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借名买房,你想好了吗?可能只是你的一厢情愿

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-11 20:02

  借名买房其出发点往往是为了规避法律、政策,为了享受特定的政策优惠,为了规避隐藏个人的真实财产信息,个人财产规划等等。常见于因为购买房屋需要一定的资质而购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买。
  借名买房因为存在一定的目的性以及私密性,在实务中往往会发生在亲属朋友之间,建立在关系密切且相互信任的基础上,因此很多人并不会单独就此签订书面协议,本是出于一定目的的行为可能最后变成了实际出资人的一厢情愿;即使签订了相关的书面协议,也会因为登记购房人擅自处置房屋,可能导致实际出资人无法追回房屋的风险,借名买房有风险。因借名买房而引发的纠纷在多地时有发生。
  案例一:
  2018年7月,我市江干区人民法院作出一起判决。陈某、郑某2系夫妻关系,因郑某父母郑某1、王某不享有杭州户籍,根据当时杭州购房政策,郑某1、王某无购房资格,经过与郑某2、陈某商量后借郑某2的名义购买房屋,为此郑某2与陈某签订了《婚内财产协议》。
  该案经过江干区人民法院一审审理认为陈某、郑某2可以其名义所购买的案涉房屋实际归郑某1、王某所有,有《婚内财产协议》为证。该协议系双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,本院予以确认。
  该协议书载明了案涉房屋购买过程及款项来源,与郑某1、王某提供的银行流水明细能够相互印证,可以说明郑某1、王某与陈某、郑羽之间存在借名买房的关系。陈某辩称该协议系赠与协议,与协议书体现的内容不符,本院不予采信。法院最后支持了郑某1、王某的诉讼请求。
  案情二:
  近日,广东省广州市白云区人民法院通报一起房屋纠纷案件。陈某、欧某夫妻二人及其女儿在不具备购房资格的情况下,与小区保安队长达成“借名买房”的口头协定。但数年后,当夫妻提出过户要求时,对方却声称房子是自己的,拒绝过户。法院经审查后认为,从客观行为来看,由陈某支付全部房价款,开发商交付房屋后就由陈某夫妇、小欧对涉案房屋进行占有使用至今,且购房合同、税费凭证和房产证都由陈某夫妇及小欧持有,吴某多年来均未对此提出异议。从主观动机上看,由于陈某家人不具备购房资格,具有借用吴某资格购房并要求其在小欧18岁后归还的动机。
  法院最终认定了“借名买房”的事实存在,判保安将房屋过户给该夫妻的女儿。
  案情三:
  2017年当时以170万元购得的房子如今市场价至少280万元,穆先生等人决议卖房套现。但随后穆先生和郭女士发现房子已经不在尹某名下。原来,穆先生和郭女士连续还贷五年的房子,其实根本就没有买。而尹某始终声称“自己只是被动配合”,钱虽然打到了自己的账户上,但并不意味着房子也要自己去买。
  今年3月,上海市闵行区人民法院对这起纠纷作出一审判决,由于原告未能拿出证据证明被告曾经买过房子,因此,法院没能支持原告主张的“房屋差价”的补偿。
  张文韬律师提醒:
  一、借名买房的法律关系
  借名买房中主要涉及两个主体,实际出资人和购房登记人。实际出资人系购买房屋的实际出资人也是委托他人以他人名义购房的委托人;购房登记人系接受实际出资人委托以其名义购买房屋并登记在其名下的受托人。
  实际出资人与购房登记人之间是委托关系,即实际出资人委托购房登记人以其名义对外购买房屋,实际出资人有按照委托协议按时支付房款等义务,购房登记人有配合实际出资人办理变更登记的义务。
  二、借名买房的法律风险
  1、借名购买经济适用房等政策性房屋的,因该类房屋存在一定的政策因素,若购房登记人反悔可能导致实际出资人无法取得房屋产权;
  2、若购房登记人擅自处分房屋将房屋出售至他人名下而其丧失还款支付能力的,实际出资人可能面临无法弥补损失的情况;
  3、若购房登记人去世,其继承人不知借名买房的情况,导致房屋被继承的风险;
  4、若购房登记人个人丧失还款能力,房屋被他人查封、抵押或者被法院强制执行的风险;
  5、若购房登记人因离婚,其配偶否认借名事实,要求确认房屋为夫妻共同财产的风险。
  结论:
  借名买房无论如何都会存在一定的风险,本律师原则上不建议借名买房。但若确有需要的,本律师提供如下建议:
  1、借名买房的目的不能违法法律、法规的规定,不能违法公序良俗、社会公共利益,不能和第三人合谋侵犯他人的合法权益;
  2、实际出资人与购房登记人需要就借名买房事宜形成书面的合同,约定好相关的事实、违约责任、过户条件等等并要求相关利害关系人签字确认;
  3、实际出资人需要在购房时保存好相关证据,比如实际出资人在购房时候从自己账户支付房款并保存好相关票据;
  4、建议购房登记人完成登记后将房屋抵押至实际出资人名下以防房屋被他人处置。
  因此,借名买房风险很大,在此提示广大购房者,不要为贪图眼前利益轻易采用借名买房,最终可能导致房、钱两失。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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