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经适房借名买房案例

北京房地产专业律师靳双权谈借名买房关系成立要件

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2017-08-10

   北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
  一、原告诉称
 
  周舟诉称:2003年10月1日,我与赵磊就借名购房一事签署协议。协议签署后,我以赵磊名义签订了购房合同并在第三人中国银行昌平支行处办理了抵押借款手续,交付了首付房款,按月偿还贷款。房屋交付至今,由我长期居住与使用。2004年7月1日,该房屋办理了产权证,产权人登记为赵磊。2003年10月18日,该房屋贷款已由周舟全部还清,赵磊拒不协助办理解除抵押手续,现该房屋仍未解押。诉讼请求:1、第三人办理北京市昌平区房屋的解除抵押手续;2、赵磊协助周舟将北京市昌平区房屋办理至周舟周舟名下。
 
  二、被告辩称并反诉
 
  赵磊辩称:2014年3月,我与周舟多次确认后得知,周舟在签订协议的12年间,始终无法如约取得经济适用房资格并办理过户手续,而我购买保障性住房的权益因此长期受到损害。
 
  赵磊诉称:本协议并非反诉周舟真实的意思表示,且该协议违反经济适用房相关的法律法规,扰乱公共秩序,损害公共利益,诉讼请求:确认该协议无效。
 
  周舟辩称:购房协议系双方协商所得,是真实的意思表示,并无欺骗之说。购房协议为双方自愿签订,且已经开始实际履行,并不违反法律法规的强制性规定,双方协议订立时间在2008年4月11日之前,现该房屋已经符合上市交易的条件。
 
  三、审理查明
 
  2003年10月1日,赵磊(甲方)与周舟(乙方)签订一份协议书,约定乙方以甲方名义购买昌平区房屋一套,所有房款(包括首付款及银行贷款)均由乙方支付。在乙方付清全部房款后,甲方协助乙方办理过户手续,但其费用均由乙方支付。甲方若需买房时,应提前三个月通知乙方,乙方在接到通知后,务必在30日还清银行全部贷款,并在45日内将产权过户到乙方,以便甲方再行购买商品房和经济适用房。
 
  同日,赵磊与北京房地产公司签订合同,约定赵磊以44万元的价格购买上述协议书中所涉房屋,该房屋的全部购房款及相关税费均由周舟支付。房屋交付后,周舟占有并使用该房屋至今。2004年,该房屋办理了产权证,产权登记在赵磊名下,房屋性质为经济适用住房。
 
  另查,周舟,周舟家庭不符合限购政策规定,现不具有购房资格。
 
  四、法院判决
 
  北京市昌平区人民法院经审理后判决:
 
  1、赵磊于本判决生效后十五日内到第三人中国银行股份有限公司北京昌平支行处办理昌平区房屋的解除抵押手续;
 
  2、驳回周舟的其他诉讼请求;
 
  3、驳回赵磊的反诉请求。
 
  五、资深房产律师靳双权点评
 
  1、本案争议焦点之一双方是否形成借名买房关系
 
  关于2003年双方签订的协议书的性质认定,从双方协议的履行情况来看,从开发商处购买诉争房屋时周舟支付了全部购房款及相关费用,按揭贷款由周舟负责偿还,房屋由周舟占有使用,房屋的产权证书、购房发票等购房手续原件由周舟持有,双方之间实质上形成借名买房关系。
 
  2、本案争议焦点之二双方签订的协议效力问题
 
  关于双方之间的协议效力问题,因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,该房屋现已具备上市条件,双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形,应为合法有效,故对赵磊反诉要求确认合同无效的诉讼请求,法院未支持。
 
  3、本案争议焦点之三房屋解除抵押及过户登记问题
 
  关于周舟要求第三人中国银行昌平支行办理房屋解押手续的诉讼请求,因该房屋贷款已由周舟偿还完毕,第三人亦认可该房屋已经符合解除抵押的条件,故该房屋应当办理解除抵押手续。因该房屋抵押人为赵磊,赵磊应配合办理该房屋的解押手续,若赵磊不予协助,则第三人中国银行昌平支行应按生效判决书的要求配合人民法院执行,协助办理房屋的解除抵押手续。关于周舟要求赵磊协助办理过户手续的诉讼请求,因周舟目前暂无北京市购房资格,客观上无法完成过户手续。
 

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