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商品房借名买房案例

女朋友用我的身份证买了房,房屋所有权归谁?

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2016-11-02

导读:这是资深房产律师靳双权2015年承办的一起借名买房案件。靳双权律师为被告张浩阳的代理律师。刘丽娜与张浩阳原系男女朋友关系。刘丽娜曾购买了位于北京市丰台区的某房屋。因刘丽娜身份证丢失,借用张浩阳身份证办理购房手续,约定房屋属于刘丽娜个人所有,现银行贷款已还清,刘丽娜分二次起诉要求张浩阳协助办理产权转移登记。靳双权律师将从房屋出资、房屋居住使用权等问题帮您解析男友朋友借用身份证买房的房屋所有权的归属问题,并对未婚情侣贷款买房提出一些建议,希望对您有所帮助。

 (本文系北京房产律师靳双权原创,如有转载请注明出处)

 

一、基本案情

  刘丽娜张浩阳原系男女朋友关系。200712月,刘丽娜购买位于北京市丰台区怡海花园小区××号房屋(下称涉案房屋)。因刘丽娜身份证丢失,借用张浩阳身份证办理购房手续,约定房屋属于刘丽娜个人所有,待房屋银行按揭还清后,张浩阳协助刘丽娜办理产权转移登记。现银行贷款已还清,刘丽娜多次要求张浩阳协助刘丽娜办理产权转移登记,张浩阳均推脱。

二、案件审理过程

20157月,原告刘丽娜起诉到丰台区人民法院,要求张浩阳办理涉案房屋的所有权变更登记,请求将丰台区怡海花园小区××号房屋变更到自己的名下。

一审诉讼过程

 张浩阳在一审中辩称不同意刘丽娜的诉讼请求,称双方不存在借名买房的情况涉案房屋应属刘丽娜张浩阳的共同财产。理由如下:

2012年以前,张浩阳刘丽娜共同经营公司、共同居住长达十多年,此期间双方以公司收入支付按揭还贷和涉案房屋的物业费、供暖费等。涉案房屋首付款、装修款和最后一笔贷款都是张浩阳张浩阳母亲支付的。

本案并非借名买房,且涉及第三人利益,应驳回刘丽娜的诉讼请求。如果真存在借名买房,应在购房前签订协议,不应在买房六年后才补签证明。根据当前政策规定,刘丽娜不具备购房资格,无法办理过户手续。涉案房屋目前已被张浩阳出售给第三人江某已办理网签,因此强行过户会影响第三人的合法权益。

证明实为赠与,张浩阳当时急于与刘丽娜分手,就同意将共同财产赠与刘丽娜,现张浩阳明确撤销赠与,请法院驳回刘丽娜诉讼请求。

刘丽娜诉讼请求根本无法执行。房屋过户需要基于特定的法律关系和方式,包括买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割和合并,现双方缺乏上述基础法律关系,无法执行过户,请驳回刘丽娜诉讼请求。

一审法院查明

刘丽娜张浩阳2004年共同出资设立了鸿太华公司,共同经营,刘丽娜为法定代表人。 20071215日,张浩阳作为买方与开发公司签订预售契约,约定张浩阳购买涉案房屋,

约定张浩阳于签约当日交付房款五万元,于2008430日支付房款58元,余款78万元张浩阳采用建行贷款。 20089月,张浩阳作为借款人、抵押人与中国建设银行作为贷款人、抵押权人,开发有限公司(丙方)作为保证人、开发商签订贷款合同,约定乙方向甲方提供贷款78万元,借款直接划入丙方存款账户,约定扣款账户为借款人张浩阳名下×××账户2009625日,张浩阳作为甲方与北京天盛公司装饰部作为乙方签订合同约定乙方装修。

关于房款的支付情况

首付款,刘丽娜提交了金额为154325元的发票一张,付款单位为张浩阳,开票日期无法显示。经询问,双方均表示首付款自2007年至2009年期间分多次支付,最终用多张收据换取了一张发票。关于首付款出资,刘丽娜坚持是自己出资,张浩阳表示其母亲出资15万元,在双方经营公司后,由公司资金支付。关于公司资金,刘丽娜表示2004年左右公司没有利润,刘丽娜直至2006年都在外打工。2007年公司才正式经营,在公司有盈利的情况下,先用于给员工发工资,余款用于还张浩阳的车贷和刘丽娜的房贷。刘丽娜认为公司还房贷的钱款属于刘丽娜应得的报酬。对此,张浩阳则表示其与刘丽娜共同生活,家中开销和房贷等事宜都是刘丽娜一手办理,张浩阳的收入都在公司账上,张浩阳没有领取过,用钱时向刘丽娜张浩阳从未管理公司账目,都是刘丽娜处理。公司盈利用来偿还张浩阳的车贷和涉案房屋的房贷。 银行按揭贷款一节,刘丽娜为证明其偿还了银行按揭贷款,向法院提交了2006年后其向张浩阳名下的建设银行账户内存款的储蓄卡存款回执和存款凭条。张浩阳对证据的真实性没有异议,但主张在双方分手前还贷都是刘丽娜经手办理的,刘丽娜提交的证据可以证明贷款偿还人为张浩阳 2014516日,张浩阳将涉案房屋的按揭贷款余额一次性还清。

