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借名买房合同纠纷中涉及到贷款房应该如何处理?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-10-28

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
汪玲上诉请求:1、程永皓、张娅从汪玲所有的位于宜昌市西××路××号房屋(宜市房权证西陵字第××号)中搬出,停止对汪玲房屋所有权的侵害。2、由程永皓、张娅承担一、二审案件受理费。事实及理由:1、一审判决认定程永皓、张娅借汪玲之名购买房屋错误。首先,程永皓、张娅以汪玲之名购买案涉房屋确实得到其家人的协助,但房屋是以汪玲的名义购买,汪玲才是案涉房屋的主体,其家人虽有协助程永皓、张娅的行为,但这此行为不仅不是汪玲亲自所为,而且违背了汪玲的意思。因此,不能据此认定汪玲与程永皓、张娅有借名买房之合意。其次,一审判决若无汪玲配合,程永皓、张娅无法办理银行贷款,但实际情况是程永皓、张娅从汪玲之弟汪军处得到汪玲以为是给其弟弟办理购房贷款的相关资料后,到银行找熟人,在汪玲不知司的情况下办理了贷款。因汪玲申请对《个人住房借款合同》和《借款抵押合同》进行鉴定,但因上述合同系复印件被鉴定机构退回。而一审法院在交通银行调取原件后未作鉴定,并以此认定汪玲协助程永皓、张娅办理银行贷款明显错误。
第三、汪玲确实于2004年知晓程永皓、张娅冒名购房的事实,但据此认定汪玲默许了程永皓、张娅的行为错误。因双方从未达成借名购房的合意,因此,案涉房屋应属汪玲所有。第四、汪玲知晓程永皓、张娅冒名购房之后,曾与程永皓、张娅多次协商未果,但汪玲念在程永皓、张娅与其弟是朋友,缴纳了购房款并居住多年,愿意以低价出售,但被程永皓、张娅拒绝。2、一审判决认定案涉房屋为程永皓、张娅所有错误。根据物权法定原则,虽然汪玲未支付购房款,也未在案涉房屋中居住过一天,且十几年未主张权利,但这并不妨碍其取得案涉房屋的所有权。3、一审判决认定汪玲无购房意思表示而认定汪玲缺少取得房屋的必要条件错误。当时汪玲确实没有购房的意思表示,但程永皓、张娅在其不知情的情况下以汪玲名义购房,其行为符合无权代理的构成要件,且汪玲对该行为进行了追认,因此,汪玲对案涉房屋享有所有权。

程永皓、张娅服从一审判决。

被告辩称
程永皓、张娅向一审法院起诉请求:1.确认登记在汪玲名下的坐落于宜昌市西××路××号(房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号)房屋归程永皓、张娅所有;2.汪玲协助程永皓、张娅办理上述房屋的过户手续;3.汪玲承担本案诉讼费。

汪玲向一审法院提起反诉请求:1.程永皓、张娅从汪玲所有的坐落于宜昌市西××路××号(房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号)房屋中搬出,停止对汪玲房屋所有权的侵害;2.反诉诉讼费由程永皓、张娅承担。

