对于借名买房的裁判规则与法律风险防范的建议你有多少了解？“借名买房”是指房屋的实际出资人（下称“借名人”）借用他人（下称“出名人”）名义购房，并以出名人名义登记房屋所有权的行为。在司法实践中，对于“借名买房”的中的“房”权属何方等问题存在争议，笔者将尝试从裁判规则以及实务建议两方面进行分析，以降低“借名人”的风险和损失。
一、关于“借名买房”的重要裁判规则
（一）借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。
《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，只要借名买房协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定该协议成立并生效。
最高人民法院在（2011）民申字第261号民事裁定书中认为：“再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：‘广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有’、‘以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权’。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。”最高院最终认可借名买房协议的效力，并依据借名买房协议的约定作出判决，驳回了出名人的再审申请。
但在实践中，并非所有借名买房协议均认定有效。如果借名购买经济适用房等政策性保障性住房，占用有限的社会保障资源，或故意转移资产，构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，则存在被认定合同无效的可能。
（二）借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。
《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”即《物权法》确立了不动产物权应以登记方法公示的原则。
司法实践中普遍认为，即便借名人与出名人签订了借名买房协议，借名人对出名人仅享有合同上的债权，而不对房屋直接享有物权，借名人诉请确认享有房屋的所有权，一般不予支持。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第一款，“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持”。
江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》第十四条，“人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持”。
《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第四十一条，“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续”。
（三）在符合购房政策的情况下，借名人可通过诉讼方式请求出名人协助办理房屋过户登记手续。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续……房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定”。
《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第四十一条，“借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第二款，“借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”。
《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第三十三条，“事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外”。
可见，为了避免民事判决与物权登记效力之间的冲突，防止当事人通过诉讼的方式规避房产限购政策，法院不会直接认定借名人对房屋享有所有权，而是引导借名人提出要求出名人协助办理房屋过户手续的诉讼请求。
（四）裁判规则新动向，借名人有证据证明与出名人存在借名买房关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。
在之前的司法实践中，各地法院对于有证据证明借名买房关系能否对抗第三人执行尺度不一，多数法院倾向于认定不得对抗善意债权人的执行。如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十四条，“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求”。北京市第一中级人民法院在陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉（2015）一中民终字第04224号二审民事判决书中认为，“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持”《民事审判参考与指导》2016年第3辑第48页的观点亦认为“根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人”。
最高人民法院民事审判第二庭在2019年8月6日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第119条中规定，“在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持”。
可见，根据最高院最新的观点，在借名人有证据证明与出名人存在借名买房关系的情况下，可以直接以此阻却执行。
二、关于“借名买房”法律风险防范的建议
“借名买房”并非常规的房产交易手段，容易引发合同效力争议、权属争议以及造成当事人损失等风险，因此，笔者建议购房者尽量按照正规方式购得房产并办理相应的不动产登记手续。对于迫不得已的情况，笔者建议可参考以下方式防范交易风险：
1.买房前的调查
主要包括针对目标房屋以及出名人的调查。针对拟购房屋的调查与一般的房屋买卖交易相似，主要是核实产权情况、出租情况、是否存在抵押查封等权利限制情况等；而针对出名人的调查，主要调查其诚信度、是否涉及重大诉讼或执行、是否存在赌博等不良嗜好等，以减少因为出名人自身欠债，而导致房产被查封执行的风险。
2.签订书面的借名买房协议或房产代持协议
在协议中明确签订协议的背景、双方的关系、有偿代持抑或无偿代持、房产购房款的出资金额、出资时间、收款账户等重要交易信息。明确出名方需按照借名人要求向指定的第三方转让房产，明确出名方的违约责任以及违约金的计算方式。在协议的签署过程中，要求出名人本人签字按指印，并建议进行全程录音录像或见证人在场见证。对于年事已高或者已婚的出名人，尽量获得继承人或者配偶认可借名买房事实的证据。
3.收集、固定借名人实际出资、控制房产的证据
如保管好不动产权证书；保留好购房款的出资纳税证明（如契税、增值税等房产过户过程中产生的税费和费用等），有条件的情况下让出名人确认购房款支付以及购房贷款还款情况；保留好房屋日常出租、维护或管理的证据，如缴纳物业费、维修基金、装修保证金、以借名人账户收取租金的凭证等；保留好房屋装修或者重大修缮的费用由借名人支出的证明等。
4.日常跟进
不定期地核查房屋产权情况、抵押情况以及被查封情况等重要信息，通过各地诉讼平台或失信被执行人信息查询系统查询出名人是否涉及重大诉讼或者执行。
5.及时启动相应的法律程序维权
如发现房屋被出名人私自处分、房屋因出名人欠债导致房产被查封或执行等情况时，应当及时启动相关的诉讼或者执行异议程序。
综上所述，在实践中“借名买房”不可避免地存在较大的不确定性及法律风险，笔者建议购房者审慎评估相关风险后再做决定，如迫不得已铤而走险，可参考本文的建议尽可能地完善手续，保留证据，以便风险发生时做到及时应对，减少由此造成的损失。
