子女为父母购买房改房，归属如何？

 吴先生和王老太有两个女儿，分别是大女儿吴梅和小女儿吴丽，吴老先生单位原来分配给其一套承租房501号公房。1998年，单位通知其可以购买公房产权。当时吴老先生没有那么多钱，妹妹吴丽还未参加工作，经家庭内协商先由姐姐吴梅出资购买。

      后在折算了吴老先生和王老太二人的工龄后，以吴老先生的名义购买了该套公房，房屋总价款为2万余元。1999年5月单位下发房产证，该公房所有权登记在吴老先生名下。2006年吴老先生去世，未留下任何遗嘱。吴老先生去世后，王老太便搬到小女儿家住，饮食起居均由小女儿吴丽精心照料。

      2011年，王老太被查出得了癌症，在去世前王老太留下一份遗嘱，遗嘱中载明：我自愿将501号房屋属于我的份额，在我去世后，有我女儿吴丽继承，立遗嘱人王老太，代书人赵某某，见证人刘某某。2012年年初，王老太去世。

      处理完后事，吴梅便要求将父亲名下的房屋过户到她一个人，房屋是我出资买的，没有吴丽的份额。房子是父亲的，妈将她的份额给我了，我应该继承。吴梅和吴丽各执一词，对已房屋分割无法达成一致，最终只能对簿公堂。

      难道姐姐出资购买的房子就不是父亲的遗产了吗？那母亲立下遗嘱是否还有效？吴丽带着种种疑问找到靳双权律师，靳双权律师详细了解案件情况，建议吴丽向法院起诉分割遗产。

      法院判决：

      北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：

      一、位于北京市朝阳区某小区501号房归吴丽所有。

      二、吴丽给付吴梅房屋折价款30万元。

      靳双权律师解析

      在日常生活中，子女以父母名义购买公房的情况不在少数，因公房归属又继承而引发的纠纷日益增多，该案中吴梅即是借父母的名义购买公房。

      单位分配的公房属于我国特定历史时期的产物，随着房改政策的推进，国家允许承租人以优惠价格或成本价格购买公房。这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄，且都是出售给原承租人，房屋产权证也登记在原承租人名下。一般对于此类房屋，子女出资在司法实践中大部分仅能认定为债权债务，子女不能仅因其出资而直接认定房屋归其所有。

      靳双权律师认为，在本案中，虽然前期购房的出资是吴梅拿出来的，但吴梅与父母之间并咩有约定谁出资房子就归谁所有。另外，自2006年吴老先生去世后，王老太便与吴丽生活居住在一起，但501号房屋交由吴梅出租，房租均由吴梅一个人收取，作为对其购房出资的补偿。

      现在吴老先生和王老太均已去世，501号房屋登记在吴老先生名下，且该房屋系在二老婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产。二老去世后，该房屋应依法认定为二老遗产。原则上，如果老人生前立有遗嘱则遵照遗嘱执行，如果没有遗嘱一般将按法定继承进行分割。

      在庭审中，吴梅否认遗嘱的真实性，称遗嘱是吴梅伪造的。在靳双权的建议下，吴丽就当是的见证人刘某某出庭作证，当庭接受了法官及对方的询问。刘某某证实该遗嘱的内容均系王老太真实意思表示，当时是由王老太口述，赵某某代书写的，其当场见证并在遗嘱中签名。

      依据我国《继承法》的规定，遗嘱的形式主要有如下几种：一是自书遗嘱，即由立遗嘱人亲笔代写，签名；注明年、月、日；二是代书遗嘱，即由两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人，其他见证人和易主任签名；三是公证遗嘱，有遗嘱人经公证机关办理；四是录音遗嘱，需有两个以上见证人在场见证；五是口头遗嘱，只有遗嘱人在危急情况下，才可以立口头遗嘱，口头遗嘱必须有两个以上的见证人见证。

      在本案中，王老太所留遗嘱符合我国《继承法》关于代书遗嘱的规定，应属于代书遗嘱，该遗嘱经见证人见证，是老人的真实意思表示。因此，该遗嘱是真实有效的遗嘱，房产分割应遵照遗嘱执行。

      鉴于房产属于不可分割物，可依据继承人所占的份额不同而确定房屋归属，一般情况下房屋归份额较多的一方所有，取得房屋的一方给付给对方相应份额的折价补偿。结合本案情况，吴老先生去世后，属于其的一般房产应有王老太和吴梅、吴丽共同继承，即吴梅和吴丽每人占六分之一的份额，现在王老太立遗嘱将自己享有的份额给吴丽，那么吴丽实际上占有该房屋的六分之一的份额。

      在靳双权律师的就建议下，吴丽起诉要求继承六分之五的产权份额，房屋归吴丽所有，折价款按份额支付吴梅。最终，法院经过审理支持吴丽的诉讼请求，判令吴丽支付吴梅房屋折价款30万元。

      在此，靳双权律师特别提醒广大读者，对于公房买卖，一般请款下不要借名买房，如果借名购买，一定要保留双方存在借名购房的证据，仅是出资关系，证明不了双方存在借名买房的事实。

      如果父母认可谁出资房屋就归谁所有，则最好出资人与父母之间能有一纸书面约定或签订一份协议，这样才能在将来最大限度的保护出资人的利益。一般情况下，如果没有相关证据证明出资人与出名人之间就财产归属有约定，那很有可能出资人的出资最终只能作为债权债务主张。

      结合本案的情况，吴丽持有老人的遗嘱，而吴梅对遗嘱不认可，并称房屋是其出资购买应归其所有。在此情形下，有可能出现两种情行：

      一、吴梅会起诉要求确认房屋归其所有，这时吴丽就只能被动应诉，反驳其诉讼请求，即使胜诉最终也无法确认房屋归吴丽所有。

      二、吴丽主动起诉，要求依法继承房产份额，房屋归吴丽所有，吴丽给付吴梅相应份额的折价补偿。相比较而言，吴丽占的房产份额较多，吴梅不认可遗嘱的真实性，如吴丽提起诉讼则能更好地占据主动权。同时，对于本案如果吴梅对遗嘱的真实性存在异议，其须提供充足的反正。鉴于本案的情况，吴梅未提供反证，最终法院经审理对遗嘱的真实性予以认可，支持了吴丽的全部诉讼请求。

      借名买房协议纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人。

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