本院查明
一审判决认定事实:程永皓、张娅系夫妻,与汪玲之弟汪军及汪玲父母熟识,并通过汪军认识了汪玲。汪玲的父母均系三峡大学职工。2003年,程永皓、张娅得知三峡大学的职工及其子女可购买三峡大学内部的公寓房,与汪玲的父母协商后,汪玲的父母便以汪玲需购房为由将购房指标给予程永皓、张娅购买三峡大学的公寓房。2003年11月18日,三峡大学(出卖人)与宜昌市鑫鼎实业有限公司(委托代理机构)、汪玲(买受人)签订《公寓房买卖合同》,合同中载明买受人汪玲,委托代理人汪永昇汪玲父亲。合同约定汪玲购买A区第07#幢2单元1层202号房,房价845元m2,房产证办理及配套设施等相关费用按80元m2包干核定,综合单价为925元m2,建筑面积161.90m2,总价149757元;汪玲选择按揭贷款方式支付房款,首期支付房款49757元。同年11月28日,汪玲与交通银行宜昌分行分别签订《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》,约定汪玲、程汉华作为借款人向交通银行宜昌分行贷款100000元,贷款期限15年,贷款期限自2003年11月28日至2018年11月28日。
汪玲、程汉华并作为抵押人将购买的房屋作为抵押物抵押给交通银行宜昌分行,抵押期限15年至2018年11月28日止。2003年11月18日,程永皓、张娅支付了首付款49757元,同年12月2日,程永皓、张娅通过银行发放的贷款支付购房款100000元,2006年3月10日,补交房款277.54元。交通银行宜昌分行开办了户名为汪玲的交通银行太平洋卡(账号60×××01)。自2003年11月起,程永皓、张娅通过该卡每月向交通银行偿还房屋按揭贷款。2004年9月,程永皓、张娅入住坐落于宜昌市西××路××号的房屋至今。2005年5月8日,宜昌市房地产权监理处发放了坐落于宜昌市西××路××号房屋的所有权证,登记房屋所有权人为汪玲。

一审判决同时认定事实:2003年11月18日,三峡大学(出卖人)与宜昌市鑫鼎实业有限公司(委托代理机构)、汪玲(买受人)签订的《公寓房买卖合同》中“汪玲”的签名与汪玲在其他材料中的签名经鉴定不是同一人书写,汪玲亦否认其授权家人签订购房合同和办理银行贷款手续。汪玲与程汉华原系夫妻,于2006年2月6日离婚。汪玲陈述2004年其家人接到银行催交贷款电话时得知其在交通银行有贷款未归还,经询问其母知晓了程永皓、张娅以其名义购房和在交通银行办理贷款的事。之后,程永皓、张娅与汪玲协商房屋变更登记以及给付补偿价款事宜未果。

本院认为
一审法院认为:本案的争议焦点有如下三个方面:一是程永皓、张娅与汪玲之间是否存在借名买房的合意?二是谁享有涉案房屋所有权?三是汪玲的反诉诉讼请求是否应予支持?一审法院针对上述争议焦点分析评判如下:

一、程永皓、张娅与汪玲之间是否存在借名买房的合意?借名买房,一般是指借名人不满足购房条件或者不方便以自己名义购买房屋时,与出名人达成协议,由借名人出资,以出名人名义购买房屋的行为。本案中的程永皓、张娅不是三峡大学职工或是子女,本不具有购买三峡大学公寓房的条件,两原告与被告之间亦未签订书面的借名买房协议,但程永皓、张娅实际支付了争议房屋的首付款,以汪玲名义办理房屋按揭贷款手续并按期偿还了贷款,成功购买争议房屋,符合借名买房的特征。审理中汪玲否认与程永皓、张娅达成借名买房的合意,综合全案分析,程永皓、张娅提交了《公寓房买卖合同》的原件,该份合同中载明买受人是汪玲,鉴定结论表明该份合同中汪玲的签名与其提供的样本中签名“不是同一人所书写”,但程永皓、张娅与汪玲父母熟识,《公寓房买卖合同》中载明汪玲的委托代理人系汪永昇,汪永昇系汪玲之父亲,且汪玲母亲认可当时是以汪玲需要购房为由向三峡大学出具的证明,故程永皓、张娅持有《公寓房买卖合同》原件,以汪玲名义成功购买三峡大学的公寓房,若无汪玲及其家人协助,程永皓、张娅是无法购买争议房屋的;其次,程永皓、张娅为购买争议房屋以汪玲的名义办理了银行按揭贷款,汪玲辩称自始至终不知情,只是曾经将身份证等材料交给其弟,但从交通银行贷款的材料来看,贷款所需的材料齐全,致银行顺利发放贷款,若汪玲没有提供相应材料,贷款不会顺利的办理,这与汪玲所说的不知情不合常理。
同时,汪玲陈述2004年交通银行曾向其家人催还贷款,汪玲自认此时才知道有人用自己的名义办理了银行贷款。若汪玲辩称的不知情成立,在2004年时其已知道自身权益受到损害,在长达十多年里,其作为完全民事行为能力人,在自己的权益受到侵害时未主张任何权利,亦未采取任何补救措施,是对程永皓、张娅以其名义购房的默许,且查明双方曾为借名买房一事进行协商,因对补偿数额未达成一致而协商未果,故一审法院认为程永皓、张娅与汪玲虽未达成书面的借名买房协议,但综合全案分析,汪玲有理由知道程永皓、张娅借名买房的事实,并在银行催促偿还贷款后认可借名买房的行为,一审法院认为程永皓、张娅与汪玲达成了借名买房的合意,对汪玲辩称的不知情不予采纳。

