近年来，由于受购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等条件限制的影响，有些人为规避政策，以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付，导致实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋使用人不一致的情况。这就是所谓的“借名买房”。殊不知这种行为风险太大，不仅亲戚朋友可能成仇人，房子更有可能拿不回。那么，今天本律师就来分析此种情况下借名买房合同是否有效？涉案房屋到底归谁呢？借名人是要求确认房屋权属呢还是要求办理过户登记？各方主体如借名人、出名人以及善意第三人风险各自是什么呢？有什么防范建议呢？
一、什么是借名买房？
借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即借用父母、亲人或者朋友等其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
二、借名买房的主要原因
（1）借名人不具备购房资格，购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买；
（2）购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请；
（3）购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。
（4）为了转移财产或逃避债务：将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，是某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。
（5）为了节约将来可能发生的过户费用：父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。
三、借名购房的法律风险分析
1、借名人（即实际出资人）面临的风险
借名人由于在产证上没有署名，面对三类风险，即：
（1）符合过户条件的时候，出名人拒绝配合借名人不配合办理过户手续；
（2）出名人反悔不认可借名买房事实，主张是借款、赠与等，不肯退房；
（3）房屋因出名人债务或者其他问题被出卖、被查封、被抵押、被作为夫妻共同财产分割、被作为遗产继承等等；
2、出名人面临的风险
（1）因购房或者贷款记录影响自己的购房、贷款资格；
（2）因实际购房人还贷不及时，影响自己的信用记录以及存在债务风险；
3、买房第三人的风险
第三人购买此类房屋，会涉及到借名人与出名人的房屋权属纠纷中，也有可能无法如期获得房屋的风险。
四、司法实践中对“借名买房”认定规则
本律师结合自己的办借名买房的经验，并查询了大量的案例，发现司法实践中当事人最大的诉求或者双方的诉争议焦点主要在：
（一）借名买房合同有没有效力？
1、借名买房事实是否成立？
实践中，无论是否存在
借名买房合同，法院通常先会对当事人之间是否存在借名买房的事实进行认定。而判断是否存在借名买房事实，主要结合当事人提供的证据进行综合判断，如是否存在借名买房协议、购房款出资情况、房屋实际居住情况、购房时的政策背景、房屋物业费缴纳情况等多方面因素。法院认定不成立借名买房事实的原因多为当事人恶意串通，如当事人为了转移夫妻共同财产签订借名买房协议，当事人假借借名买房恶意串通损害他人利益等。
2、借名买房合同是否有效？
法院在认定当事人之间相关借名买房合同或者借名买房事实行为存在之后，会根据涉案房屋的性质以及购买时的政策背景认定当事人之间的借名买房合同或者借名买房行为是否有效。对于普通商品房的借名买房协议，只要系当事人自愿签订，并且不违背相关法律法规，法院通常认定为有效。而针对经济适用房、公有住房等性质房屋签订的借名买房合同，法院则会进行更为细致的审查与区分，有效、无效均有。
（二）涉案房屋权属到底属于谁？
借名买房合同纠纷时，借名人通常会起诉要求确认房屋所有权归自己所有，但这通常不会获得法院的支持。
（三）借名人能不能主张办理过户登记？
法院在认定当事人之间借名买房合同有效后，通常会支持借名人请求办理房屋过户登记的诉请。除非存在诉争房屋已被第三人善意取得或者借名人未取得相关资质，无法变更登记的情形等。
（四）借名人可否申请执行异议等？
借名人发现涉案房屋因出名人债务问题被查封、强制执行后，以借名人身份主张涉案房屋权属提出执行异议。法院通常认为案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，不能阻却执行。
最后，买卖房子时尽量用自己的名字，这样自己住着才安心放心，也不会担心存在的风险。万一出现纠纷，务必请专业的律师进行维权。
