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借名买房行为和借款买房行为至今有什么区别?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-27 14:23

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告周某诉称,孙某、周某某系夫妻,周某系周某某之妹,双方系亲戚关系。2005年9月,孙某、周某某所在村拆迁。同年10月,周某与孙某、周某某约定,周某借孙某之名购买1207号房屋,房屋总价265000元,由周某支付购房款,待房本下发后,可进行房屋产权变更时,孙某、周某某协助周某办理产权变更手续。周某于2005年10月分两笔向孙某、周某某支付购房款。2005年11月1日,孙某、周某某自村委会拿到钥匙后即交付给周某。2015年,周某通过小区物业才知晓孙某、周某某已于2010年5月26日取得涉案房屋所有权证书,该房屋已允许进行房屋产权变更登记。此后,周某多次要求对方协助办理产权变更手续,均遭到拒绝,故向法院提出诉讼请求:判令1207号房屋归周某所有,孙某、周某某立即协助周某办理房屋产权变更手续。
2、被告辩称
孙某、周某某辩称,不同意周某的诉讼请求。一、双方从未就借名买房事宜存在任何约定。本案周某起诉的是借名买房的房屋买卖合同纠纷。作为原告,周某应当对其主张的基本事实负有举证责任。现其没有任何证据证明双方曾有过借名买房的意思表示,更没有关于房屋具体信息、房款、过户登记等任何约定内容的证据,应承担举证不能的不利后果。二、周某从未就其购买本案房屋提供任何出资。1207号房屋是孙某宅基地拆迁所得,周某主张其出资购买了房屋,却未提交其向拆迁单位支付房款的任何凭证,亦未提交向孙某、周某某支付房款的任何凭证,其根本从未有过任何购买1207号房屋的出资。周某提交的拆迁协议、房产证复印件均为另一案件中孙某、周某某提交的证据,此情况不符合借名买房交易习惯。
 
三、法院查明
周某于2005年10月31日前支付孙某、周某某265000元,并自2005年11月1日与家人装修后居住1207号房屋至今。2010年5月26日,1207号房屋登记在孙某名下。
周某提交周某某、周某及周某之夫郭某于2018年8月28日录音一份,证明1207号房屋是周某向孙某、周某某购买的。孙某、周某某对录音的真实性予以认可,对证明目的不予认可,称265000元是借款,双方对借名买房没有约定。
证人到庭陈述证人证言:当时被告家拆迁,多了10平米,当事人要是不要,大队就补偿十万,被告就让周某买了。当时周某说给孩子买房差10000元,我就借给她了,没写收条,给的现金,还的也是现金,时间大概在2005年左右。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决:被告孙某、周某某协助原告周某将1207号房屋的所有权转移登记至原告周某名下。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为:民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系,应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房,往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议,而上述其他要件在个案中亦并未完全出现,应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析,在诚实信用原则基础上,作出公平公正的判决。
本案中,周某与孙某、周某某系亲戚关系,双方并未签订借名买房协议。孙某于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后,周某于2005年10月31日前向孙某、周某某交付265000元款项,并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。关于265000元的性质,双方产生争议,周某称系购房款,孙某、周某某称系借款。从双方录音交谈内容可见,支付265000元时,周某家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁,结合证人证言,周某通过多方借款方式筹集了该笔款项,若周某又将该笔款项出借给孙某、周某某,且双方未签订还款及支付利息的协议,则与常理不符;从《拆迁协议》内容看,孙某若购买三套房屋,需向拆迁单位补交149361.16元,而周某于收房前一日即2005年10月31日向孙某、周某某支付远超过补交款的款项265000元,显然不符合借款常理;孙某、周某某任由周某自2005年11月1日装修房屋并使用至今,十几年间未偿还借款,亦与借款习惯不符。综合以上几点及2005年房屋价格水平分析,周某支付给孙某、周某某的265000元款项性质应为购房款,而非借款。结合录音内容看,对话中周某某的陈述,均与其所述的双方为借款关系相悖。基于此,对周某与孙某、周某某之间存在借名买房关系予以认定。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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