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房改房借名买房案例

《律师大讲堂》第五期——借名买房律师靳双权

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2016-08-01

 

  近期,资深房地产专业律师靳双权接受了《律师大讲坛》节目组的邀请参加了该节目,并于该节目中讲解了有关时下流行的“借名买房”问题,以下为靳双权律师在本节目中的文字叙述:
  
  靳双权律师:
  各位网友大家好!
  我是本期《律师大讲坛》的栏目主讲律师——靳双权。今天和大家分享一个话题叫借名买房。
  借名买房就是,顾名思义就是以别人的名义买房。这个实践当中非常多,因为很多人呀,他在买房的时候,比如说不符合条件或者说他不愿意自己名下有很多套房子,他就希望把这个房子写在别人的名下,但实际上是归他所有。
  
  第一部分:借名购买经济适用住房
  我们在北京地区遇到案子非常多的就是借名购买经济适用房。
因为咱们国家在02年开始出台经济适用房管理办法以后呢,就是大规模的建了经济适用房。但是经济适用房建的都属于偏僻的地方,比如说在回龙观地区或者说是天通苑地区。对于老北京人认为呢,这两个地方太远了,我不希望到那么远的地方去居住,所以最开始国家在那两个大的社区建设经济适用房以后,本来是希望安置给中低收入的符合条件的北京人。
  但是呢由于北京人不买账,所以很多房卖不出去。那就导致政府也着急啊,这个房子得卖啊!国家对这方面的政策管的就不是特别严,虽然也属于经济适用房,但是很多不符合条件的人也买。他怎么买呢?他就找一个北京人,基本上就是有北京户口,基本上就是能买。还有甚至有一些房地产商中介,就公开的把这个购买资格在市场上进行销售,所以很多人,外地人当然也有一些北京人,就是购买了这样的经济适用房。
  但是购买了以后居住了,按照经济适用房管理办法规定的规定呢,五年以后才能上市,就是我取得房产证我在五年之内是不能过户的,只有满五年才能过户。那么如果我以亲戚朋友的名义买了这个经济适用房,但还一直是他的名字。但是由于从2002年以后一直到08年一直到10年以后,这个房地产的价格时突飞猛进的发展,就导致当时买的时候是30多万,但是现在呢值300万。这样的话就在出名人和出资人之间产生了巨大的分歧和争议,那么出资人认为当时这个钱是我出的,我住我装修房子就是我的。但是出名人说了,经济适用房是只有符合条件的人,国家分给中低收入的北京人的,那么你是外地人或者你不符合条件,或者你的家庭收入没有达到国家的这个规定的标准,你不符合经济适用房购买条件,所以咱们两人之间达成的这种借名买房的关系是无效的。
  当然最开始的时候,有的出名人和出资人之间是有协议的,有的是没有协议的。甚至还有的人,他们认为经济适用房不能借名买房,签了一个借款协议。就是说,出资人算借出名人的这个钱,然后将来出名人不还这个钱,这个房子就归出资人所有。也有这样签的,那么一旦出资人说现在已经买五年了,要求出名人把房子过户给出资人的时候,出名人就不同意了
  出名人说这个房子是我的名字,根据《物权法》的规定,登记是谁那么房屋的产权就是谁。同时呢经济适用房属于保障性住房,你不能购买,所以这个房屋属于我的归我所有,那么你住着我的房子,你应该给我腾出去。
  对于出资人来讲呢,这个所有钱都是我出的,那么你应该过户给我。
