靳律师点评一起借名买房纠纷案件

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

（一）案件事实

牛军、王若丽原系夫妻关系，2011年2月，经法院判决，二人离婚，北京市海淀区某涉案房屋为二人共同共有，房屋贷款共同偿还。

2011年4月9日，王若丽与潘签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王若丽将涉案房屋出售给潘，总价款1980000元。

2011年7月14日，王若丽与案外人陈冰签订编号为《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户给了买受人陈冰，房屋成交价格为260000元，潘作为陈冰的委托代理人签字。 

2014年6月，牛军将王若丽起诉至法院。起诉要求：1.王若丽赔偿牛军房屋差价损失355400元；2.给付牛军售房所欠款项205000元；3.王若丽以945000元为基数，按照年利率9%的标准支付牛军自2011年7月11日至实际付款之日的利息；4.返还牛军自2011年4月至2012年6月期间支付给王若丽用以还贷款的款项23400元。5.王若丽以23400元为基数，按照年利率9%的标准支付牛军自2011年7月11日至实际付款之日的利息。

（二）审理过程

牛军诉至原审法院称：王若丽于2011年7月擅自出售涉案房屋，2012年7月才将房款汇给牛军，且隐瞒出售日期，导致牛军多付贷款。牛军提供与王若丽的短信记录，证明王若丽在2012年6月30日的时候才告知涉案房屋已经出售的事实。

王若丽辩称：售房已经告知牛军，并且征得了牛军同意。但并未提供相应的证据。

牛军称王若丽实际出售涉案房屋所得售房款为2240000元。王若丽辩称实际售房款为1980000元；扣除银行贷款后，148万元，王若丽已经分5次汇给了牛军74万元。

牛军称自2011年4月至2012年6月期间支付给王若丽23400元偿还贷款，王若丽认为上述汇款是牛军为了帮助王若丽，并不是用于偿还银行贷款。

原审于2015年6月作出判决：

一、王若丽于判决生效后7日内给付牛军售房尾款10051元。

二、王若丽于判决生效后7日内支付牛军售房款利息（以20万元为基数自2011年7月11日至2012年7月12日；以20万元为基数自2011年7月11日计算至2012年8月1日；以30万为基数字2011年7月计算至2012年8月6日；以24万为基数自2011年7月11日计算至2012年8月31日，以10051元为基数2011年7月11日计算至实际支付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

三、王若丽于判决生效后7日内返还牛军15600元。

四、王若丽于判决生效后7日内支付牛军返还款项利息（以2600元为基数，分别从2011年8月29日、2011年11月6日、2012年1月2日、2012年3月4日、2012年5月2日、2012年7月1日计算至牛军实际支付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

五、驳回牛军的其他诉讼请求。

判决后，牛军不服上诉至本院，要求撤销原判第一、二、三、四、五项，改判支持其原审诉讼请求。

二审法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

（三）安居房地产网靳双权律师点评：

　根据《中华人民共和国物权法》第九十五条 人对的不动产或者动产共同享有。

　《中华人民共和国物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国侵权责任法》第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

本案中，根据现有证据查明，王若丽处分涉案房屋并未征牛军同意，但根据评估结论，王若丽出售涉案房屋时价格符合市场价格，故牛军主张房屋差价，依据不足，不会得到支持。牛军主张的房屋尾款，将根据实际售房款、偿还房屋贷款数额以及王若丽已经给付牛军的房款数额予以核算。王若丽出售涉案房屋后应及时向牛军支付房屋价款，其迟延支付应给付牛军利息。牛军在房屋贷款清偿前汇入王若丽账户的款项因用于银行还款，该部分款项不应返还。牛军在涉案房屋贷款还清以后汇给王若丽的款项，王若丽应该予以返还，具体数额由法院予以核算。王若丽所述牛军的相应汇款是救济性质，因其未提供相应的证据，不予采信。 王若丽在房屋贷款还清后，应及时退还牛军相应款项，其迟延支付应给付牛军相应利息。

靳双权律师认为：关于房屋总价款问题。牛军认为王若丽提交的2011年4月9日和2011年7月14日的两份房屋买卖合同，相互独立，房屋总价款应为两份合同约定房价之和。王若丽认为该两份合同系阴阳合同，2011年4月9日签订的合同中约定的房屋价格是真实价格，2011年7月14日的合同系网签备案合同，不是双方的真实意思表示。两份合同是相同买卖主体就同一房屋签订的两份买卖合同。对于两份合同的关系，2011年4月9日签订的合同约定房屋成交价格为198万元，上述价格包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等，2011年7月14日签订的合同仅约定房屋成交价格为26万元，故前合同价格包含后合同。结合涉案房屋的完税证明显示该房屋的计税金额为26万元，以及《房地产估价报告》确认涉案房屋在2011年4月1日的价格为189.28万元等，两份合同应为阴阳合同。房屋的真实成交价应为198万元。

综上所述，法院的判决结果正确。

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