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买卖双方签署房产买卖协议,卖方不办理过户手续,买方如何要求违约金?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-27 14:37

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告江某诉称,2016年1月23日,被告宋某与被告张某签订《委托书》及《协议书》,双方约定登记在宋某名下由张某出资购买的1204室的相关事宜,由张某全权负责办理解决。2016年2月24日,原告与被告宋某就1204室房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》、《补充协议》,张某与江某签订《补充协议二》。购房总价款为165万元,被告应取得房产证5个工作日内通知原告司积极配合房屋产权转移登记手续,如逾期,被告应按房屋交易总价的万分之五每日向原告支付逾期违约金,现被告拒绝办理登记手续,应承担相应法律责任。故向法院提出的诉讼请求:1、四被告继续履行和原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》,协助原告将1204房屋的产权变更登记至原告江某名下;2、四被告向原告支付违约金(以165万元为基数,按每日万分之五计算,自2019年3月6日计算至被告实际履行完毕第一项诉讼请求之日止)。
2、被告辩称
宋某辩称,2016年2月24日,张某拉着我去和原告签的合同,张某当时让我写了一个委托书,签了三份合同原件,我手里没有。到今年年初,我发现房屋不能过户,但房款确实是张某收的,我可以配合原告把房款退回去。但和张某沟通后,张某不同意,张某要求过户。关于房屋的最终权属问题,根据房屋产权证,我认为房子所有权是我的,我可以把张某购买房屋的钱退给他。原告提出过损失问题,我认为是有理有据。对于张某这边,我的意见是我当时给张某出了授权委托书,但房款应归我这个房屋所有权人处理,且委托书上没有写授权的时限,要求收回。
关某辩称,房屋产权证是宋某的,所以我认为房子也是宋某的,但认可是张某出的购房款。到今年年初的时候,我才知道张某把宋某名下的房子给卖了,且钱是张某收的原告的房款,要求我和宋某配合过户,我是不同意的,他们此前签合同时我也不清楚,不同意原告的诉求。我和宋某是在2011年6月9日结婚的,我认为涉案房屋属于婚后共同财产。
张某辩称,我和原告签的买房合同、补充协议、定金合同等一系列的手续都是合法有效的,我也是积极的履行合同的约定义务,同意协助原告办理涉案房屋过户的相关手续,但由于涉案房屋的所有权证书没有登记在我名下,所以现在这个交易就卡在了产权过户这块。我在与原告签订合同及补充协议的过程中,房屋的权属情况及是否取得房屋产权证书、房屋的现状都告知过原告,我收到原告交付的全部房款,也已向原告交付了房屋及与涉案房屋相关的之前的购房合同、收据等一系列的购房手续的原件,因此我方同意协助办理过户,但我方不存在违约的行为,不同意支付违约金。
杜某辩称,针对涉案房屋出售给原告的这个事儿,我是知道且同意的,针对过户没有异议,但不同意支付违约金。我与张某已于2017年5月25日离婚,离婚时未针对涉案房屋进行分割,当时也已经和原告签了房屋买卖合同了。
 
二、法院查明
2013年11月18日,宋某购买1204号房屋,总价款686924元。
2016年1月23日,宋某与张某就上述房屋签订《协议书》,约定:在宋某名下由张某出资购买的1204室的相关事宜,由张某全权负责办理解决。2016年1月25日,宋某向张某出具委托书,委托张某全权处理相关事宜。
2016年2月24日,江某(买受方,乙方)与宋某(出卖人,甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:宋某将其1204号房屋出售给江某,房价款140万元;买卖双方一致同意,买受人以自有资金交易(即全款交易);买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前,买受人应付清全部房屋价款;买卖双方同意,出卖人与买受人应于本合同签署后1000个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续;出卖人应当在签订买卖合同7个工作日内将该房屋交付给买受人。
2016年2月23日,张某(甲方,出卖人)与江某(买受方,乙方)就上述房屋签订《补充协议》,约定:甲方为本房屋的实际出资购买人,甲乙双方一致同意,本合同的房屋成交价为165万元;原买卖合同的成交价140万元的相关付款时间按原来合同约定执行;高出25万元双方一致同意于2016年12月31日之前,乙方支付甲方;乙方一共支付完成150万元时,甲方在支付完成7个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。
合同签订后,江某已向张某支付全部购房款165万元,涉案房屋已由江某占有使用至今。
宋某认可涉案房屋是由张某出资并借用其名额购买所得,购买后一直由张某占有使用,2019年初取得涉案房屋的所有权证书。
 
三、法院判决
北京市大兴区法院判决:
1、宋某、关某、张某、杜某协助江某办理1204号房屋的产权过户登记手续,将该房屋过户登记至江某名下;
2、宋某、张某共同给付江某违约金3000元;
3、驳回江某的其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。涉案房屋虽系以宋某名义购买,但所有款项系由张某出资支付,且房屋自购买后一直由张某占有使用,故张某应为涉案房屋的实际权利人。
张某将涉案房屋出售给江某,并由宋某出面与江某签订的房屋买卖合同及补充协议,系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,属有效合同,双方均应按照合同约定履行相应义务。江某已按照合同约定支付全部购房款,已经履行了作为买受人的付款义务,而张某作为房屋的实际出卖人、宋某作为房屋的产权登记人不配合江某办理相关购房手续,违反了合同约定,属于违约行为,应承担本案违约责任。
江某要求被告方支付逾期履约违约金的诉讼请求,因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失,根据相关法律规定,参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑,法院对违约金数额酌情调整为3000元。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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