  双方一旦协商不成,就要到法院打官司去了。那么出资人起诉,这个房子你应该过户给我,请求法院判决过户。但是出名人说了这个房子属于我的,我起诉你你给我腾房,给我腾出去。双方就发生了争议。这个最开始的时候啊,法院也不知道怎么处理。这个法院说一个是出资人一个是出名人,这个经济适用房又不能买卖不能交易,当然经济适用房满五年以后才能上市交易,五年之内的不能上市交易,但是你们最开始就以这种借名的方式,实际上也属于一种交易。
  开始法院说这个不能借名买房,这个属于无效。但是一旦法院出了这样的判决之后呢,就引起了这种效仿。有很多的这种实际出名人都开始反悔了,都开始要告,要把房子要回来,一旦要回去这个实际出资人就急了,说当时花了30多万买的这个房子,现在你要要回去了,你又还我30多万我到哪儿去买房啊?我也没有地方住了!
  那法院要考虑这是实际出资人确实很冤枉,因为最开始这个自愿交易的这个原则,当时出名人是同意的,虽然违反这个国家的经济适用房管理办法,但是当时这个双方是同意的,所以就是说对于这个双方都同意的这个不太合法的交易。如果完全保护出名人,完全不保护出资人,这就会造成巨大的不公平。所以法院就越来越感觉这样的案子特别棘手。
  后来以昌平法院为案例最多,因为天通苑回龙观地区的这种情况非常多,那么昌平法院的法官呢就经过研究出台了一个意见,最终呢经过高院一个讨论呢,以北京市高级法院的名义出台了这么一个纪要。
  这个纪要是这么说的,说在2008年4月11号之前买的经济适用房,借名买房有效;如果是08年4月11号以后借名买的房,这个合同无效。那么天通苑地区和回龙观地区当年开发的时候,大多数都在02、03、04年,所以基本上都是08年4月11号之前的,那么这样的话呢就是如果你是实际出资人,那么你可以起诉出名人要求他将房屋过户给你,已经满了五年了,满五年经济适用房就允许上市了。
  但是如果其他地区的,朝阳丰台还有一些经济适用房,一般是在08年4月11号之后的,如果这种情况的话呢,实际出资人要求出名人过户,法院一般不支持。但是出名人要求出资人腾房,法院也不支持,这就造成了原告不支持被告也不支持。
  那很多当事人就急了,出名人要求腾房我也输了,出资人要求过户我也输了,这官司怎么打呀?不知道怎么打了。后来我们经过研究啊,然后又向法院的一些法官进行请教,以昌平法院为例,法院的观点就是这类纠纷呀,要先进行确权。你作为实际的出名人,你应该请求法院先确认房屋归你所有。当法院出具判决确认归你所有了以后,你才能起诉出资人要求腾房。
  虽然房产证登记是你的名字,有的人认为按照《物权法》登记是谁就是谁的,那么虽然房产证登记是你出名人的名字,但是呢出资人住着,你们两个人关于出资的问题是有争议的。所以法院说了,出资的问题没有解决,关于权属的问题没有解决,直接要求腾房的我不支持。
  那么所以双方房产证有,但是还要必须进行确权,房产证只是形式上的,只有真正法院判决确认这个房屋真正属于你,这个时候你才取得了实际上的物权。拿到这个判决以后,再去到法院起诉出资人腾房就可以了。
  但是出资人这个时候呢你可以提出反诉,虽然说我腾房,那你出名人是要对我进行赔偿的,并不是当时我花了30万,你还把30万还给我,这个恐怕不行。因为房屋升值了,房屋升值的这个收益,是不是完全归你出名人。
  法院也不是这么认为的,法院虽然判决你出名人能取得房子,但并不等于就完了了。按照我们做过的案子,法院的观点是:出名人你要把出资人最开始花的钱还给他,同时升值的部分你还要赔偿他80%到90%,所以就是说作为实际出资人,那么你要给出名人一些补偿,就要补偿,然后出名人给出资人一些补偿。
  这是关于一些借名购买经济适用房的案例,那么如果你是08年4月11以后的这种借名买房,那恐怕在处理类似案子的时候你要参考以上案例。
  
