北京房产律师咨询——借名买房和借款买房分别有什么不同

一、原告诉称
　　原告王一诉称：2006年12月26日，原告与a房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于a号房屋。2014年4月，原告已经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住，原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决：1、被告腾退a号房屋;2、被告承担本案诉讼费。
　　二、被告辩称
　　被告王二辩称：被告是诉争房屋的实际出资人、购买人、居住人、所有权人，合法占有该房屋，没有妨碍原告，故原告的诉讼请求应予驳回。原被告之间对于诉争房屋的权属存在争议。被告认为该房屋的所有权人是被告，原被告之间存在书面借名买房合同，原告以五万元的价格将购买经济适用住房的资格转让给被告，并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。该书面合同中明确约定该房屋所有权人是被告，原告将协助被告办理产权过户手续。
　　现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，并且自2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告，该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。该房屋属于按经济适用住房管理的房屋，依据相关司法解释规定，被告当庭提起反诉，要求原告将诉争房屋过户至被告名下。
　　三、本院查明
　　王一原户籍在b号。该处房屋拆迁后，王一获得一个购买经济适用住房的指标。2006年12月26日，王一与a房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定王一购买a号的房屋一套，购房总价款为271015.5元，房屋预测建筑面积102.27平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2006年12月26日前交付房款271015.5元。”上述房屋购房款以及购买时交纳的契税、公共维修基金等费用都是由王二实际支付。房屋交付后，王二对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。
　　与上述购房合同签订同日，王一的父亲王延墀以王一(乙方)的名义与王二(甲方)签订《借款合同》。合同约定：“乙方因购买住房需要，特向甲方借款人民币叁拾贰万壹仟零壹拾伍元伍角整(321015.5元)。双方约定如下条款，共同遵守。1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用。某室(102平方米)。3、在乙方将(某室)转借为甲方使用期间，该房屋仅限于王二本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由王二本人承担，乙方王一概不负责。4、暂住期限定为2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。乙方应协助办理产权过户手续，由此发生的费用由甲方负责支付。”
　　王一称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但王一同时称认可借王二钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给王二的事实也不知情。王二称，上述《借款合同》只是一个形式，原被告双方实质上是借名买房，只是因为怕借名买房不合法，所以才签订了《借款合同》。
　　2008年10月6日，建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为王一，房屋性质为经济适用房。另查，王二以家庭名义购房资格核验结果为初步核验通过。
　　四、裁判结果
　　一、王一于本判决生效之日起七日内将房屋所有权过户至反诉原告王二名下;
　　二、驳回原告王一的全部诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。虽然王二与王一父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：一、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且王一事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;二、除购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是王二支付，且购房的手续材料除房屋所有权证外都在王二处保管，这不符合如果王一为产权人的常理;三、如本案是王一购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且王一又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，此种陈述难以令人信服;四、根据王二提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则王一并无与王二讨论分享增值利益的必要。综上，又结合王二一直居住在诉争房屋内的事实，认定原被告之间存在借名买房的约定。
　　关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现王二以家庭名义符合在京购房的条件，故王二要求王一将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，予以支持。王一要求王二搬离诉争房屋的本诉无法对抗王二提起的反诉，对王一的本诉不予支持。