关于涉案房屋的使用情况。刘丽娜表示其单独使用,在双方分手前,二人没有长期居住在一起,张浩阳偶尔来涉案房屋住。刘丽娜为证明其实际居住使用涉案房屋,向法院提交了涉案房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据,部分票据上载明交款人为刘丽娜张浩阳则表示双方分手前,二人共同居住在涉案房屋,并提交了物业公司和居委会的居住证明,证明2009年至2013年间,张浩阳居住在涉案房屋。刘丽娜对居住证明不认可,表示物业公司和居委会都是在2012年才成立的。 2013417日,刘丽娜张浩阳共同签字确认了《证明》,载明:由于本人刘丽娜不慎将身份证丢失,20071215日购房房屋时,使用了张浩阳个人身份证购买。由于此房是贷款购买(月还款额为2847.64元,均由刘丽娜支付),因此暂时无法办理产权过户。等银行贷款还清时,张浩阳无偿提供身份证等一切证明,协助本人办理产权登记过户手续。此文件一式二份,刘丽娜张浩阳各持一份。 2010512日,张浩阳取得了涉案房屋的产权证书。 另查,涉案房屋曾被刘丽娜出租,后张浩阳将租户清走。 另,刘丽娜名下登记有一处位于朝阳区房屋,刘丽娜非京户口,在京缴纳社会保险满五年。

三、法院判决结果

刘丽娜张浩阳分手前,涉案房屋不论是出资还是实际占有,均不符合借名购房的情形。刘丽娜基于双方借名购房的关系,要求张浩阳配合其办理涉案房屋的转移登记手续,证据不足,法院难以支持。

依据《合同法》第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回刘丽娜的诉讼请求。

 

 

四、房产律师靳双权点评

全国房地产营销协会副会长、资深房产律师靳双权认为:本案双方的争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。

1.关于涉案房屋的出资问题。

然刘丽娜提交了首付款的发票以及其向张浩阳名下账户存款的凭证,但庭审查明,自2004年双方共同出资并共同经营公司,刘丽娜亦认可公司的结余直接用于偿还张浩阳名下的车贷和涉案房屋的房贷。刘丽娜主张其还房贷的钱款系其报酬,但未提交相应的证据,公司的财产与刘丽娜张浩阳的个人收入并未严格区分,故法院无法认定涉案房屋的全款系刘丽娜个人出资。

2.关于涉案房屋的居住使用问题。

庭审查明,双方分手前刘丽娜张浩阳均居住过涉案房屋。二人分手后,涉案房屋由刘丽娜实际控制使用。 最后,关于刘丽娜主张的借名买房的理由,根据刘丽娜提交的证据,刘丽娜借名购房的理由系身份证丢失,且该证据仅说明贷款由刘丽娜偿还,对首付款未提及。众所周知,买房对于个人讲,属于重大经济活动,如果借名购房,一般人均持审慎态度,必然存在无法以自己名义购房的情况。而身份证丢失则可以通过申请补办等其他方式予以补救,而不必要借名购房。此外,通常来讲,借名人为保障自己的利益,往往通过书面形式确认自己支付了全部款项,而不是如本案《证明》中对首付款避而不谈。

3.关于男友朋友关系存续期间一起买房问题。

靳律师提示:婚前买房房产证署名要协商好根据《新婚姻法》规定,婚前财产为各自所有,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但另有约定的除外。

婚前购买的房产如果双方都有出钱而只有一方姓名,另一方因为不好意思或者怕影响两个人的感情而未在房产证或者相关证件中体现自已的房屋所有权利,那么一旦日后不能顺利进入下一阶段“步入婚姻殿堂”而双方反目,在分割财产时难免会发生争执并使得这一方处于不受法律保护的不利位置。

靳律师对未婚情侣贷款买房提出如下建议:

    1婚前财产公证或事先协议很有效

婚前情侣买房要慎重,财产公证或者签署协议是共同买房的必要前提。在双方还未确定夫妻关系前,可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议。如果发生纠纷时能够及时找出证据来证明,也好避免日后的房产纠纷

  2贷款买房后还贷款事项最好签协议

目前银行在为个人办理购房贷款按揭时审批的格外严格。未婚情侣贷款买房,一方有不良记录如刷爆信用卡又无力偿还的情况下是不允许办理贷款的。在实际操作过程中若贷款买房双方在非配偶关系下,应该签署一个协议,明确双方的贷款权利与义务,一旦一方不能还贷或者负担不起,另外一方仍需要对银行承担,如果日后感情不合分手的话,那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

  3房产证上写谁的名字需谨慎

在买房时无论是购买新房还是二手房,房产证上都可以体现出两个人的名字,只不过双方要事先协商好房产份额配比。因为当房产证上同时出现两个业主名称时是要分大、小产权的,事先按份共有分好产权后双方即可以按各自享有的份额对共同财产享受权利或者承担义务,这样也不会产生纠纷

 

 

 

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