  第二部分:借名购买商品房
  还有一些案例呢就是借名购买商品房,商品房是容许自由购买的。当然在北京地区,北京有限购政策,在北京购买房屋如果是外地人的话,需要有连续五年的纳税证明或者是交纳社保的证明,符合这个条件可以在北京购买房屋一套。
  作为北京人,那么可以最多购买两套,这是限购政策。那么一旦有这种限购政策,就会发生了很多人他想在北京买房,但是呢他没有购房资格。那么我有一个朋友或者一个亲戚正好有购房资格,那么我就以他的名义来购买房屋。那么这种情况至少按照现在国家的法律规定是没有禁止的。虽然有限购政策你不符合条件,但这种政策的违反是不能说无效。
  因为按照法律规定,只有违反法律和行政法规的强制性规定,才可能涉及到合同无效,所以这种借名买房是有效的。因为一旦这种限购政策取消,那么你们就可以进行自由的交易了。
  就是出名人就可以将房屋过户给实际出资人了,但是当我们进行这种做法的时候呢,提醒广大网友:一定要签署书面的协议。
  因为你们如果要是没有签署书面的协议,当发生争议的时候啊,你如何能证明是借他的名字?你如何能证明你出的这个钱是出资款而不是借款?
  因为我们会有一种情形就是,我想买房但是我现在没有钱,我借你的钱然后买了房。那么大家都知道,我要是借了你的钱买了房子以后呢,将来我只要把钱还给你就可以了,这个房子是不属于你的。
但是如果是借名买房就是这个钱还给他可不行,这个房子是属于他的,那一旦房子属于他,那么房子升值了,升值部分也属于他的。一旦属于他的话呢,将来他可以要求你过户给他,
  所以当出资人和出名人一方反悔了,那么就很难保护自己的这种权益,所以一定要通过协议合同的方式,来将双方的这个法律关系写清楚明确法律责任说清楚,那么这个时候当一旦发生争议的时候,就有白纸黑字的协议,所以这个就是保护双方合法权益的一个保障。
那么这个是关于借名购买商品房的。
  
  第三部分:借名购买公房
  还有一些保障性住房比如一些两限房、限价房,这类房屋都属于保障性住房是禁止买卖的,所以不要再进行借名购买两限房。
  但是还有一些个就是国家的这个公房,公房呢就是最开始咱们国家房地产是没有进入市场,房子都是国家分给你的或者是单位分给你的,当国家分给你的时候单位分给你的时候,有的人就说我不想要,或者说他为了省一些个煤火费啊供暖费啊,都要写成女儿的名字或者写成儿子的名字,最终登记成别人的名字了。
虽然是你单位分的,但是写了别人的名字,像这种借名买房实践当中也很多。那么法院还是审查双方的证据,就是你当时让房子登记成你儿子的名字了,到底是赠与给儿子的,还是以他的名义登记还是仍然属于你。
  那么按照证据规则谁主张谁举证,如果你作为母亲,你说这房子是属于我的,当时就登记你的名字而已没说给你,但儿子说这个你已经给我了,所以就是说双方没有协议,都没有证据的情况下,那么你母亲说登记成儿子的名字,那么如果你拿不出充分的证据的情况下,那一般情况下法院就会认定登记的人就是房屋的实际产权人。
  所以如果发生这样的争议的话,那么由于证据的不充足,你的房子给了别人,这个代价是非常巨大的非常惨痛的。
  特别是有的父母把房子写成儿子的名字了,最终儿子不太孝顺,说他不太满意想要要回来,儿子不同意了。甚至我们还遇到就是,当时写给儿子,儿子也认为这个是你的,可以签个协议也可以。但是母亲突然生病了,她需要用钱,希望把这个房子卖掉然后用于看病。但是房屋登记是儿子,儿子不同意,不同意卖,他说我还要结婚用,这样双方就发生了巨大的分歧。
  当然虽然说这个儿子不太孝顺,我们就暂且不提了,单从法律角度来讲,那么你作为母亲来讲,虽然有协议说这个房子归你,但是你要把他变现,那需要打官司。你需要先告儿子让儿子把房子过户给你,我们都知道打官司是需要付出时间和费用的这样的成本的,那么如果你有重大疾病的话,那么这个时间的成本你能不能接受,费用的成本你能不能接受,也就导致甚至有的法院审理案子的时间比较长,那么可能会耽误你的病情。所以在进行以别人的名义登记房屋的时候,不管你是国家分配的这种公房还是经济适用房,还是两限房抑或商品房,一定要通过协议的方式约定清楚。
  
  好,今天呢,我给大家分享的这个借名买房,希望对广大网友呢有所帮助,希望引起各位的深入的思考。
  我们北京东卫律师事务所呢,专门的房地产团队是做这个借名买房的做了大量的各种类型的借名买房的纠纷,如果您有类似的法律问题,也欢迎您到我们律师事务所来进行咨询,将给您提供最专业的法律服务!
  谢谢大家!

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