据的真实性,但称大多数没有地址的收据与涉案房屋无关。

  5.房屋登记情况

  2006年7月26日,涉案房屋登记于王雪名下。

  6.借名买房约定情况

  一审庭审中,王兰称其行动不便,故委托代理人以录音方式提交陈述意见一份,内容为:“……张律师:好!好!现在就几个问题具体问您一下,您具体回答一下。好吧?首先第一个问题,您叫什么名字?王兰:我叫王兰。张律师:您几几年出生的?王兰:35年3月14日。张律师:您有几个孩子呢?王兰:三个。张律师:分别叫什么名字呢?王兰:老大王昌,老二王雪,老三王雪2。张律师:好,下面具体问您一个问题,您具体回答好吧?第一个问题,王昌和王雪当时买房子的时候是怎么商量的?王兰:我大儿媳妇身体不好,他们俩吧一直想要孩子,一直没有,这样说呢,就是老大买房子,落到王雪的名下,然后呢,给王雪的孩子继承。张律师:哦,好,您还有其他补充吗?没有了?王兰:没了。”经询,王兰一方明确表示,该份录音不作为证据提交,不要求其他各方发表质证意见,仅作为王兰意见提交。王昌、王梅主张2004年购房时,王昌、王梅夫妇的年龄已有43岁,考虑到今后有子女的可能性已经不大(王梅不能生育),且就家族产业来说,继承就是个问题了。
  因此,王昌召开了家庭会议,其内容主要就是,购买涉案房屋时,该房屋登记在王雪名下是否可行。经协商,家人达成如下共识:1、房屋由王昌、王梅夫妇实际出资购买。2、房屋登记在王雪名下。3、王昌、王梅夫妇拥有实际产权、使用权。4、王昌、王梅百年后房屋由王雪的子女继承(虽然当时王雪还没有结婚,但他婚后有子女的可能性很大)。有了以上共识后,实际购房时,在认购书上已签署王昌名字的情况下,王梅还是将之后的购房手续改用王雪的名字签署了。

  7.房屋使用情况

  周某主张其与王雪在外做生意,并不经常使用该房屋,且另有住所,大概在2006年前后将该房屋委托给王昌代为管理并出租。租金在2007年左右开始由王昌、王梅汇款到周某的二个账户。同时,周某用该笔款项用于偿还在上海的二套房屋的贷款,合计三万余元。一直支付到2015年5月。王昌、王梅主张系对房屋自2004年6月交房后,由其装修并入住,后居住到其他地方并于2005年底左右出租。2007年,其将部分租金汇款给周某是对王雪、周某自身陷入经济困难的资助。经查,王昌给周某的还款账户汇款情况,2007年每月合计38000元,2008年每月合计38000元,2009年每月合计38000元,2010年每月合计28000元,2011年-2015年每月合计31200元。关于租金问题,王昌表示因为王梅以前银行账户已经注销,无法查阅,推算出了相应的房屋出租价格,2007年35000元每月,每二年上涨2000元每月。

  再审期间为证明王雪在2006年之后存在经济困难,王昌提交了2006年2月27日王雪4与王昌的协议书、王雪4的执行申请书、收条等证据材料。

  再审期间为证明周某、王雪一直在北京居住生活,提交了2018年3月14日打印的暂住人口信息查询打印表。对此周某、王雪对于证明目的不予认可,认为暂住证不能证明周某长期居住北京。

  9.关于产权证占有情况

  双方均认可是王梅一方领取的房屋产权证书。王昌、王梅一审主张:“房产证原件在周某手中”,周某、王雪主张:“房产证在中国农业银行抵押,贷款应该已经还清了,但是还没办解押。原告出示的房屋产权证不是最新的,上面应该有抵押信息。”二审期间,王昌、王梅表示是其代为办理的抵押贷款手续,为的是公司经营。经查,涉案房屋及另外一套王雪所有的位于北京市朝阳区白家庄路某2号院某2号楼某2层某2单元某2的房屋于2012年10月25日共同向中国农业银行股份有限公司某县支行提供抵押担保(最高额抵押人民币26026400元),双方均认可债权已清偿,但因继承问题上述抵押登记尚未解除。

  10.其他程序情况

  一审审理中周某、王雪曾申请追加案外人王雪2为本案第三人,但周某、王雪未能提供王雪2与本案涉案房屋购买及归属等问题相关的初步有效证据,故一审法院对于周某、王雪的申请不予准许。

   本案原系王昌、王梅起诉周某、王雪、王兰所有权确认纠纷,经一审法院询问,王昌、王梅表示同意以法院审理后认定的实际法律关系为准,由法院确定案由。

  本院再审认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定,“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的,不予审理;符合另案诉讼条件的,告知当事人可以另行起诉。”综合当事人的再审请求和答辩意见,本案的争议焦点为双方是否存在借名买房的约定。

