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经适房借名买房案例

借名购买经济适用房,法院会判房子归谁

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2017-08-28

  2010年李阿姨想在青岛购买一套经济适用房,当时李阿姨的大儿子三十多岁,未婚,已具备购买经适房的资格,加上他没有工作,申请手续相对简化。经家人协商一致后,就用大儿子的名字申购了,想等房子满五年后再过户给李阿姨。

  在大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同后,李阿姨用自己的全部积蓄,支付了购房款及相关契税。房屋交付后,李阿姨便装修房屋,一直入住至今。李阿姨和老伴共有三子,全家人都知道这房子是李阿姨出资购买的,为了快点儿办手续,才用了大儿子的名字。 起初,大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近,青岛房价一路攀升,原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万,大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去,并扬言要卖房。

  【儿子起诉母亲要求腾房,法院不支持】

  由于李阿姨坚决不搬走,因此大儿子起诉李阿姨要求排除妨害,腾房。

  法院经过审理,判决驳回了大儿子的诉讼请求。大儿子不服上诉,结果被驳回。

  【李阿姨起诉要求确认房屋所有权,法院不支持】

  由于大儿子多次到李阿姨家中砸门砸东西,甚至动手殴打老人,引来了110民警。最初一段时间,李阿姨顾及亲情关系,不愿意将大儿子告上法庭。但是,对于老人的容忍大儿子不仅不领情,反而愈发张狂。万般无奈,李阿姨向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到,法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。

  【靳双权律师分析案例】

  借名购买经济适用房的行为一般认定为无效

  本案中涉案房屋是经济适用房,此类房屋在申购时有严格的条件限制,国家不仅明令禁止借名购买经济适用房,对其上市交易也有明确限制。如果实际购房人借名购买经济适用房,这种借名买房的行为违反国家相关法律规定,应当认定为无效。因此李阿姨向大儿子借名的行为应当认定为无效,因此法院不支持李阿姨的诉讼请求。

  借名购买经济适用房被认定有效的条件

  在司法实践中,也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如,实际购房人已取得了经济适用房购买资格,这时再借他人名义购买经济适用房,这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中,一般认可这种借名协议的效力。

  实际购房人怎样维权?

  在实践当中,借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨,很大一部分出名人在房屋满五年后,拒不配合办理过户手续。即便打到法院,借名协议也通常认定无效,确权也无法得到法院支持。不过靳律师认为,借名被认定无效或确权被驳回,借名人并不是没有其他救济途径。

  一般情况下,在法院认定借名无效及确权被驳回后,借名人可以向法院提起诉讼,要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房,出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错,法院通常会结合双方的过错大小,判令出名人承担相应的赔偿责任。

  结合本案的情况,靳律师认为,虽然李阿姨的所有权确认之诉被驳回,但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等,可另行向大儿子主张,要求他赔偿。

  借名购买普通商品房一般会被认定有效

  靳律师介绍,一般借名的协议有口头的,也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定,口头约定也是合同的一种形式,受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定,且协议内容是双方当事人的真实意思表示,那么,借名协议便是合法有效的。

  在此情况下,如果出名人不按照协议约定履行相关义务,则借名人可以要求出名人继续履行协议,配合办理过户手续。

  但是,如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房,在司法实践当中,法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求;如果以后国家取消了限购令政策,实际购房人就有了购房资格,这种借名行为仍然是有效的。

  借名买房要签协议,并保存好实际出资的证据

  温馨提示:借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间,往往双方基于信任关系,没有签订书面借名协议,仅仅是口头约定,这样一旦产生纠纷,举证就相对比较困难。由此靳律师建议:对于符合国家法律规定的借名购房,双方最好能通过书面形式约定,并且保存好实际出资的相关证据。

  借名购买经济适用房风险大,协议内容要严谨

 

  经适房在申购方面有特殊的要求,只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人,一定不要贪图一时便宜,借用他人名义购买经济适用房,否则,很有可能房子装修了、入住了,最后却成了别人的,因此在借名购买经济适用房之前应当咨询律师起草全面的协议,一方最后房子和出资都打水漂的被动后果。

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