开发商跑路前卖了抵押房，购房者怎么办？北京房产律师支招

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2022年1月27日，甲公司与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定以187万余元购买位于大兴区的一号房屋（用途为办公）。签约前，甲公司已于2021年6月支付全部购房款，并于2022年1月完成网签。乙公司亦于2021年7月将房屋交付甲公司实际占有使用至今。

然而，该房屋早在2020年5月已被乙公司抵押给丙公司（融资租赁机构），用于担保一笔2.5亿元的融资债务。2020年6月，丙公司向住建部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，明确同意包括一号房屋在内的百余套房产对外销售。

此后，因乙公司未清偿债务，丙公司申请强制执行，主张对已售房屋继续行使抵押权。甲公司多次要求乙公司办理产权登记，均因丙公司拒绝注销抵押而受阻。

甲公司遂起诉，请求：

判令丙公司协助办理一号房屋的抵押权注销登记；

判令乙公司在注销后10日内协助办理产权登记。

丙公司辩称：

甲公司系法人，非“消费者”，不享有优先保护；

同意销售≠放弃抵押权，其仍有权就房屋本身优先受偿；

购房真实性存疑，可能系规避执行。

乙公司未出庭答辩。

裁判结果

法院作出判决：
一、丙公司于判决生效后10日内，协助甲公司办理一号房屋的抵押权注销登记；
二、乙公司于上述注销完成后10日内，协助甲公司办理房屋产权登记。

法院说理

买卖合同合法有效，买方已全面履约
甲公司已付清全款、完成网签、实际入住，乙公司作为出卖人，负有办理产权登记的法定义务。

抵押权人同意销售即丧失对房屋的追及力
根据《物权法》第191条（本案适用民法典施行前法律）：

“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或提存……抵押权人同意转让的，不得再就该抵押物主张优先受偿。”

丙公司已书面同意销售，即视为接受以售房款作为债权保障。一旦房屋售出，其抵押权效力仅及于价金，不再及于房屋本身。

买受人是否为“消费者”不影响本案结论
本案核心并非“消费者优先权”，而是抵押权人自甘风险——其主动同意销售，即应承担开发商未将售房款用于还款的风险，不能转嫁至善意买受人。

抵押权人无权以内部监管失职对抗善意第三人
丙公司未监管售房款流向，属其与乙公司之间的债权纠纷，不能以此阻碍已合法取得房屋的买受人办理产权登记。

律师提示

✅ “同意销售”是关键证据：购房前务必查验抵押权人是否向住建部门出具《同意销售证明》，这是未来办证的核心依据。

✅ 全款+网签+实际占有=强保护：即使房屋有抵押，只要买方已付全款、完成网签并入住，法院通常认定其为善意取得，可排除抵押权障碍。

✅ 开发商债务≠购房者风险：抵押权人同意销售后，若开发商挪用房款未还债，责任在抵押权人自身监管失职，不得让购房者“买单”。

✅ 法人购房也可维权成功：本案买方为公司，但因交易真实、程序合规，法院仍支持过户。关键在于交易真实性与抵押权人态度，而非主体性质。

✅ 及时起诉是破局关键：在开发商濒临破产、资产被查封前，尽快提起“抵押注销+过户”之诉，可避免房屋被纳入执行范围。

北京房产律师特别提醒：
购买已抵押房产不可怕，可怕的是不知抵押权人是否同意销售！
✅ 务必在签约前调取不动产登记簿，确认是否有“同意销售”备案；
✅ 要求开发商提供抵押权人出具的书面同意文件；
✅ 付款尽量打入共管账户或备注“购房款”，保留完整证据链。
一旦遭遇拖延，立即启动法律程序，切勿等待！