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经适房借名买房案例

靳律师点评一起借名购买经济适用房案例

作者:借名买房案件专业法律服务网 时间:2017-07-31

  原告李某与被告周某本不认识,2006年,李某位于某市公房拆迁,李某获得了拆迁款并取得了一个购房指标,同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李某长期在国外,李某的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李某商议将李某的指标出售,因此,李某的父亲就到链家中介登记出售购房指标,经链家介绍周某与李某的父亲认识,双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。   选房当日就签购房合同,按拆迁部门及开发商要求,选择必须具有购房指标的本人,李某专程从德国回来选房,李某选择了一套两居室,与房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》房款为271015.5元,李某用周某的银行卡支付了上述款项。选房后李某因见朋友先行离开了,所有手续由李某父亲办理。   2、名义上签订借贷合同,实际为借名购买经济适用房。   李某父亲与周某本应签订房屋买卖合同,但各方都认为该房屋属于经济适用房,不能买卖,因此签订借款合同,房款就算周某借给李某的,李某还不上的话就把房屋抵给周某。双方签订的《借款合同》内容为:“乙方(李某)因购买住房需要,特向甲方(周某)借款321015.5元。双方约定如下:1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项,则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间,该房屋仅限于周某本人居住,不得转让,不得买卖,不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周某本人承担,乙方李某概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日,超过此期限则房屋所有权归甲方所有。   说明:购房款为271015.5,购房指标款为5万元,因此双方将借款数额写为321015.5元。   购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周某实际支付。房屋交付后,周某对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。李某取得房产证后,因经济适用房未满五年不能上市交易,因此无法过户到周某名下,2014年,五年期满后,李某要求协助过户,李某提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。   诉讼过程:   1、李某起诉周某返还原物。   2014年10月,原告李某起诉到法院,起诉书原文如下:2006年12月26日,原告与开发商签订《商品房预售合同》,购买#号房屋。2014年4月,原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住,原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋,被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者,其财产权利不受侵犯,被告的行为侵害了原告的合法权益,请求法院判决被告腾退#房屋。   2、房产律师代理被告周某提出反诉,要求协助过户。   周某接到起诉书后,找到律师,律师立即组织团队进行研究,团队律师有三种意见:一、双方是借名买房,该房屋现已具备过户条件,应提出反诉要求协助过户;二、经济适用房属于保障性住房,是给特定保障对象的,不能买卖,应反诉无效,要求赔偿损失;三、双方签订的是合同标题为“借款合同”,内容与是借款,只有借款还不上时。周某依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周某反复沟通和风险告知,最终确定反诉要求过户。   3、立案一波三折,是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷,还是合同纠纷。   反诉立案并不顺利,法官认为李某起诉案由是返还原物,属于物权保护纠纷,周某的请求是履行合同,协助过户,案由属于合同纠纷,不属于一个案由,无法合并审理,因此,反诉不予以受理。后律师重新起草起诉书,准备以另一个案件立案,但立案厅认为,双方签订的是借款合同。周某应先起诉还款,只有法院判决李某还款,李某不履行判决,才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此,该案件陷入僵局。后律师又找到主审法官,交换意见,虽然案由确定存在问题,但毕竟是基于同一件事而产生的,后与主审法官及领导再三研究,最终同意反诉,合并审理。   4、律师代表被告周某发表代理意见并提交正式反诉状。   (1)该房屋是因拆迁而取得的购买资格,不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益,原告将之转让给被告,被告支付对价,双方意思表示真实,不违反法律的强制性规定。   (2)双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定,故以《借款合同》替代借名买房协议,虚构借款。合同约定,该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示,借款合同实质上就是借名买房合同。   (3)所有房款及相关费用均由被告支付,是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件,被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。   (4)被告虽然无书面授权父亲签字,但配合选房,配合支付房款,且未提异议。被告2006年对房屋进行验收,直接入住,以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议,说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同,选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。   5、李某不同意过户,双方不存在借名买房的法律关系。   (1)原告和被告之间不存在借名买房的事实,也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;李某称对该份《借款合同》她并不知情,其没有委托其父亲签订该合同。但李某同时称认可借周某钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续,但没有见到过《借款合同》,对其父亲将该房屋“抵”给周某的事实也不知情。   (2)原告本人并没有向被告借款32万余元,也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;   (3)2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;   (4)原告本人经常在国外,2010年以后回国到上海,开发商从来没有通知领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议,没有见到过。   6、原告李某又以父亲无权代理其签字为由另行起诉借款合同无效。   在本案审理期间,原告李某又在另一法院另行起诉诉讼,李某为原告,以周某和李某的父亲为被告,诉讼请求为李某的父亲没有经得李某的授权,擅自签署借款协议,合同无效。李某认为应先撤销该借款协议。后李某向本案法院申请中止审理本案。律师代理被告周某提出书面意见,认为双方签订的借款协议是否有效,不影响双方存在借名购买房屋的关系,借款协议只是证明周某出的钱,购买的房屋,并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系,不必中止执行。法院采信了律师的观点,该案件继续审理,而另一法院却以双方在本案法院有案件正在审理期间,与法院的案件有利害关系,另一法院依职权中止审理。   法院观点:   法院认为:本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周某与李某父亲签订有《借款合同》,但综合本案双方举证和陈述看, 双方之间关系应该是借名买房关系,原因有以下四点:   1、 依《借款合同》看,借款的目的是用于购房,而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元,此多余数额与借款目的不相符,并无借款必要,而且李某事后没有归还,也没有证据证明其曾经要求归还,故此从借款金额看,借款意思表示是否真实存疑;   2、购房款外,其他购房的税费支出包括装修支出等都是周某支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周某处保管,这不符合如果李某为产权人的常理;   3、如本案是李某购房,则其应当对款项来源,还款时间和进程都应知晓,且李某又亲身参与了购房的全过程,但现在却称不知道《借款合同)》存在,此种陈述难以令人信服;   4、根据周某提交的录音谈话内容看,原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题,如果双方不存在借名买房的关系,仅为单纯的借款,则李某并无与周某讨论分享增值利益的必要。   综上,又结合周某一直居住在诉争房屋内的事实,本院认定原被告之间存在借名买房的约定。   关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题,因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标,且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订,按相关政策属于“老经济适用住房”,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间的口头协议不违反相关政策,不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现周某以家庭名义符合在京购房的条件,故周某要求李某将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,本院予以支持。李某要求周某搬离诉争房屋的本诉无法对抗周某提起的反诉,本院对李某的本诉不予支持.综上,判决:被告李某于本判决生效之日起七日内将#号房屋所有权过户至原告周某名下。现原告已提起上诉,二审法院正在审理期间。   律师点评:   每一起借名买房纠纷,对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历,一般情况下,双方曾经关系都是非常好的,卖方曾想尽各种办法促使交易成功,买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展,双方都曾经历巨大的心里考验,但最终由于严重的心理不平衡,纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺,一般都是口头的,还有就是像本案一样签订一份借款协议,也有个别签订买卖协议的,但大部分是口头的。   实践中,法院审理时,一般不完全依据协议,而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思,法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的,一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修,再由卖家交付给买家,这种情况不视为借名买房。认定为借名买房,也并不是买家就能完全得到房屋的,也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求,有的买家没有律师或者律师经验不足,不知道诉讼请求应为过户,而是请求赔偿损失,这种情况就只能将房屋评估,对升值部分,由双方根据责任的大小,由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足,没有经过物权确认,直接起诉腾房,法院一般不支持。

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