房产律师 评析单位集资房购房资格转让纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　周超群称：2006年12月10日，我与徐亚文、冯娇签订关于坐落于北京市房山区×号房屋购买资格转让协议，约定徐亚文、冯娇自愿将上述房屋的购买资格转让给我，我支付转让费26500元整，徐亚文、冯娇无偿协助我办理购房及五年后过户手续等。我支付了所有转让费和全部房款共计201178元。徐亚文为我出具了三张收条、一张支付房款证明和一张支付暖气费证明。2007年3月19日，冯娇与中某公司签订集资建房协议书，取得诉争房屋的购买资格。后我又以冯娇名义支付了维修基金及印花税等共计3499元。缴纳了物业费和取暖费。我于2007年7月25日实际占有使用该房屋至今。现该房屋已符合上市条件，我符合购房资格，但被告拒绝过户且不承认转让协议的效力，请求依法确认我与被告签订的转让协议有效。

　　二、被告辩称并反诉

　　冯娇答辩并反诉称：周超群和徐亚文签订的关于北京市房山区×号购买资格转让协议，事前未经我授权，事后也未经我追认，对于我不发生法律效力，应属于无效合同，故提起反诉，要求确认周超群与徐亚文签订的关于北京市房山区×号房屋购买资格转让协议无效。

　　周超群称：在转让协议第一条写夫妻双方均认可这个协议，同意转让。徐亚文一直带着我办理手续，冯娇也是知道的。不同意反诉人的反诉请求。

　　徐亚文称：我卖房冯娇不知情，我也没有告知冯娇。那年我们刚生小孩，关系很不好。之前这套房并没有说什么时候发房产证，周超群不可能催促我办理过户，是我一直在催周超群解决这个事，我希望把房子要回来，不同意周超群的诉讼请求，同意冯娇的反诉请求。

　　三、法院判决

　　确认反诉徐亚文以冯娇名义与周超群签订的房屋购买资格转让协议无效。

　　四、借名买房律师靳双权点评

　　该案焦点为可否认定为表见代理以及房屋购买资格转让是否有效。

　　在本案中，诉争的北京市房山区×号房屋系冯娇作为公司职工认购的集资房，该房虽系冯娇委托徐亚文办理的认购签约、摇号等相关手续，但并不能以此认定徐亚文对该房屋具有完全的处分权，故对周超群所述有理由相信徐亚文可以全部负责、徐亚文保证冯娇知情、同意的意见法庭不予采纳正确。徐亚文在签订房屋购买资格转让协议过程中未出具任何冯娇委托其代为签订合同的书面委托，或其他书证;同时在整个交易过程中也未见过冯娇本人，冯娇在事后也没有追认徐亚文的签约行为，故徐亚文虽为冯娇之夫，但不足以认定徐亚文的行为系表见代理，其代冯娇与周超群签订的房屋购买资格转让协议应为无效。

　　所以， 周超群主张其与徐亚文以冯娇名义签订的转让协议有效，缺乏事实和法律依据，无法得到支持。冯娇要求确认转让协议无效的反诉请求，于法有据，可以得到支持。

　　提示：当事人当庭作出的任何陈述、提出的任何请求都应提供证据证明，建议在进行沟通、协调该事宜过程中，做好证据的搜集、整理工作，或聘请专业律师协助您进行法律维权。