当双方签订商品房买卖合同后，合同被修改了怎么解决？

​北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                  紫香公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判陈华丽承担5万元违约金；2、诉讼费由陈华丽负担。事实和理由：双方当事人未能签订正式商品房买卖合同系因陈华丽未按认购协议约定的时间签订《商品房买卖合同》，并以合同内容对陈华丽不利为由恶意拖延时间。紫香公司通过律师函多次催告陈华丽签订《商品房买卖合同》，陈华丽不予理会。一庭庭审前，紫香公司提出协商变更合同条款，但陈华丽不予配合，一审庭审时，紫香公司亦表达协商解决的意愿，但被陈华丽拒绝，一审庭审后，紫香公司积极与陈华丽协商修改合同条款，但陈华丽仍以合同对其不利为由拖延，而陈华丽在案涉楼盘购买2个商铺即案涉商铺及11栋110号商铺，该2商铺合同内容系同一版本，而11栋110号商铺合同陈华丽已按正常程序签订，且其他购买案涉楼盘商铺的其他业主亦系按合同版本签订《商品房买卖合同》。因此，双方未正式签订商品房买卖合同系陈华丽恶意拖延造成，一审判决认定双方当事人未能签订正式商品房买卖合同系双方磋商不成，双方均无过错，属认定事实错误。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条判决陈华丽无须承担5万元违约金，属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判陈华丽承担5万元违约金。

被上诉人辩称

                 陈华丽针对紫香公司的上诉答辩称：紫香公司与陈华丽已签订正式买卖合同，2018年4月18日紫香公司打印商品房买卖合同一式五份，陈华丽已签字，签字条件为紫香公司口头承诺按照双方2018年3月23日合同履行不增加首付款；2018年8月29日由陈华丽提供验证码，紫香公司登陆房管局内网打印生成商品房买卖合同，双方签字由紫香公司提交建设银行贷款审批，后紫香公司亦通知陈华丽货款审批已通过；2018年10月11日，陈华丽按紫香公司要求提供验证码，紫香公司打印商品房买卖合同，陈华丽签订中被紫香公司撕毁，一审认定双方未能签订正式商品房买卖合同系因磋商不成，属认定事实不清。按照认购协议手动变更条款，交纳定金的时间为2019年2月5日前再付定金20万元，该条款变更后与第五条的签约时间发生冲突，紫香公司应当另行与陈华丽协商签约时间，而不能以认购协议书中约定的时间来约束陈华丽，因此，签订商品房买卖合同的时间亦应自然顺延。且陈华丽在2018年3月23日支付首付款895587元，双方已于2018年4月18日签订商品房买卖合同，紫香公司2018年4月28日律师函称陈华丽未付首付款及未签订商品房买卖合同与事实不符。双方当事人于2018年3月23日签订的签约缴款确认单，对双方于2018年1月16日签订的认购协议书进行了变更，总房价变更为1785587元，首付变更为895587元，且该缴款确认单有慎重提示：上述内容录入上网指印出品后不得更改（房管局内网打印出口《商品房买卖合同》），后陈华丽签订3次商品房买卖合同，不存在紫香公司所称陈华丽拒绝修改合同条款或陈华丽以合同不利为由拖延的情形。双方已经协商签订正式商品房买卖合同，不存在紫香公司所称合同对陈华丽不利而拒绝签订的事情。陈华丽为履行商品房买卖合同，低价出售其他房产，损失巨大，紫香公司应赔偿陈华丽损失。综上，一审判决认定双方未能签订正式商品房买卖合同属认定事实不清，事实上双方已经协商一致签订商品房买卖合同，系紫香公司违约，要求陈华丽增加首付款并恶意拖延，紫香公司要求陈华丽承担5万元违约金亦无事实及法律依据。

