房产律师 ：借名买房未及时过户可以起诉强制过户

原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：1.依法判令张四协助张三将坐落于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至张四名下；2.诉讼费用由张四承担。
事实和理由：2004年6月20日，张三、张四签订《借名购房协议》，张四借用张三的名义，于2004年6月26日购买一号房屋，并于2005年2月21日取得产权证，产权登记在张三名下；双方所签订《借名购房协议》第七条约定：“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”；双方经多次沟通，张四仍未能按照合同约定及时配合将张三名下的房屋过户，张四构成违约，给张三造成损失；现双方当事人无法达成一致意见，故张三诉至法院，请求判如所请。
 
被告辩称
张四辩称，不同意张三的诉讼请求；张四现在具有在北京市的购房资格，已经交纳社保满5年，但张四有两个孩子，现在也想买房，如果将诉争一号房屋过户至张四名下，会增加再次买房的负担（多交首付款等），所以不同意配合过户。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月26日，在售楼处，M公司（出卖人）与张三（买受人）签订《商品房买卖合同》（含附件），双方约定出卖人以出让方式取得位于北京市大兴区某地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定为“F小区”，买受人购买的商品房为上述“F小区”的一号房屋（即诉争一号房屋），该商品房的用途为住宅，总价为344651元，
张四、张三系兄妹关系；就支付首付款情况，张三主张当时的首付比例为总价款的20%，交了6、7万元，张四主张当时向开发商交了70000元现金，因金额不大，并未转账付款；就偿还银行按揭贷款情况，双方当事人主张张三将指定扣款的银行卡交与张四，由张四按期存入款项，并由贷款银行按期扣款，后在2013年由张四一次性偿还剩余银行按揭贷款。
双方当事人均主张系由张三办理一号房屋的入住手续，并由张四对房屋进行装修，先是由张四将房屋对外出租，之后张四居住在一号房屋；在2019年12月19日，张四一次性向物业公司交纳了一号房屋自2016年至2019年的物业费合计5916.80元；同日，张四交纳2019-2020年度供暖费2826.30元。
针对一号房屋颁发有所有权证；该证书载明房屋所有权人为张三，房屋坐落为大兴区，房屋建筑面积为94.21平方米，设计用途为住宅。
就双方当事人存在借名购房的事实，张三提交落款时间为2004年6月20日的由张四（甲方）与张三（乙方）签订的《借名购房协议》；张四认可该协议真实性；该协议第一条载明：“甲方以乙方名义购买位于北京市大兴区一号房屋，建筑面积94.21平米”；该协议第四条载明：“甲方于2004年8月5日以乙方的名义与银行签订了贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳了购房首付款……”；该协议第七条载明：“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”。
 
裁判结果
驳回张三的诉讼请求。
 
律师点评
借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系；主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。据此，本案争议焦点即为双方当事人之间是否在2004年购买一号房屋时成立借名购房合同关系。就此，法院有以下几点考虑。
第一，从出资角度看，系以张三名义支付首付款及办理银行按揭贷款，现无充分证据证明系张四实际交纳全部房款。
第二，从占有使用涉案房屋，即从实际享有房屋权益角度看，现有证据仅能证明系张四在张三起诉前的2019年12月19日（张三在2019年12月26日向法院提交起诉状）交纳了一号房屋的物业费及供暖费，没有张四对房屋进行装修及持续交纳供暖费、物业费等相关费用的充分证据；即使双方当事人所主张诉争一号房屋曾对外出租属实，根据交易习惯，一般亦系由房东（业主）负担物业费、供暖费支出。
第三，从双方签订书面借名购房协议角度看，《借名购房协议》的落款时间为2004年6月20日，其中载明房屋坐落为“北京市大兴区”，建筑面积为94.21平方米，但在之后的2004年6月26日张三与开发商所签订《商品房买卖合同》中小区名称尚为“F小区”，房屋建筑面积为93.78平方米，而《借名购房协议》所载明上述房屋坐落及建筑面积系与之后所颁发房屋所有权证一致；而且，《借名购房协议》载明“甲方于2004年8月5日以乙方的名义与银行签订了贷款相关文件……”，记载了在2004年6月20日之后所发生的事实；据此可以认定，《借名购房协议》肯定不是在签订《商品房买卖合同》之前签订，但经法院询问，双方当事人均否认存在倒签等行为，故该《借名购房协议》系伪证；因该协议系双方当事人所共同签订，故涉嫌虚假诉讼。