二、谁享有争议房屋所有权?本案争议房屋虽然登记的所有权人为汪玲,银行按揭贷款亦是以汪玲的名义办理,但汪玲并未实际支付购房首付款和按期偿还贷款,该房屋的首付款及银行贷款均由程永皓、张娅支付,程永皓、张娅持有购房合同原件以及交纳房款的票据,自2004年9月入住争议房屋,交纳了用水、用电、天燃气、物业管理等方面的费用,占有使用房屋至今,而汪玲未对争议房屋支付任何款项,十几年来从未主张任何权利,且双方在审理中均陈述争议房屋已能进行正常交易,同时根据《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”故一审法院认为争议房屋实际应归程永皓、张娅所有,对汪玲辩称争议房屋归其所有的意见不予支持。

三、汪玲的反诉诉讼请求是否应予支持?根据我国法律规定,通过买卖方式继受取得不动产物权的,不仅需要向房地产权属登记部门办理登记予以公示,还要求不动产买卖双方的意思真实,买卖关系合法有效。本案中,由于争议房屋系程永皓、张娅借用汪玲名义购买,汪玲并无购买争议房屋的真实意思,买受人汪玲与三峡大学签订的《公寓房买卖合同》因当事人的意思表示不真实而非合同无效,因而汪玲缺少取得房屋产权的必要条件,且其未实际支付购房款,无法取得争议房屋的产权。汪玲在庭审中提出程永皓、张娅借名买房的行为损害了其享有购买其他房屋的相关权益,但汪玲并未明确其购买其他住房而产生具体的利率增长损失,也无证据证明因程永皓、张娅借名买房对其造成的实际损失。虽然双方之间没有书面的“借名买房”协议,但有充分的证据证明争议房屋的首付款、银行贷款以及其他相关费用等实际由程永皓、张娅支付,则可认定登记在汪玲名下的房屋属于代持有性质,该房屋的实际权利人应为程永皓、张娅,现汪玲主张程永皓、张娅搬出房屋,停止侵害无事实依据,故一审法院对汪玲的反诉诉讼请求不予支持。

综上所述,一审法院对程永皓、张娅的诉讼请求予以支持,对汪玲的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(一)》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、坐落于宜昌市西××路××号,房屋所有权人登记为汪玲,房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号的房屋归程永皓、张娅所有;二、汪玲于判决生效之日起十日内协助程永皓、张娅办理坐落于宜昌市西××路××号,房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号房屋的产权过户手续;三、驳回汪玲的反诉诉讼请求。

裁判结果
二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。

经审理查明,一审判决认定事实属实。

本院认为:根据一审查明的事实证实,案涉房屋系程永皓、张娅借用汪玲之名所购买,并且由程永皓、张娅支付了全部购房款,其也在案涉房屋中居住至今。因此,涉案房屋属于程永皓、张娅借名购房,不违法法律规定。一审判决案涉房屋归程永皓、张娅所有正确,本院予以维持。

综上所述,汪玲的上诉理由不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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