                 陈华丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回紫香公司的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费由紫香公司负担。事实和理由：双方当事人于2018年1月16日签订《沃德·湾上首座认购协议书》，约定双方于2018年1月23日前签订正式商品房买卖合同。但因陈华丽要求同时认购两套商铺，故在下定金认购前与紫香公司口头约定：首付一半即可购买，陈华丽需卖另一处房产后支付和办理两商铺首付款手续，紫香公司同意该口头约定。该事实从双方于2018年3月23日签订的湾上首座签约缴款确认单得到证实，故双方已从认购关系转变成商品房买卖合同关系。认购书补充条款明确陈华丽应于2018年2月5日前再付20万定金，陈华丽事实上亦在2018年2月5日前再支付定金20万元，因此陈华丽向紫香公司支付定金为25万元，非5万元。双方于2018年8月29日已签订商品房买卖合同，非至今为止没有签订商品房买卖合同。综上，一审未考虑双方当事人2018年3月23日签订的湾上首座签约缴款确认单及2018年8月29日签订的商品房买卖合同系对认购书的修正和变更，而将本案定性为商品房预约合同纠纷，从而判决解除双方已不存在的认购关系，属认定事实及适用法律错误。紫香公司违反双方签订认购书时的口头约定，要求陈华丽增加50万元首付款；在有两家可办理按揭贷款银行的情况下告知仅有江西银行一家可办理按揭贷款；2018年8月29日双方签订商品房买卖合同，2018年9月11日告知陈华丽建设银行按揭贷款预审已通过后，以修改合同条款为由要求陈华丽重新签订商品房买卖合同，否则不予完善各项手续，紫香公司上述行为有违诚信原则。综上，请求二审法院支持陈华丽的上诉请求。

                紫香公司针对陈华丽的上诉答辩称：本案案由应为商品房预约合同纠纷。双方于2018年1月16日签订《沃德·湾上首座认购协议书》，约定陈华丽应于本认购书签订之日起7日内即2018年1月23日前携带材料到湾上首座销售中心签订商品房买卖合同，但陈华丽因购买另一商铺负债过高致贷款预审未能通过，双方未能就增加首付款、调整贷款金额等达成一致意见，未能在约定期限内签订正式商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，紫香公司有权解除认购协议，因此，一审判决解除双方于2018年1月16日签订的《沃德·湾上首座认购协议书》正确。因陈华丽自身个人信用导致江西银行要求追加50万元首付款，后经紫香公司反复磋商，江西银行下降为10万元。陈华丽找到建设银行办理按揭手续时，紫香公司积极配合提供材料，且在一审庭审时尚与建设银行工作人员沟通了解是否已过材料提交时间。紫香公司与客户签订的商品房买卖合同系房管局版本，所有业主均系按上述版本签订，按揭方面均系按正常程序放贷，不存在紫香公司设置障碍或陷阱。双方未能签订正式商品房买卖合同系因陈华丽未按认购协议约定时间签订商品房买卖合同，且以合同内容对其不利为由，恶意拖延时间。紫香公司多次催告陈华丽签订商品房买卖合同，一审中亦多次表达协商修改合同条款，但陈华丽以合同不利为由拖延，而陈华丽在案涉项目购买的另一商铺（陈华丽已正常签约并履行）与案涉商铺所用合同系同一版本。综上，请求二审法院支持紫香公司的上诉请求。

               紫香公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《沃德·湾上首座认购协议书》；2、判决陈华丽承担违约金5万元；3、本案诉讼费由陈华丽负担。

