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朋友之间签署借名买房协议,签署的房屋买卖合同效力如何

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-27 14:30

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告江某诉称,原告与被告黄某、叶某均系朋友关系,2012年黄某所有的房屋被拆迁,因拆迁安置了回迁房,被告黄某取得安置房屋指标后,称要对外出售。于是原告提出购买该房屋,但原告当年并不具备购房资格,于是原告以其好友及被告叶某的名义,于2012年8月30日与被告签订了《拆迁房(期房)转让协议》,该房屋成交价为140万元。合同签订后,原告如期全额向被告支付了购房款,该回迁房已全部建好,并正式交付给被告入住。根据相关规定,原告就涉案房屋所有权诉至法院,要求依法解决:1、要求合同编号为0955的《回迁安置房买卖合同》确认的1102号房屋归原告所有;2、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
被告黄某辩称,一、原告主体不适格,原告无权对黄某提起确权的诉讼,仅凭转账凭证140万元,无法证明原告与被告叶某之间的借名买房关系。二、原告曾于2018年7月以民间借贷为由提起诉讼,要求黄某归还140万元款项,要求黄某归还本息,后原告撤回了诉讼。现原告再次就同一笔款项,以不同的事由进行起诉,明显存在自相矛盾的地方,已经构成虚假诉讼。综上,我们不同意原告的诉讼请求。
被告叶某辩称,不同意原告的诉讼请求,合同是我和黄某之间的,就算要起诉,也是我起诉黄某。虽然当时买房子的钱是江某出的,但是当时说的是为了给我改善住宿环境,买房子时我和江某是男女朋友关系。
 
二、法院查明
2012年8月16日,腾退人(甲方)某村委会与被腾退人(乙方)丁某签订《腾退补偿安置协议书》(以下简称安置协议),其中黄某系被安置人口,该协议签订后,共获得7套安置房屋,含15-1-1403、14-3-1102等。黄某自述丁某系其叔叔。
2017年11月1日,黄某就14-3-1102号房屋(以下简称1102号房屋)与A公司签订了《回迁安置房买卖合同》(以下简称合同),购买了上述房屋。合同约定该房屋建筑面积87平方米(最终面积以房产管理部门实测为准)。另,上述1102号房屋尚未办理所有权登记手续。
2012年8月30日,甲方(出卖人)黄某与乙方(买受人)叶某签订《拆迁房(期房)转让协议》(以下简称协议),约定就拆迁房转让事宜达成如下协议,该协议约定房屋的基本情况为拆迁回迁房,建筑面积87平米,房屋性质为商品房,未设定抵押。房屋成交价格为140万元,付款方式为买受人预先支付出卖人100万元,余款40万元于签订协议后一年内交付结清。该协议同时就交房等权利义务进行了约定,但未就房屋坐落位置进行约定。
上述协议签订后,江某于2012年8月31日至2013年8月30日期间分数笔向黄某转账140万元。黄某于2013年9月出具收条,载明:今收到叶某购买黄某名下的一套87平米的回迁房购房款肆拾万元整,其中含捌仟元利息(加上2012年9月3日壹佰万元购房款合计总房款壹佰肆拾万元整都付清)。叶某在该收条付款人处签字,黄某在该收条收款人处签字。
另,上述协议及收条原件形成后均由叶某持有。
2018年7月18日,江某曾就同一笔款项以民间借贷纠纷为由将黄某诉至法院,要求黄某向其偿还本金140万元。该案审理过程中,江某称140万元系其借叶某之名购买房屋的购房款,被告黄某不予认可,后原告撤回起诉。
 
三、法院判决
北京市丰台区法院判决:驳回原告江某的诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,本案的争议焦点有二,其一,合同关系是否存在;其二,在1102号房屋尚未办理所有权登记手续的情况下,是否可就所有权进行处理。对以上焦点,分析如下:首先,就举证责任来说,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中,江某以其与二被告之间存在借名买房关系为由提起诉讼,应就借名买房合同关系的存在承担举证责任。其次,就法律关系来说,借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的行为。判定是否存在借名买房的关系,可以从双方是否存在借名买房的约定、房款的支付情况、房屋的占有使用情况等予以认定。结合本案查明的事实,江某主张其系借叶某之名购买房屋,但江某并未提供其与叶某之间的借名合同,亦不持有购房协议原件,购房款收条等与房屋相关的手续,而上述手续均由叶某持有。此外,江某亦无法提供其与叶某之间存在借名合同的其他证据。因此,在江某未就其与叶某之间存在借名买房的合同关系完成举证责任的情况下,原告诉称的法律关系无事实及法律依据,法院对该合同关系不予认定。第三,就原告的诉求来说,原告要求涉案1102号房屋归其所有,而该房屋并未办理所有权登记手续,在此情况下,原告该请求亦无相应的法律依据。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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