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商品房借名买房案例

夫妻关系存续期间的借名买房案件的解析

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2016-12-05

导读:这是北京房产律师靳双权2013年代理的一起夫妻关系存续期间,丈夫借用父亲的名义借名买房的案件。靳律师为本案原告妻子王惠的代理律师。原告王惠与被告张永刚于2004年9月28日登记结婚。婚后双方于2010年10月25日共同购买了位于北京市丰台区某房屋并居住至今。涉案房屋取得《房屋所有权证》后登记在被告张永刚名下。

 

一、     基本案情

这是北京房产律师靳双权2013年代理的一起夫妻关系存续期间,丈夫借用父亲的名义借名买房的案件。靳律师为本案原告妻子王惠的代理律师。原告王惠与被告张永刚于2004928日登记结婚。婚后双方于20101025日共同购买了位于北京市丰台区某房屋并居住至今。涉案房屋取得《房屋所有权证》后登记在被告张永刚名下。原告王惠认为,涉案房屋为夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共有财产,现涉案房屋登记在被告张永刚一人名下,影响原告王惠对涉案房屋的共有权。请求法院判决确认涉案房屋为原告王惠和被告张永刚共同所有。张永刚则称涉案房屋为其父亲即本案的第三人张连海个人所有。由于张连海年事已高,购房贷款年限短,每月还款的数额相对较大,因此被告张永刚与父亲张连海签订了借名买房协议,房屋所有权归第三人张连海所有,张永刚仅享有在第三人张连海允许的情况下对该房屋的使用权。

 

二法院审理查明

 

原告王惠与被告张永刚于2004928日登记结婚。因感情不和,原告王惠于2013625日将被告诉至法院,要求离婚。

20101025日,被告张永刚北京某房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》,约涉案房屋由被告张永刚与北京某地产开发有限公司共同签订了《商品房现房买卖合同》,房屋总价264万余元,首期支付购房总价款的30%73万余元,其余191万元向中国建设银行股份有限公司丰台支行贷款,贷款期限为30年,每月偿还数额为11230元。涉案房屋已于2012814日取得《房屋所有权证》,被告和第三人张连海均称涉案房屋系第三人张连海以被告名义购买,并提交了被告(作为乙方)与第三人张连海(作为甲方)签订的《购房协议》。

《购房协议》显示,签订时间为2010815日,内容为:甲方想要购买北京市丰台区某小区一单元502室商品住宅一套,因经济能力有限,现阶段只能贷款购房,由于甲方张连海可贷款年限短,如果以甲方的名义贷款则甲方的还贷压力太大。为此,甲方张连海借用乙方张永刚的名义贷款购房,现根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定,双方在平等自愿、协商一致的基础上,就有关事项约定如下:

一、甲方张连海以乙方张永刚名义购买北京市北京市丰台区某小区一单元502室商品住宅一套,乙方同意甲方以乙方名义购买以上房屋。

二、首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担,无需乙方承担任何费用。

三、如甲方经济条件改善,甲方可根据自己的经济状况提前偿还所购房屋贷款,乙方应办理相应的提前还贷手续。

四、所购房屋的所有权归甲方所有,甲方对所购房屋享有完全的占有、使用、收益及处分权利。

法院认为:本案的争议焦点在于第三人张连海及被告主张的借名买房关系是否成立。对此,应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。从涉案房屋的购买经过来看,涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款,房屋产权登记在被告名下,且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。因此,从表面证据来看,应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。

 

三、法院判决

   依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定,判决如下:

一、确认位于北京市丰台区某小区502号房屋为原告王惠与被告张永刚共同所有。

二、驳回第三人张连海张永刚的诉讼请求。

 

四、房产律师靳双权点评

中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为:本案争议的焦点在于张永刚与张连海父子之间签定的《购房协议》的有效性及所购房屋的出资范围的相关问题。

 

1.关于《购房协议》的签定时间是否为夫妻关系存续期间。

张永刚与张连海父子之间签定的《购房协议》的签订时间是2010815日,发生在原告与被告婚姻关系存续期间,原告王惠表示对被告与第三人张连海所签的《购房协议》毫不知情,被告张永刚和第三人张连海也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分,夫妻双方对于财产有平等的处理权,被告在原告不知情的情况下与第三人张连海签订的借名买房协议,不宜直接作为认定被告与第三人张连海之间的借名买房事实成立的依据。

 

2.关于购房款的出资问题

涉案房屋的购房款由两大部分组成,一是首付款,二是银行贷款。原告认可首付款系第三人张连海支付,但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从涉案房屋的贷款偿还情况来看,自贷款发放以来,贷款账户一直在被告名下,第三人张连海虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款,但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人张连海偿还,且被告和第三人张连海都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人张连海交付的款项用于个人消费,因此,不能仅凭第三人张连海交付了大量钱款给被告,就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人张连海出资。

 

3.关于贷款年限的问题

被告和第三人张连海在诉讼中主张,之所以签订借名买房协议,是由于无力承担全部购房款,需要向银行贷款,但第三人张连海年事已高,贷款年限太短,故向被告借名买房;但是,诉讼中第三人张连海又提交证据并主张,自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款,这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看,涉案房屋购买后一直由原告及被告居住使用,第三人张连海并无实际使用涉案房屋的意图和事实。

 

综合以上情况,涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产,至于第三人张连海与原告、被告之间的资金往来,不宜认定为第三人张连海对涉案房屋的出资,可作为双方之间的债权债务另行处理。

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