口头形式的借名购买房改房的协议是否有效？

  为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创，转载请注明。
 
 

        一、案件介绍：
        刘一方的父亲刘兵于1998年去世，其父在北京市朝阳区有一间公房，在父亲去世后该房屋的承租人变更为母亲张连惠。2006年该房屋被拆迁，刘一方获得一套安置房坐落于北京市朝阳区王四营附近某小区，性质为经济适用房。2006年12月20日，刘一方与北京市某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定：刘一方购买北京市朝阳区某住宅小区的房屋一套，房屋总价款20万元。实际上，2006年11月，刘一方的外公得知刘一方具有经适房资格后和刘一方达成了口头协议，约定该房屋符合上市条件后，外公张梓旭出资30万购买刘一方的房屋。
         在房屋实际交付后，外公张梓旭对该房屋进行了装修并实际入住。后刘一方取得了诉争房屋的房屋产权证书。平静的生活直到2013年11月20日才被打破，张梓旭要求履行双方在2006年约定的口头协议——由自己出资30万元购买刘一方的房屋，遂刘一方在《北京市存量房屋买卖合同》上签字。后来，刘一方一纸诉状将外公张梓旭告上朝阳区人民法院。以双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在重大误解且显失公平为由诉请法院确认双方在2013年11月20日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
 
       二、审判结果：
       朝阳区人民法院经审理后判决：
       驳回刘一方的诉讼请求。
 
       三、借名买房纠纷律师靳双权专业法理解析：
       本案是一起典型的借名买房案件。本案的焦点在于，双方于2013年11月20日所签订的《存量房屋买卖合同》订立时是否存在重大误解且显失公平？
       首先，我们先来看一下何为重大误解。
       重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。
       因重大误解而订立的合同一般具有以下构成要件：
     （1）误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。这类合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背。
     （2）当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成重大误解。如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解。同时，对订约动机的判断错误也不应构成重大误解。
误解必须是对合同的内容发生误解，并导致了合同的订立；同时，误解还必须是重大的。所谓重大的确定，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。
     （3）误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。合同一旦履行，将会使误解方的利益受到损害。
     （4）重大误解与合同的订立或合同条件存在因果关系。如果没有这种误解，当事人将不会订立合同或虽订立合同但合同的条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。
       根据我国《合同法》第五十四条之规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
    （一）因重大误解订立的；
    （二）在订立合同时显失公平的。
         一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
        当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
        本案中，刘一方与外公张梓旭已经在2006年达成了口头协议，约定该涉诉房屋在具备上市交易条件后张梓旭以30万元人民币的价格购买，而到了2013年，诉争房屋已经符合上市交易条件，而双方之间订立的合同并不损害国家利益且不违反社会公共利益，亦不违反相关政策和法律法规的强制性规定，应属有效协议。
        我国《合同法》第十条亦规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
         可以看出，我国法律保护依法成立的口头协议，而《合同法》第八条规定：“合法有效的合同对双方当事人具有约束力，双方应按约定履行自己的义务，不得擅自解除合同，依法成立的合同受法律保护。”中可以看出，双方的约定属于合法有效的合同关系。
         而本案中，原告主张双方在2013年所签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在显失公平的条款——以30万元购买诉争房屋为由要求确认无效，依据不足。且双方2013年所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是对2006年双方口头借名买房协议的确认，因此，不应以2013年的市场价格判定2006年的交易成本。本案中原告因房屋价格上涨而要求法院确认双方所签协议无效，有损合同另一当事人的合法权益，因此法院未能准许其诉讼请求亦体现了公平正义原则。
        综上所述，靳双权律师认为，法院对于本案的判决是正确的。
 
        在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
 
  资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
  联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
  联系人：靳双权律师
  联系电话：13426037149