               一审法院认定事实：2018年1月16日，紫香公司和陈华丽签订1份《沃华·湾上首座认购协议书》，约定：一、由陈华丽认购紫香公司开发建设的湾上首座项目11栋商铺105号房，建筑面积约164.20平方米，建筑面积总价2087297元，认购定金为5万元（双方在认购协议书另行注明：2018年2月5日前再付20万定金，折后总价：1803624+3万认筹）。二、陈华丽应于本协议书签订后7日内，即2018年1月23日前携带身份证明文件（有共有人的，还需提供共有人身份证明文件）及其他相关证明、本认购书到湾上首座销售中心签订《商品房买卖合同》，交付房款或者首付款及办理按揭贷款手续，紫香公司不另行催告。陈华丽已交认购定金转入购房首期款。如逾期未能办理，紫香公司有权单方面解除本认购书，房源另行处理，定金不予退还，并不需另行通知，本认购书效力终止。三、本认购书签订后7天内，紫香公司须为陈华丽保留该房屋的购买权，否则定金双倍返还。认购协议书签订当日，陈华丽就其认购的湾上首座项目11栋商铺105号房，交付给紫香公司定金5万元，紫香公司向陈华丽开具了一份5万元定金的收据。之后，陈华丽又于2018年1月30日交付紫香公司15万元，于2018年2月5日交付紫香公司5万元，于2018年3月23日交付紫香公司一笔57万元和一笔75587元。紫香公司于2018年3月23日就陈华丽支付的上述款项开具了一张895587元的首付款收据。由于陈华丽在紫香公司购买的湾上首座项目11栋商铺110号房，也办理了按揭贷款，致使与紫香公司合作的江西银行在预审陈华丽105号房按揭贷款时因陈华丽负债过高，贷款预审未能通过。之后，紫香公司就该贷款事宜与江西银行进行了协调，但双方当事人就是否增加首付款、贷款金额调整等事项未能达成一致，故未能签订正式的商品房买卖合同。2018年4月28日，紫香公司委托律师向陈华丽发出律师函，要求陈华丽于收到该律师函之日起三日内前往紫香公司签订正式的商品房买卖合同，逾期将解除认购协议，另行处置陈华丽所认购的房屋，并不予退还5万元认购定金。陈华丽于2018年4月29日收到该律师函，并于2018年4月30日回函提出相应辩解。2018年5月10日，紫香公司再次委托律师向陈华丽发出律师函，告知陈华丽在收到该函之日，紫香公司解除与陈华丽的《沃华·湾上首座认购协议书》，陈华丽所交的定金不予退还，紫香公司有权另行处置湾上首座项目11栋商铺105号房产。2018年5月14日，陈华丽收到该律师函。2018年5月16日，陈华丽向紫香公司回函，称紫香公司律师函中所述与事实不符，紫香公司无权解除认购协议书、没收定金及另行处置商铺。要求紫香公司本着实事求是、诚实守信、公平公正原则妥善处理此事。2018年7月份底，陈华丽得知中国建设银行可以办理商铺按揭贷款后，要求紫香公司联系中国建设银行为其办理贷款事宜。2018年8月份，双方联系了中国建设银行，并提交了陈华丽贷款的预审材料。在中国建设银行对陈华丽按揭贷款的预审通过后，双方当事人仍就合同部分条款无法达成一致意见，导致未能签订正式的商品房买卖合同。2018年9月28日，紫香公司再次委托律师向陈华丽发出律师函，要求陈华丽于2018年10月10日前到紫香公司签订商品房买卖合同，如未在该时间到紫香公司签订合同，则紫香公司即日解除与陈华丽的《沃华·湾上首座认购协议书》。但该邮件因陈华丽拒收而被退回。2018年10月12日之后，双方当事人仍就签订正式商品房买卖合同进行了沟通，但始终就合同部分条款无法协商一致，导致双方至今未能签订正式的商品房买卖合同。

                 一审法院认为，根据双方当事人争议的法律关系性质，本案案由应由商品房预售合同纠纷变更为商品房预约合同纠纷。双方当事人于2018年1月16日签订《沃华·湾上首座认购协议书》，约定由陈华丽认购紫香公司开发建设的湾上首座项目11栋商铺105号房，双方就认购房产的位置、面积、购房价款以及签订正式商品房买卖合同的截止时间进行了约定。双方签订该认购协议书的目的是通过进一步磋商，从而签订正式的商品房买卖合同，故该认购协议应认定为预约合同。双方当事人于2018年1月16日签订的认购协议书系相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为双方当事人按公平、诚信磋商达成正式商品房买卖合同奠定基础、创造条件。预约合同对于双方而言具有约束力，预约合同中已约定的条款，非经双方当事人协商一致不得更改。预约合同中未约定的条款，需由双方当事人继续磋商、谈判，以达成正式的、完备的正式商品房买卖合同。陈华丽辩称其已按约定支付首付款，剩余房款已获银行预审通过，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应认定为商品房买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”但本案双方当事人签订的认购协议仅约定了认购商品房的位置、面积、总价款，而对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容包括付款方式、