借名买房协议的效力认定

　　借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析，不能一概而论。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公共利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。

　　一般情况下，借名买房合同有效

　　我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力；2、意思表示没有瑕疵；3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。

　　随着社会经济的快速发展，房价不断攀高，国家为了抑制房价，打击投机炒房行为，国务院从2009年到2013年出台了各种限购措施，如2010年的国十条与2011年的国八条房地产调控措施，都体现了国家对房地产市场的有效管理。在这种限购的情况下，许多炒房人就借用他人的名义再次买房。那么实际购买人与名义登记人签订的借名买房合同是否有效呢？有两种观点，一种观点认为，实际购买人的行为只是违反了国务院以及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反法律法规的效力性强制规定，故二者签订的借名买房合同是有效的；另一种观点认为，在限购令下实际购买人已经丧失再次购买房屋的资格，实际购买人借用他人的名义购房，损害了社会公共利益，扰乱了房地产市场交易秩序，使得真正需要购房的人无法满足购房需求，故二者签订的借名买房合同是无效的。笔者赞成第一种观点，认为违反限购令达成的借名买房合同效力不受影响，应该得到法律的承认。因为，国家实施限购令是为了减小市场需求，改变房地产市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理引导投资，避免通货膨胀，促进房地产市场健康发展，在一定程度上能够实现社会的公平正义，有效解决社会民生问题；实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资方式出了问题，不符合国家的管理规定，没有损害国家及他人利益，而且，为了维护房地产市场交易秩序，保护国家的经济安全，也不能直接认定借名买房合同无效。

　　另外，一些实际购买人想要投资房地产，但又觉得国家的购房税收偏高，于是借他人之名购买房屋，以便获得更多的税收优惠。在这种情况下，实际购买人与名义登记人之间的借名买房合同属于采取一定手段合理规避国家税收规定，没有违反法律法规，没有损害社会公益，更没有破坏社会公共秩序，双方按照规定补缴税费后，应认定为有效。