  借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。进言之,借名买房关系中,房屋所有权名义上为出名人所有,但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。涉及到借名买房纠纷,一般应当具有书面借名协议以证明存在借名买房的合意,在无书面借名协议的情况下,应当由主张借名买房关系存在的一方对房屋的出资情况、占有使用受益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释承担举证证明责任。针对本案是否存在借名买房的合意,涉及以下问题:

  第一,关于涉案房屋的出资情况。王昌、王梅提交王梅名下中国银行账户进账单、存折、取款回单、发票等,其中显示王梅分别于2004年3月4日向某公司支付购房款180万元和120万元各一笔,于2004年3月18日向某公司支付购房款581951元和代缴印花税1806元各一笔。在庭审中,王昌、王梅起初并未说明其购房款之来源,仅表示为二人经营赚得的利润。王雪、周某主张购买涉案房屋的款项来源于王雪的境外汇款,并申请法院调取王昌购房同一时期的银行账户明细。在随后的庭审中,王昌、王梅自认其购买涉案房屋的款项来源于境外汇款,并表示系王昌与郭某在非洲合作做出口生意所赚得的收益,但未能提交充分证据予以证明。而周某、王雪对此不予认可,主张系王雪、周某通过境外公司的汇款,提交了周某手写的记账本等证据材料,但也缺乏汇款凭证等证据。综合上述情况,本院认为,虽然涉案房屋的购房款系由王梅账户支付的,但王雪、周某申请法院调取了相关证据,在一定程度上削弱了王昌、王梅相关证据的证明效力。

  第二,关于涉案房屋占有使用和受益情况。双方不持异议的是涉案房屋在2006年前后已经出租,有争议的是王昌、王梅主张系以王雪名义出租,收益归其所有,而周某、王雪主张系由王昌、王梅代为管理,并提交王昌、王梅2007年至2015年5月向其每月汇款情况等证据材料。王昌、王梅自认其按月给周某还贷账户汇款,但主张系资助王雪、周某偿还房贷。王昌、王梅再审期间提交王雪与他人诉讼和执行情况的证据材料以及周某的暂住人口信息,以证明周某等人无委托其代为管理的必要性和王雪经济陷入困难需其帮助。关于该问题,本院认为,双方均提交了一定的证据材料以佐证其相关主张,但均不能达到压倒性的否定对方主张之证明标准。

  第三,关于涉案房屋权属证书的持有情况。各方无争议的是均认可由王梅从开发商处领取了涉案房屋所有权证,但关于涉案房屋产权证的持有情况,王昌、王梅一审主张:“房产证原件在周某手中”,周某、王雪主张:“房产证在中国农业银行抵押,贷款应该已经还清了,但是还没办解押。原告出示的房屋产权证不是最新的,上面应该有抵押信息。”二审期间,王昌、王梅表示是其代为办理的抵押贷款手续,为的是公司经营。经查,涉案房屋与另外一套王雪名下的位于北京市朝阳区白家庄路某2号院某2号楼某2层某2单元某2的房屋于2012年10月25日一同向中国农业银行股份有限公司某县支行提供抵押担保(最高额抵押人民币26026400元)。根据法院查明的房产抵押情况和当事人陈述情况,王昌、王梅未能提交足够充分的证据证明其持有涉案房屋的权属证书并对涉案房屋享有完全的处分权。

  第四,关于借名购房有无合理解释。在购房时王雪尚未婚娶亦无子嗣的情况下,王昌、王梅、王兰所陈述的“家族会议”、“家族财产传承”“由王雪之未出生子女所继承”等借名理由,与借名买房之法律关系矛盾。况且涉案房屋系建筑面积334.36平方米的高端房产,在购买时并不存在需要规避限购政策等情况,故,本案中难以认定王昌、王梅所述之借名买房存在合理解释。

  根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条的规定,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”进言之,主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的一方,应当提供证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,且其所提供的证据需达到一定的证明标准。反之,则对其请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定,“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;”第一百零五条的规定,“人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果。”第一百零八条的规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。
  对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定。”本案中,王昌、王梅应当对于存在借名买房约定承担举证责任,并应达到高度盖然性的证明标准。本案中,虽然在购房之初是由王昌签订认购书,但综合上述关于涉案房屋的出资、占有使用、受益、权属证书的持有、借名购房之理由等情况证据及当事人陈述的分析,本院认为,王昌、王梅之举证并未达到证明双方当事人之间存在借名买房合意的高度盖然性。综上所述,王昌、王梅的诉讼请求缺乏事实及法律依据,原审判决适用法律错误,本院再审予以纠正。依照《最高人民法院关于适用

  若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定,判决如下:

  一、撤销本院(2017)京03民终6986号民事判决及北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初40368号民事判决;

  二、驳回王昌、王梅的全部诉讼请求。

  一审案件受理费35696元,由王昌、王梅负担;二审案件受理费35696元,由王昌、王梅负担。


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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