北京房产律师——借名买房纠纷,实际出资人怎么证明房子是自己的

　北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
　　一、原告诉称
　　原告周一诉称：2006年12月28日，原被告双方签署《房屋转让买卖协议》，约定被告将a号房产出售给原告，并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付违约金15万元等。合同签署后，原告履行了全部合同义务，但被告在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合原告办理相应的产权变更登记手续。原告认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，系合法有效的合同，被告应按照合同约定诚信履约，现被告拒绝履行行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。故诉至法院要求：1、判令被告配合原告将位于a号房产过户到原告名下;2、判令被告支付原告违约金15万元;3、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告李一辩称：不同意原告的诉讼请求，当庭提起反诉，答辩意见同反诉状。原告要求的违约金约定过高，不同意支付，如果法院经审理认为合同成立并且我们违约，要求法院调低。原、被告就a号房屋买卖一事曾于2006年12月28日签订《房屋买卖转让协议》，并于2007年10月23日签订《房屋买卖转让协议补充条款》，但上述两份协议均未明确写明转让房屋的价格、交付时间等合同成立所需具备的必要条款。双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且反诉被告从未向反诉原告支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。反诉原告认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，虽然双方曾签订补充协议，但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以反诉被告无权要求反诉原告履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，要求：1、判令反诉原被告双方于2006年12月28日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令反诉被告返还a号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
　　三、本院查明
　　李一因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月28日，李一(买受人)与房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房预售合同》，约定出卖人将a号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，李一(甲方)与周一(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将a号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。
　　2007年10月23日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年11月20日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为李一，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为a。购房发票显示购房款金额为274752元，庭审中，李一认可购买诉争房屋的款项系用周一的银行卡直接向开发商支付。
　　四、裁判结果
　　一、李一于本判决生效后七日内日协助周一办理a房屋的产权过户手续，相关土地出让金由周一负担;
　　二、李一于本判决生效后七日内支付周一违约金五万元;
　　三、驳回原告周一的其他诉讼请求;
　　四、驳回反诉原告李一的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过周一的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由周一进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由原告周一持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。李一称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，且合同中虽未直接写明合同价款，但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系，依据购房发票可以认定出资的数额，因此李一关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
　　现周一符合在京购房的条件，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对周一要求李一办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对李一要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现李一不履行过户手续，应当向周一承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且原告并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故违约金的数额由本院依据被告的申请，结合本案的实际情况酌情予以确定。