当前位置:首页 > 回迁房借名买房案例
延伸阅读
在线法律咨询
咨询标题:
咨询内容:
手机号码:
 
回迁房借名买房案例

借名买房,协议有效吗

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2017-05-26

   借名买房,是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以出名人名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。

  借名买房的大致过程是:借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议,约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项;再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同,并以出名人名义办理房产证书和房产登记;待时机成熟时,由出名人协助借名人办理房屋过户登记;购房款项和相关费用均由借名人支付,因双方常具亲友关系,故只有在特别情况下借名人才给付一定报酬。这一系列约定构成了借名买房协议的全部内容,其中既涉及买卖关系,又有间接代理的影子,还牵涉不动产登记和物权归属,可谓错综复杂。如出名人擅自处分房屋,将涉及借名人、出名人、第三人等多方利益,法律关系则更为复杂。

  在借名买房中,尽管双方订有借名买房协议,但该协议的效力有待认定。同时,当事人虽然有约定房屋归属于借名人,但毕竟房屋的登记名义人为出名人,由此导致房屋上法律物权与事实物权相分离,这时应如何确定房屋的权属、划定法律物权与事实物权的保护范围?

  根据借名原因不同,借名买房可分类为规避限购政策型借名买房、回避贷款限制型借名买房、为享受购房优惠型借名买房及其他;而根据房屋类型,可分为借名购买政策房与借名购买普通商品房。

  对借名购买普通商品房,法院以认可居多;而对借名购买经济适用房等政策房,否定意见则占了绝大多数。

  在审理借名买房案件时,绝大多数法院均采用“借名买房合同”的用语,并从合同角度判断借名买房协议的性质;部分省地方高级人民法院亦发布了相关司法性文件,直接对“借名买房合同”作了规定。

  借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容,双方以真实意思约定彼此的权利义务,并循此协议为法律行为,故该协议实质上是一种合同。根据该协议,出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务,借名人除支付购房款和相关费用外,仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务

  借名买房协议的效力问题

  认定借名买房协议的效力的总的思路是:只要当事人意思表示真实,内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的无效合同情形,即应认可其效力。总的原则是:为适应现代社会交易的髙速和频繁、维持交易秩序的稳定,应尽量减少无效合同的认定。

  《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  一般来说,借名买房当事人真意即在于订立买房合同取得房屋,双方虽有串通之嫌,但罕有以此损害买房合同相对人利益的,故仅在确有恶意串通损害第三人利益情形时,才能依此否定借名买房协议的效力。

  在借名人亲自缔约情形,若相对人不知借名情事而与借名人缔约,为保护善意相对人的利益,应认可该借名买房合同的效力。此时,借名买房合同的当事人应为相对人与出名人,出名人依此合同而对相对人享有权利和负担义务,但在出名人与借名人间,依两者的内部关系,该合同权利义务的行使与承担,移转于借名人。

  当借名人亲自缔约,且相对人知悉借名情事时,若相对人仍与借名人缔约,则表明了相对人与借名人缔约的真意,则借名买房合同在借名人与相对人之间成立。除了借用出名人的名义缔约,该合同与一般合同无异,只要其满足一般生效要件,即应认可其效力,借名人与相对人依该合同而互为给付。

  在出名人代为缔约情形,出名人以自己名义为借名人缔约,且法律效果归属于借名人。若相对人知悉借名情事,即知道委托人(借名人)的存在,而仍与出名人缔约,则成立隐名代理,由于隐名代理实质上仍为代理,其法律效果应直接对借名人发生。而若相对人不知借名情事,即不知委托人的存在,则成立间接代理,由于间接代理并非真正代理,其法律效果应先对代理人即出名人发生,再由出名人内部关系转移于本人即借名人,才对借名人发生效力。

  借名买房合同订立之后,当事人须经登记才能取得房屋所有权,则借名登记合同实为借名买房合同的延续,其效力一般与借名买房合同共命运。因而借名买房合同无效时,借名登记合同相应无效,则借名买房协议亦无效;而借名买房合同有效时,借名登记合同一般同为有效,则借名买房协议亦有效。

上一篇:借回迁指标买的安置房变遗产 能要回来吗

下一篇:借名购房协议的效力




 

  镇江网     三千户网     蓬安网     肇庆网     上海离婚律师     房产律师     安居房地产律师网     北京房地产网     说房网律师直播间     北京太远房地产律师网     太远腾房纠纷律师网     闽侯网     广州讨债公司     上海讨债公司     上海离婚律师     深圳律师     辽宁婚姻家庭律师     广州刑事辩护律师